Nhà đầu tư nên cắt lỗ thu hồi vốn sớm hay chờ đợi tín hiệu sáng từ thị trường?

Với nhà đầu tư vốn mỏng, đang chịu áp lực gồng gốc lãi cho khoản tiền từ đòn bẩy tài chính có lẽ đây là giai đoạn đầy căng thẳng. Nếu chọn phương án bán cắt lời, khả năng thanh khoản sản phẩm không hề dễ dàng nhất là đối với loại hình đất nền, đất thổ cư.

Nếu chọn phương án cắt lỗ sâu, khả năng thanh khoản có thể đến dễ dàng nhưng với nhà đầu tư, họ phải chấp nhận “đau thương” khi mất đi lợi nhuận, cắt xén phần vốn. Nếu đợi năm 2023, có thể diễn biến thị trường sẽ đi lên, giá bất động sản lại tăng. Nhưng nếu ở chiều ngược lại, thị trường tiếp tục với khó khăn, giá bất động sản còn hạ nhanh chóng.

Còn nhớ, thời điểm 2011-2013, giá bất động sản có nơi giảm tới 50% giá trị. Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ở Đà Nẵng chia sẻ rằng, một lô đất nền ở quận Cẩm Lệ từng được bán ra với giá 45 triệu đồng/m2. Nhưng thời điểm thị trường đi xuống, lô đất chỉ còn giá 35 triệu đồng/m2, tức giảm tới khoảng 30%. Bỗng nhiên, chủ đất đã bị mất đi 30% số tiền có thể thu về được. Đó là lý do nếu giá bất động sản mạnh, chủ đất sẽ rơi vào cảnh vô cùng khó khăn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định, mức lãi suất tăng đang tác động mạnh đến nhà đầu tư và tiếp tục sẽ còn để lại hệ luỵ khó cho thị trường. Vị này cho rằng, nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch.

Ông Thắng phân tích, có 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản. Một, sức cầu thị trường giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản trên 11 - 14%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư, nhưng việc tiếp cận được nguồn vốn vay hiện nay lại cực kỳ khó khăn khi “room” tín dụng bị hạn chế.

Hai, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Trong những năm gần đây khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng mặc dù đã giảm giá sâu.

Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Trong khi, người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”.

Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời.

Như vậy, kịch bản trong tương lai của thị trường bất động sản sẽ chưa có tín hiệu quá khả quan cho một sức bật phục hồi thực sự.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nói, biến động của thị trường hiện tại xuất phát từ nội tại của bất động sản. Thế nên, để chờ đợi giải cứu là việc khó. Ông Võ cũng nhấn mạnh: “Mỗi nhà đầu tư bất động sản hãy tự nghĩ cách cứu mình”.

Tại một toạ đàm diễn ra mới đây vào cuối tháng 11 ở Hà Nội, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Nhà đầu tư và giới đầu tư đều không muốn bị lỗ, thế nên đa số mọi người đều đang nằm chờ. Ngoài ra, chi phí bỏ ra để đầu tư lại không hề nhỏ, nếu như cắt lỗ bây giờ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng có những lúc chúng ta cần phải chấp nhận thà cắt lỗ còn hơn là mất hết”.

Dù kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực để thị trường có thể phục hồi thì cần phải gỡ nhiều nút thắt như: pháp lý, vốn, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, điều quan trọng khác cần làm là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản; đồng thời phải kiểm soát rủi ro hệ thống và liên thông giữa tài chính, bất động sản hoặc các vấn đề khác.

Thực tế, với các nhà đầu tư, những quyết định đưa ra phải phụ thuộc vào tình hình tài chính nội tại, khả năng gồng lỗ cho bất động sản, tính thanh khoản của sản phẩm cũng như sức chịu đựng tác động từ thị trường. Ở thời điểm hiện tại, chắc chắn các quyết định đưa ra đều khó khăn.