Nhà đầu tư muốn bán căn nhà phố 18 tỉ đồng đang cho thuê hơn 30 triệu mỗi tháng để mua mua chung cư và đất nền, chuyên gia nói gì?

Một nhà đầu tư ngụ tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) đang muốn bán và chuyển đổi khoản đầu tư bằng cách bán căn nhà phố để mua hai căn hộ chung cư và một nền đất.

Cụ thể, căn nhà tại Hiệp Bình Phước, Tp.Thủ Đức hiện có giá khoảng 18,5 tỷ đồng, đang cho thuê được 30 triệu đồng một tháng. Nhà đầu tư này tính toán, sau bán dành 8 tỷ đồng mua một căn chung cư hai phòng ngủ và một căn ba phòng ngủ tại quận 2, dự kiến dòng tiền cho thuê  khoảng 35 triệu đồng một tháng. Còn 10 tỷ  sẽ mua một miếng đất khu vực quận 9 cũ, diện tích 8x20 m hoặc 10x20 m, có sẵn nhà cấp 4, có thể cho thuê được 8 triệu đồng. Với phương án này, dòng tiền thuê tăng lên từ 30 triệu đồng lên khoảng 43 triệu đồng/tháng.

Chia sẻ về bài toán này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn – nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho hay, có hai tiêu chí nhà đầu tư cần tính toán trước khi đánh giá hiệu quả đầu tư tài sản, gồm dòng tiền khai thác và tiềm năng tăng giá tương lai.

Đối với căn nhà hiện tại của nhà đầu tư đang cho thuê được 30 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận là 1,95%. Đây là mức khá thấp, dưới mức trung bình 4% một năm tham chiếu từ lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng. Ưu điểm của phương án này là nhà đầu tư chỉ quản lý một tài sản, ít tốn công tìm khách thuê. Rủi ro lớn nhất phải đối mặt là có thể mất toàn bộ dòng tiền nếu căn nhà không được lấp đầy liên tục trong năm. 

Trường hợp này, nhà đầu tư có thể quan sát tỷ lệ lấp đầy (số căn cho thuê được) của các tài sản tương tự trong khu đô thị ở Tp.Thủ Đức như thế nào. Tỷ lệ lấp đầy chung càng cao thì khả năng bỏ trống tài sản càng thấp.

Theo ông kiên, phương án chuyển đổi đang tính có thể đem lại dòng tiền cho thuê 43 triệu một tháng. Tính ra tỷ suất lợi nhuận khoảng 2,8%, cao hơn việc cho thuê căn nhà hiện tại nhưng vẫn dưới trung bình. Phương án này sẽ chia nhỏ rổ đầu tư để phân tán rủi ro. Khả năng bị hụt dòng tiền cho thuê vì cả ba tài sản cùng bị bỏ trống sẽ thấp hơn. Tuy nhiên nhà đầu tư phải chấp nhận tốn thêm công sức, thời gian tìm khách thuê và quản lý.

Bên cạnh so sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần lưu ý khả năng tăng giá cho thuê trong ba năm tới của căn nhà hiện tại so với các tài sản định chuyển đổi như thế nào.  "Theo kinh nghiệm của tôi, giá cho thuê hiện tại càng cao, khả năng tăng giá trong dài hạn càng chậm lại", ông Kiên cho hay. 

Vậy vấn đề quan trọng ở đây theo ông Kiên nhà đầu tư cần nghiên cứu căn nhà hiện tại và ba tài sản dự định chuyển đổi ở thời điểm 3-5 năm tới sẽ có khả năng tăng giá lên khoảng bao nhiêu. Để dự đoán được điều này, cần căn cứ vào một số tiêu chí quan trọng như: Tiềm năng phát triển mật độ dân cư; Tiềm năng tăng mật độ nhà cửa được xây mới thêm; Tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng (đường xá, cầu cống...); Tiềm năng phát triển thêm tiện ích (siêu thị, Trung tâm thương mại, chợ, bệnh viện, trường học); Các dự án lớn chuẩn bị được bàn giao hoặc triển khai mới; Các quỹ đất lớn để dành triển khai dự án; Các thay đổi về quy hoạch, cấp phép xây dựng...

"Tiềm năng tăng giá tài sản mới là yếu tố tạo độ bứt phá trong việc gia tăng tài sản. Ví dụ hai phương án đang chênh nhau 13 triệu một tháng, tính ra trong 5 năm dòng tiền cho thuê của phương án mới nhiều hơn căn nhà hiện tại 780 triệu. Tuy nhiên, giả sử 5 năm sau, căn nhà hiện tại tăng lên thành 26 tỷ, trong khi ba tài sản định mua theo kế hoạch chỉ tăng lên được 24 tỷ thì kế hoạch chuyển đổi coi như thất bại", ông Kiên chia sẻ.