Nguồn cung nhà ở khó được cải thiện trong thời gian ngắn, dự báo giá sẽ tiếp tục tăng

Thị trường Hà Nội sôi động đột biến

Về nguồn cung và nhu cầu, trong quý 1/2024, theo Avison Young Việt Nam, giá bán trung bình của căn hộ tại Hà Nội khoảng 2.000 - 3.500 USD/m², tăng 3-6% so với quý trước. Tăng trưởng cao nhất tại khu vực phía Tây Thành phố nhờ vào sự kết nối tốt, hạ tầng giao thông thuận tiện và các tiện ích ngoại khu hiện đại.

Một số dự án như Masteri West Heights, Lumiere Evergreen và The Canopy Residences ghi nhận mức giá bán trung bình từ 2.500 đến 3.200 USD/m².

Hoạt động cho thuê căn hộ tại thị trường Hà Nội diễn ra hiệu quả, với tỉ lệ lấp đầy cao đạt trên 80%, cho thấy nhu cầu sử dụng căn hộ ổn định trong khi nguồn cung ngắn hạn không đáp ứng được. Quy định mới liên quan đến mở bán và phát triển dự án kéo dài thời gian phát triển và làm hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Trong quý 1/2024, giao dịch mua bán căn hộ tại thị trường Hà Nội đến từ giỏ hàng hiện hữu, chủ đầu tư bắt đầu chuẩn bị kế hoạch ra mắt sản phẩm mới và giai đoạn tiếp theo. Điển hình như Lumi Hanoi (CapitaLand) với tổng 3.950 căn hộ được phân bổ trong 9 tòa tháp, hiện đang trong giai đoạn đăng ký suất mua và dự kiến sẽ được mở bán trong quý sau.

Nhìn chung, các dự án căn hộ tại thị trường Hà Nội được phát triển theo cụm với hình thức khu đô thị, hệ sinh thái với các tiện ích nội khu đi kèm. Các quy định mới liên quan đến việc mở bán và phát triển dự án khiến thời gian phát triển dự án kéo dài, làm hạn chế nguồn cung sắp tới.

Tuy nhiên, theo Avison Young Việt Nam, phương pháp mới trong việc tính toán tiền sử dụng đất khiến cho chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn, dẫn đến sự hạn chế trong nguồn cung tương lai và sự gia tăng trong giá bán. Do đó, nguồn cung căn hộ trong thời gian sắp tới sẽ tập trung chủ yếu tại các dự án hiện hữu, các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết và hoàn thành nghĩa vụ pháp lí.

Về diễn biến thực tế trên thị trường, theo Avison Young Việt Nam, các dự án căn hộ Hà Nội trong 3 tháng đầu năm 2024 có giá bán tăng 3-6% so với quý trước, trung bình ở mức 2.000 – 3.500 USD/m². Mức tăng cao nhất tại các dự án thuộc khu vực phía Tây thành phố, nhờ vào tính kết nối cao, hạ tầng giao thông thuận tiện và tiện ích ngoại khu hiện đại. Một số dự án như Masteri West Heights (Masterise Homes) tại khu đô thị Vinhomes Smart City, quận Nam Từ Liêm ghi nhận mức giá bán trung bình khoảng 2.800 – 3.200 USD/m² với tỉ lệ hấp thụ của dự án đạt 80%.

Ngoài ra, hai dự án Lumiere Evergreen (Masterise Homes) và The Canopy Residences (GIC Group) cũng đang mở bán giai đoạn tiếp theo với mức giá trung bình khoảng 2.500 – 3.000 USD/m².

Ngoài mục đích sở hữu căn hộ để ở, hoạt động cho thuê tại thị trường Hà Nội diễn ra khá hiệu quả, tỉ lệ lấp đầy tại các dự án đã bàn giao đạt trên 80%, cho thấy nhu cầu sử dụng căn hộ ở mức cao trong khi nguồn cung trong ngắn hạn không tương xứng.

Thị trường TP. Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung

Đối với thị trường căn hộ tại TP. HCM, theo Avison Young Việt Nam, trong quý 1/2024 không có dự án mới mở bán tại thị trường căn hộ, các dự án hiện hữu tiếp tục triển khai giỏ hàng còn lại và chuẩn bị mở bán tiếp theo. Thị trường hứa hẹn với nguồn cung sắp tới ở khu vực phía Đông thành phố như The Opus One (Tập đoàn Sampty) và Eaton Park (Gamuda Land).

Nguồn cung mới trong thời gian tới dự kiến sẽ có nhiều thay đổi. Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý 1/2024 tăng nhẹ khoảng 2-5% ở các dự án xây dựng đúng tiến độ, có tiện ích nội khu và pháp lý hoàn chỉnh. Sự tăng giá liên tục thúc đẩy các dự án căn hộ chuyển dịch tới các tỉnh lân cận, đặc biệt là Bình Dương, với nhiều dự án mới có giá trung bình ở mức 1.100 – 1.500 USD/m².

Cụ thể, theo Avison Young Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM quý 1/2024 có sự gia tăng khoảng 2- 5% so với quý trước tại các dự án xây dựng đúng tiến độ bàn giao, tiện ích nội khu và có pháp lý hoàn chỉnh.

Bên cạnh đó, giá bán cũng bị ảnh hướng bởi xu hướng phát triển của thị trường khi các dự án ngày càng được chú trọng không chỉ về chất lượng công trình, nội thất bàn giao mà còn về các tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm.

Theo Avison Young Việt Nam đánh giá, thực trạng trên là một trong những nguyên nhân nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM dần biến mất.

Giá bán căn hộ cao nhất trong quý 1 tại thành phố đạt 8.000 – 8.200 USD/m² tại dự án hạng sang Lancaster Legacy (Tập đoàn Trung Thủy). Dự án hiện đang trong giai đoạn xây dựng bao gồm 3 tòa căn hộ cao 37 tầng, trong đó 4 tầng hầm, 5 tầng đế trung tâm thương mại. Giá bán thấp nhất ở mức khoảng 1.500 – 1.800 USD/m² với dự án MT Eastmark (Điền Phúc Thành), Glory Heights (Vinhomes) và Akari City (Nam Long).

Việc gia tăng giá bán liên tục thúc đẩy xu hướng chuyển dịch các dự án căn hộ tới các tỉnh lân cận. So với các tỉnh thành khác trong khu vực phía nam, Bình Dương ghi nhận sự kiện mở bán của hàng loạt các dự án có giá bán trung bình ở mức 1.100 – 1.500 USD/m² như Hồ Gươm Xanh (TBS Land), A&T Sky Garden (Đất Xanh), Bcons City (Tập đoàn Bcons) …

Động lực từ phương tiện công cộng

Về động lực của thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia đến từ Avison Young Việt Nam nhận định cùng với sự phát triển liên tục của hệ thống giao thông công cộng như các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt điện, v.v., mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) sẽ định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM, không chỉ ở phân khúc dân cư mà còn cả bán lẻ và văn phòng.

Bên cạnh đó, thị trường giao dịch bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ trở nên an toàn và minh bạch hơn khi các luật và quy định mới về bất động sản có hiệu lực.

Tuy nhiên, cũng theo Avison Young Việt Nam, nguồn cung nhà ở sẽ khó được cải thiện đáng kể trong thời gian ngắn, do đó giá bán tăng sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà tiếp tục ngoài tầm với của nhiều người trong thời gian tới.