“Điểm mờ” trong việc xác định giá đất theo thị trường

Chia sẻ với MarketTimes, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành  phố Hồ Chí  Minh cho rằng, hiện nay công tác mức giá đất thị trường nhằm tính thuế chuyển nhượng bất động sản hiện rất khó xác định một cách chính xác, nếu chỉ dựa trên xem xét của cán bộ thuế thì dễ nảy sinh tiêu cực, lạm quyền, nhũng nhiễu…

Trong trường hợp cơ quan thuế trả lại hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản nhưng thực tế người dân bán nhà theo đúng giá thị trường, khai thuế đúng quy định thì phải xử lý trách nhiệm của cán bộ thuế.

Bên cạnh đó, trường hợp hồ sơ khai thuế của người dân được cơ quan thuế chuyển cho cơ quan công an điều tra nhưng thực tế hồ sơ khai thuế đúng, không trốn thuế, hay mức kê khai không đủ cơ sở có yếu tố hình sự thì cũng cần phải xử lý trách nhiệm cơ quan thuế.

Do đó, cần phải sửa đổi quy định của luật sao cho thống nhất, tất cả phải tuân thủ theo văn bản quy phạm pháp luật chứ không thể theo văn bản hành chính, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tại các địa phương trên cả nước đã có hàng trăm hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản của người dân bị trả lại hoặc bị kéo dài thời gian do phải rà soát, điều chỉnh lại mức giá kê khai.

Các động thái rà soát, yêu cầu kê khai lại mức giá đất kê khai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản của cơ quan thuế các địa phương được đẩy mạnh. Cơ  quan  quản  lý  Nhà  nước đã liên tục có văn bản yêu cầu các cục thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, buộc các bên giao dịch phải kê khai đúng giá trên thị trường.

Việc siết lại cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, buộc người bán phải kê khai đúng giá giao dịch thật là chủ trương đúng, qua đó cũng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, còn tồn tại không ít vướng mắc, bất cập trong quá trình xác minh giá trị thực của đất đai và hợp đồng giao dịch mua bán đất.

Cụ thể, dưới góc độ nhà đầu tư, anh Đỗ Linh - Sàn Bất động sản Tây Phát (Hà Nội) cho biết trong thực tế tư vấn mua bán nhà đất cho người dân trước đây, giá trên hợp đồng công chứng để nộp thuế và làm thủ tục chuyển nhượng thường sẽ để thấp hơn mức giá thực tế.

Số tiền giao dịch thực sẽ được thỏa thuận ngoài hoặc thông qua một hợp đồng khác giữa hai bên.

“Nhà nước đã quy định mức giá theo bảng và khung giá đất, bao gồm cả hệ số điều chỉnh (hệ số K), giá này cũng được quy định là dùng để đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế chuyển nhượng bất động sản,… Do vậy, nếu giá kê khai thuế đã cao hơn mức giá theo quy định này thì về nguyển tắc vẫn phải được chấp nhận. Thực tế, việc người dân khai thấp giá mua bán, xét ở một góc độ chỉ là một hình thức “lách luật”, nếu bất hợp lý thì nhà nước có thể sửa luật nhưng không thể cứ cho là thấp và trả hồ sơ được”, anh Đỗ Linh chia sẻ.

Dưới góc độ chuyên gia, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng chia sẻ quan điểm cho rằng công tác xác định đâu là mức giá thị trường làm căn cứ xác định liệu giá ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản công chứng là thấp hay phù hợp với giá thị trường của cơ quan thuế hiện còn không ít bất cập.

“Về nguyên tắc, giá thị trường của nhà đất được xác định theo nguyên tắc cung-cầu, thuận mua, vừa bán. Cụ thể, giá của một bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, thời điểm, đối tượng mua bán,… Rõ ràng, không thể lấy giá của một mảnh đất lô góc để xác định cho một mảnh đất ngay bên cạnh, cùng là mặt đường hay mức giá trúng đấu giá đến 400 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thậm chí cả tỉ đồng/m2 tại Thành  phố Hồ Chí Minh  để làm căn cứ trong việc xác định giá thị trường phù hợp”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định.

Từ thực trạng trên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất phù hợp, đảm bảo khoa học, hài hòa lợi ích của cả nhà nước và người dân để cơ quan thuế có căn cứ áp dụng đồng bộ, tránh việc làm khó chính các công chức thuế khi phải dùng ý chí chủ quan của mình khi tiếp nhận hồ sơ.