Người có nhiều bất động sản trở thành người nghèo khi nào?

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều trở ngại về dòng tiền như tiếp cận nguồn vốn đầu tư khó khăn khi tín dụng và trái phiếu bất động sản được kiểm soát chặt chẽ. Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay tăng lên cũng ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn mua nhà của người dân.

Tại tọa đàm và giao lưu trực tuyến: Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, bất động sản luôn chịu tác động của những yếu tố sau: Vĩ mô; quy hoạch; kết cấu hạ tầng; pháp lý và điều tiết quản lý thị trường bất động sản; tài chính bất động sản (thuế, phí, thị trường vốn, tài chính ngân hàng, phái sinh, quỹ đầu tư…); thông tin dữ liệu và tính minh bạch của thị trường; quan hệ cung cầu - giá cả. 

Theo ông Lực nhận định, năm 2022 - 2023, kinh tế thế giới đang đối mặt với rất nhiều rủi ro và thách thức. Cụ thể là các yếu tố bất định gia tăng (do chiến tranh, dịch bệnh...); giá cả, lạm phát còn ở mức cao và rủi ro tài chính tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ tăng...). Bên cạnh đó, biên lợi nhuận của doanh nghiệp giảm; đà phục hồi kinh tế giảm (khoảng 3% năm 2022 và 2,5 - 2,7% năm 2023). 

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, trong nguy có cơ, khi kinh tế Việt Nam lại đang phục hồi nhanh và tương đối ổn định, lạm phát được kiểm soát.

“Việt Nam hơi đi ngược với xu hướng của thế giới. Tức là khi thế giới lạm phát cao thì chúng ta vẫn giữ được mức quanh 4% như dự tính của Chính phủ”, ông Lực nói.

Bên cạnh đó, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2022 - 2023; đầu tư công được đẩy mạnh; đồng tiền Việt Nam giữ tỷ giá tốt. Ngân hàng lo lạm phát, thanh khoản giảm, dòng tiền đầu vào không tăng được, nên gần đây đã tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản. Cùng với đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt hơn. 

Tuy nhiên, một điểm tích cực là Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Theo ông Lực, vừa rồi Ngân hàng Thế giới công bố số liệu dự báo tăng trưởng của Việt Nam cho năm nay là 7,5%. Đây là những điểm tích cực của kinh tế Việt Nam.

Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch đang được quan tâm, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy. Pháp lý đã và đang được tháo gỡ (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được nghiên cứu sửa đổi)...

Theo vị chuyên gia, nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay cần đa dạng hóa, sử dụng đòn bẩy hợp lý, hạn chế tâm lý đám đông; tích lũy kiến thức, kinh nghiệm. Đồng thời, cần chuyên nghiệp hơn, đầu tư qua tổ chức trung gian nhiều hơn, đầu tư trung - dài hạn thay vì ngắn hạn, lướt sóng.

“Tôi cho rằng, nhà đầu tư thường sợ rủi ro nên không bỏ trứng vào một giỏ. Kênh bất động sản vẫn là kênh đầu tư sáng trong thời điểm hiện nay. Kênh chứng khoán chỉ dành cho những nhà đầu tư có kiến thức tài chính”, ông Lực nêu quan điểm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bất ổn, bất ổn mạnh nhất là tăng giá, cụ thể, giá bất động sản đã tăng 30% so với năm 2021 và tăng 50% so với năm 2019. TP. HCM năm 2019 còn có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay không còn, rẻ nhất là khoảng 50 triệu đồng/m2.

Theo ông Đính, giá cả tăng có nhiều nguyên nhân: Hàng hiếm do vướng mắc chính sách, nguồn cung hạn chế, nhu cầu đầu tư tăng mạnh. Giá trị bất động sản trên thị trường đang được gia tăng bởi đầu tư công vì hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều sinh lợi. Những yếu tố đó tạo giá trị cho bất động sản.

Tuy nhiên, việc bất động sản tăng giá mạnh nhưng thu nhập của người dân không theo kịp như trong bối cảnh hiện nay khiến thị trường rơi vào tình trạng kém thanh khoản. Người mua ít nhưng người bán nhiều.

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM).

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng: “Giá trị tài sản là yếu tố nhà đầu tư sẽ để ý, nhưng đừng quên tính thanh khoản khi tài sản đóng băng. Ở góc nhìn kinh tế học, đã làm kinh tế thì không thể không có rủi ro. Về kinh tế tài chính, tôi muốn nhấn mạnh thêm về giá trị tài sản, khả năng tạo lợi nhuận, tính thanh khoản của tài sản. Đặc biệt, thanh khoản là vô cùng quan trọng. Ví dụ, trong giai đoạn bất động sản đóng băng, người có nhiều bất động sản cũng trở thành người nghèo vì có nhiều đất đai nhưng không thể thanh khoản”. 

Theo ông Thành, chi phí giao dịch có thể do giá mua hoặc giá bán nhưng thời gian dành cho giao dịch tài chính cũng là một khoản chi phí. Chi phí giao dịch cũng cần được quan tâm bên cạnh lợi nhuận và giá trị tạo ra. 

“Tương lai thú vị hơn quá khứ bởi ở đó có rất nhiều điều chúng ta chưa biết, không đoán định được. Ví dụ như quy luật của kinh tế số, mô hình kinh tế lớn... tất cả những điều đó chúng ta đều chưa thể biết”, ông Thành nói.