"Nghịch lý" định giá đất: Luật yêu cầu sát thị trường, chuyên gia than “không có dữ liệu thực"

Thiếu dữ liệu đầu vào là một trong những khó khăn khiến công tác định giá đất bị “tắc”. Nội dung này được các chuyên gia chia sẻ tại cuộc Toạ đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes), dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức hôm 12/6.

Phát biểu tại Toạ đàm, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, hiện nay hệ thống dữ liệu phân tán, độ trễ giữa giá Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn, trong khi cơ chế bảo vệ người làm công tác định giá còn thiếu rõ ràng đang trở thành những nút thắt lớn trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024.

Một trong những vướng mắc lớn nhất là quy định xây dựng bảng giá đất đến từng vị trí, từng thửa đất vẫn chưa thể thực hiện đầy đủ do chưa hoàn thiện bản đồ địa chính số hóa và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bên cạnh đó, nguồn dữ liệu đầu vào phục vụ định giá được đánh giá là thiếu đầy đủ, thiếu minh bạch, phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, thậm chí có sự chênh lệch giữa số liệu quản lý và diễn biến giao dịch thực tế trên thị trường. Do đó, đầu vào sai thì kết quả định giá cũng sẽ sai.

Đầu vào sai thì kết quả định giá cũng sẽ sai.

Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Chia sẻ về vấn đề này, theo bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá - Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ, nhiều địa phương đang đối mặt với hàng loạt khó khăn trong công tác xác định giá đất, từ sự thiếu thống nhất của nguồn dữ liệu, áp lực giải phóng mặt bằng đến khoảng trống về cơ chế tài chính dành cho các tổ chức tư vấn.

Bà Huệ cho biết, những bất cập lớn nhất là vấn đề dữ liệu. Hiện nay, nguồn thông tin phục vụ định giá đất chưa thống nhất, trong khi việc áp dụng các quy định hiện hành có thể dẫn đến nhiều hệ lụy trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu giá đất được xác định theo đúng quy định nhưng chưa sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại từ người dân là rất lớn, kéo theo những rủi ro cho các hội đồng bồi thường và cơ quan quản lý địa phương.

"Áp lực hiện nay đang đè nặng lên các cơ quan quản lý đất đai và các văn phòng đăng ký đất đai", bà Huệ nói.

Bên cạnh đó, việc thu thập và khai thác thông tin giao dịch bất động sản cũng đặt ra nhiều vấn đề. Nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, việc thu thập toàn bộ thông tin liên quan đến giao dịch của cá nhân có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Nếu giá đất được xác định theo đúng quy định nhưng chưa sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại từ người dân là rất lớn.

Bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá - Sở Tài chính Phú Thọ.

Dưới góc độ một doanh nghiệp công nghệ bất động sản (Protech), ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Meey Group cho biết, chỉ cần nhà nước chia sẻ dữ liệu thì doanh nghiệp có thể tạo ra được những sản phẩm đáp ứng yêu cầu định giá bất động sản mà người dân, các đơn vị thẩm định giá hay công ty phát triển bất động sản hoặc ngân hàng cần một công cụ định giá tự động, hàng loạt thì chúng tôi cũng đều có thể tạo ra những kết quả tương đối chính xác.

Tuy nhiên, theo ông Chung, điểm mấu chốt cần nhắc lại vẫn là dữ liệu đầu vào, khi có được càng nhiều dữ liệu đầu vào đầy đủ, toàn diện thì việc định giá bất động sản tự động sẽ càng chính xác.

“Các đơn vị công nghệ bất động sản như Meey Group sẵn sàng hợp tác với tất cả các cơ quan quản lý nhà nước mong muốn số hóa, chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản”, ông Hoàng Mai Chung nhấn mạnh.

Điểm mấu chốt cần nhắc lại vẫn là dữ liệu đầu vào, khi có được càng nhiều dữ liệu đầu vào đầy đủ, toàn diện thì việc định giá bất động sản tự động sẽ càng chính xác.

Ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Meey Group.

Ông Nguyễn Quang Tuấn – Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam chia sẻ, theo Khoản 2, Điều 1 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (trước đây là Nghị định 44/2014/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi), thông tin đầu vào được thu thập từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai...

Tuy nhiên, dù Luật Đất đai đã xác định các cơ sở dữ liệu này là nguồn thông tin quan trọng nhất để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế, nguồn dữ liệu này vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Có thể nói là gần như 100% không có dữ liệu thực tế để cung cấp. Ví dụ, khi doanh nghiệp thẩm định giá gửi văn bản về Bộ Tài chính xin dữ liệu quốc gia về giá thì 100% câu trả lời là không có.

Thêm vào đó, thông tin về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn thiếu, chưa phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng được kê khai với giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính. Dữ liệu giữa các cơ quan chưa được đồng bộ, gây khó khăn cho việc thu thập thông tin phục vụ xác định giá đất. Dù các cơ quan nhà nước đã từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thuế, nhưng việc kết nối, chia sẻ giữa các cơ quan vẫn còn nhiều hạn chế.

Theo quy định, trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc cung cấp thông tin hỗ trợ cho đơn vị tư vấn là trong vòng 5 ngày làm việc. Việc chậm cung cấp hồ sơ, tài liệu ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ công việc của đơn vị tư vấn cũng như tiến độ phê duyệt giá đất của các địa phương.

Thực tế, có những đơn vị doanh nghiệp đã gửi văn bản đôn đốc 5 lần, 7 lần, thậm chí 10 lần vẫn không nhận được trả lời. Cá biệt, có những văn phòng khi thấy hồ sơ của đơn vị tư vấn gửi đến là từ chối hoặc hoàn trả ngay.

Dữ liệu giữa các cơ quan chưa được đồng bộ, gây khó khăn cho việc thu thập thông tin phục vụ xác định giá đất.

Ông Nguyễn Quang Tuấn – Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam.

Một trong những kiến nghị quan trọng được Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh là khẩn trương hoàn thiện bản đồ địa chính số và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước.

Theo ông, hiện nay dữ liệu vẫn nằm rải rác ở nhiều bộ, ngành và địa phương, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn đơn vị tư vấn định giá. Thậm chí, có nơi phải chi phí thêm để tiếp cận thông tin phục vụ định giá.

Ông cũng đề xuất cần quy định rõ trách nhiệm cung cấp dữ liệu của các cơ quan liên quan, kèm theo chế tài xử lý nếu không thực hiện đúng quy định.

Bên cạnh đó, ông Thỏa kiến nghị hoàn thiện nội hàm các phương pháp định giá đất theo hướng linh hoạt hơn, phù hợp với biến động thị trường; ban hành hướng dẫn chi tiết về lựa chọn và xử lý thông tin đầu vào; xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho các loại hình bất động sản mới.

Ông Nguyễn Quang Tuấn kiến nghị các địa phương tăng cường chỉ đạo, phối hợp giữa các sở, ngành và đơn vị liên quan trong việc cung cấp thông tin phục vụ định giá đất. Cần quy định rõ thời hạn phản hồi và trách nhiệm của cá nhân, đơn vị trong việc cung cấp dữ liệu để đảm bảo tiến độ. Đồng thời, đẩy nhanh việc hoàn thiện và liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá và thuế.

Hạn chế tình trạng đơn vị tư vấn phải điều chỉnh phương án theo ý kiến chủ quan của cơ quan quản lý khi chưa có cơ sở pháp lý và dữ liệu chứng minh cụ thể. Nếu có ý kiến khác biệt, cơ quan quản lý cần nêu rõ căn cứ pháp lý và thực tiễn bằng văn bản để tư vấn xem xét hoàn thiện, nhằm phân định rõ trách nhiệm pháp lý của các bên.