Nếu áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản thị trường có nguy cơ bị “đóng băng”

MarketTimes: Thưa ông, Bộ Tài chính vừa đưa ra dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân với nội dung áp thuế 20% trên thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Theo góc độ của mình, ông đánh giá việc áp thuế suất này có thực sự phù hợp với bối cảnh của Việt Nam hiện nay hay không?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Vâng, tôi nghĩ rằng đầu tiên chúng ta phải thừa nhận rằng thuế là một công cụ rất quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường, và Việt Nam không phải là trường hợp đầu tiên hay duy nhất trên thế giới sử dụng thuế bất động sản. Tuy nhiên, về sự phù hợp với bối cảnh hiện tại, quan điểm của tôi là chính sách về mặt bản chất là hợp lý, nhưng cách thức tính và thời điểm áp dụng mới là điều đáng băn khoăn nhất.

Nếu so với các quốc gia khác, mức 20% trên lợi nhuận không hề thấp. Ví dụ, Indonesia đánh 30% trên lợi nhuận bán, Thái Lan 35%, Trung Quốc 60%, Pháp 25%. Hiện tại, Việt Nam đang áp dụng 2% trên giá bán, nên việc tăng vọt lên 20% trên lợi nhuận là một bước nhảy lớn. Thị trường có thể chưa làm quen được với mức thuế suất mới này.

Chúng ta cần lưu ý rằng thị trường bất động sản vừa mới phục hồi từ năm 2024 đến nay, tức là hơn một năm rưỡi. Nếu áp dụng đột ngột có thể làm thị trường bị "siết", ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển kinh tế và mục tiêu tăng trưởng. Người dân và nhà đầu tư sẽ cân nhắc liệu mức lợi nhuận 20% còn hấp dẫn không. Thậm chí, khi cung lớn hơn cầu, nghĩa vụ thuế có thể cộng dồn vào giá trị tài sản, đẩy mặt bằng giá bất động sản cao hơn, đi ngược lại mục tiêu giảm giá thị trường.

MarketTimes: Vậy điểm khác biệt cốt lõi giữa phương pháp tính thuế hiện hành là 2% và cách tính áp 20% như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Hiện tại, chúng ta đều biết cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị giao dịch ghi trên hợp đồng. Còn với đề xuất mới, sẽ có hai cách tính chính:

Cách 1, nếu người dân xác định được rõ doanh thu và chi phí từ giao dịch, thì thuế sẽ được tính 20% trên phần lợi nhuận thu được từ giao dịch bán bất động sản đó.

Cách 2 (thay thế), trong trường hợp không xác định được rõ lợi nhuận (do khó xác định chi phí), Bộ Tài chính đưa ra phương án đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ tài sản. Cụ thể, nếu nắm giữ tài sản dưới một đến hai năm, mức thuế có thể lên tới 10% (trên giá bán), tức là gấp năm lần so với mức 2% hiện tại. Mức phần trăm này sẽ giảm dần nếu thời gian nắm giữ càng lâu. Điều này tương tự với kinh nghiệm của nhiều quốc gia khác trên thế giới như Nhật Bản.

Vấn đề là nhiều người sẽ cảm thấy áp lực vì việc đạt được 20% lợi nhuận trong đầu tư bất động sản không hề dễ. Hơn nữa, nếu không xác định được chi phí, dù có lỗ nhưng tài sản nắm giữ dưới một năm vẫn có thể phải đóng 10% thuế, điều này gây rất nhiều lo ngại cho người dân.

MarketTimes: Để xác định được lợi nhuận và áp thuế 20%, việc xác định giá mua ban đầu có tính khả thi không, khi Việt Nam vẫn chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ và đồng bộ?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Để có thể đánh thuế 20% trên lãi ròng một cách chính xác, chúng ta cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giao dịch và giá bất động sản. Hiện tại, Nhà nước đang triển khai nhiều biện pháp như kết nối VNEID với dữ liệu nhà cửa, và dự thảo về sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, hiện trạng mức độ minh bạch về giao dịch và thanh khoản thị trường chưa cao. Chúng ta chưa có một cơ sở dữ liệu tập trung về định giá toàn bộ các tài sản giao dịch trên thị trường để xác định đâu là mặt bằng giá bán và giá mua phù hợp. Mặc dù bảng giá đất đang được cập nhật hàng năm để gần với giá thị trường hơn, nhưng các ngân hàng mới là đơn vị nắm rõ nhất giá trị giao dịch vì 70-80% giao dịch có liên quan đến vay vốn. Rất tiếc, vẫn chưa thấy sự liên kết dữ liệu giữa ngân hàng và các cơ quan nhà nước. Theo tôi, cần có một cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản trước khi tính toán thời điểm áp dụng thuế phù hợp.

MarketTimes: Với mức thuế 20% trên lợi nhuận, liệu sự thay đổi này có khiến thị trường bất động sản đóng băng, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Có khả năng rất cao là nếu áp dụng đột ngột và thiếu lộ trình, thị trường sẽ bị ảnh hưởng mạnh, thậm chí có nguy cơ đóng băng hoặc thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Phản ứng ban đầu trên thị trường là khá băn khoăn. Những loại hình bất động sản mang tính chất đầu cơ, đặc biệt là đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, sẽ bị ảnh hưởng rất mạnh trong giai đoạn đầu.

Việc tăng thuế đột ngột như "phanh gấp" sẽ rất nguy hiểm, có thể làm đổ cả "chiếc xe" thị trường. Nó sẽ khiến người dân có xu hướng phòng thủ, không muốn chịu thuế cao và có thể đẩy nghĩa vụ thuế cho người mua tiếp theo, làm giá tăng và giao dịch giảm. Thanh khoản đi xuống trực tiếp ảnh hưởng đến vòng quay vốn của chủ đầu tư, gây nguy cơ thị trường rơi vào khủng hoảng tương tự giai đoạn 2022-2023.

Tuy nhiên, về lâu dài, chính sách này sẽ làm thời gian nắm giữ tài sản của người dân khác hẳn. Theo khảo sát của chúng tôi, ở các nước Châu Âu, 83-93% dân số nắm giữ tài sản từ 3 năm trở lên, trong khi ở Việt Nam, gần 90% nắm giữ tài sản trong vòng một năm với mục đích lướt sóng. Do đó, việc lướt sóng trong ngắn hạn sẽ khó hơn, và thị trường sẽ có xu hướng bền vững hơn. Tuy nhiên, chúng ta không nên tuyệt đối hóa việc "đầu cơ" là xấu, vì họ cũng tạo ra thanh khoản và sự sôi động cho thị trường. Vấn đề là tỷ trọng như thế nào là phù hợp và lành mạnh. Nếu thị trường "chết" vì không có thanh khoản thì còn nguy hiểm hơn.

MarketTimes: Với kinh nghiệm của mình, ông có quan điểm hoặc giải pháp nào về cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp nhất với Việt Nam?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Tôi cho rằng, dù đây là một chính sách tốt của Chính phủ, nhưng để áp dụng thành công, chúng ta cần hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch và giá bất động sản, bao gồm cả việc liên kết dữ liệu từ các ngân hàng, để nắm rõ bức tranh thị trường và có thể xác định chính xác giá mua, giá bán và lợi nhuận.

Chúng ta cần có một lộ trình tăng dần (ví dụ, từ 2% lên 3-4% ban đầu) để người dân quen dần và có sự chuyển biến về hình thức đầu tư và cách thức nắm giữ tài sản. Việc này có thể kéo dài đến 2029-2030.

Trước khi áp dụng, cần ước tính được tác động của chính sách lên thị trường, bao gồm lượng giao dịch, khả năng thu thuế, và ảnh hưởng đến các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu.

Tóm lại, tôi vẫn tin rằng đây là một chính sách tốt về mặt dài hạn, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và chuyên nghiệp hơn, nhưng thời điểm và cách thức thực hiện cần phải được cân nhắc cực kỳ kỹ lưỡng, kèm theo một lộ trình rõ ràng để người dân và thị trường có đủ thời gian thích nghi và điều chỉnh.

MarketTimes: Xin chân thành cảm ơn những chia sẻ của ông!