Luật Đất đai sửa đổi cần tránh xung đột với Luật Đấu thầu sửa đổi

Bộ TNMT vừa công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) xin ý kiến góp ý không lâu sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

Cần làm rõ việc giao đất qua đấu thầu, đấu giá

Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”

Theo đó, quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định đã được đưa ra và sẽ được “hiện thực hóa” trong quá trình dự thảo và xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Liên quan đến việc giao đất qua đấu thầu, góp ý Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng Dự thảo hiện vẫn chưa làm rõ được và quy định chưa hợp lý về 3 hình thức giao đất.

Cụ thể, tại Điều 64 quy định các trường hợp giao đất qua đấu thầu, Dự thảo chưa nêu bật được việc dự án sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng. Hai đặc trưng của đấu thầu dự án sử dụng đất là: dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; và dự án triển khai trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng. Điều 64 Dự thảo mới chỉ nêu vế đầu tiên, cần quy định vế thứ hai bởi nếu đất đã giải phóng mặt bằng sẽ phải đấu giá.

Theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh, hiện nay, theo Dự thảo bản chất Điều 64 (giao đất qua đấu thầu) và Điều 65 (giao đất qua đấu giá) là khá giống nhau, đều là các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; sự khác nhau chỉ thể hiện ở khía cạnh: Nếu đất chưa giải phóng mặt bằng thì đấu thầu, nếu đã giải phóng mặt bằng thì đấu giá. Riêng với các dự án được miễn tiền sử dụng đất (ví dụ dự án nhà ở xã hội) và được giao đất không thu tiền sử dụng đất (ví dụ dự án nhà ở tái định cư) thì chỉ áp dụng đấu thầu, kể cả đất đã giải phóng mặt bằng.

Tránh xung đột với Luật đất thầu sửa đổi

ThS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng hiện nay Dự thảo mới chỉ quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất mà chưa quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, đấu thầu trong trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện.

Theo đó, hiện Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cũng đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, không chỉ giới hạn ở các dự án đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đất đai mà còn mở rộng phạm vi sang bao quát các dự án đầu tư kinh doanh nói chung.

Chẳng hạn như ngoài các dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai, Luật Đấu thầu còn điều chỉnh việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh khác như: Dự án sân golf (theo Nghị định số 52/2020/NĐ-CP của Chính phủ về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf); Dự án nghĩa trang kinh doanh (theo Nghị định số 23/2016/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng); Dự án cấp nước sạch (theo Nghị định số 117/2007/NĐ-CP của Chính phủ về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch)...

Bên cạnh đó, các dự án đầu tư trong lĩnh vực khuyến khích xã hội hóa gồm giáo dục, y tế, văn hoá, môi trường... cũng phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện.

Như vậy, trong khi dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cũng đã quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án nêu trên. Nhưng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại hiện chưa quy định hình thức giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án này.

Do đó, ThS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần làm rõ câu trả lời cho câu hỏi các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa (không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất) sẽ áp dụng cơ chế giao đất nào? Có phải đấu giá khi giao đất, cho thuê đất hay không?

“Đây là nội dung mà Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ trong mối liên hệ không tách rời với Luật Đấu thầu sửa đổi”, ThS Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm.