Lời giải nào cho bài toán khó định giá đất đai

Những khoảng trống trong định giá đất

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng trong công tác quản lý sử dụng đất đang có những lỗ hổng, thậm chí là lỗ hổng rất lớn khiến sai phạm trong lĩnh vực này trở nên phổ biến và ngày càng tăng về mức độ, quy mô.

“Nếu như rà soát toàn bộ quá trình từ quản lý đến sử dụng đất đai, gần như nhìn vào khâu nào, lĩnh vực nào cũng thấy lỗ hổng, sai phạm. Từ khâu quy hoạch cho đến vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng cho đến vấn đề đấu giá đất. Vấn đề định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai cũng đều thấy rất nhiều lỗ hổng và sai phạm”, ông Ánh cho biết tại một hội thảo diễn ra cuối năm 2022.

Một trong những lỗ hổng lớn trong quản lý và sử dụng đất, theo ông Ánh là giá đất do Nhà nước xác định. Điển hình là khung giá đất, bảng giá đất và cách xác định giá đất cụ thể có khoảng cách quá xa và không phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường quyền sử dụng đất.

“Nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường song giá thị trường là gì, như thế nào lại không được làm rõ, cụ thể, có căn cứ khoa học và thực tiễn nên có thể vận dụng tùy tiện, duy ý chí”, ông Ánh phân tích.

Từ những bất cập trong việc xác định giá đất dẫn đến những phát sinh trong công tác đền bù, thu hồi, giải phóng mặt bằng, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho rằng hiện vẫn còn tình trạng hai giá, dẫn tới khiếu kiện.

“Nhiều trường hợp các gia đình gương mẫu chuyển đi trước thì nhận đền bù giá thấp, còn những người chây ì thì lại được đến bù giá cao dẫn đến sự bất bình đẳng”, ông Hà nói.

Cũng theo ông Hà, việc xác định giá đất khi bồi thường, thu hồi cho sát thị trường là vấn đề rất khó do giá nhà đất có thể thay đổi nhanh trong thời gian ngắn. Vậy nên, việc quy định xác định giá đất theo giá thị trường như thế nào cũng là việc hết sức quan trọng.

Bên cạnh đó, yêu cầu phải có khu tái định cư xong mới giải phóng mặt bằng để có đất đấu giá cũng khiến ông Hà băn khoăn, bởi không phải chính quyền nơi nào cũng có đủ nguồn lực để thực hiện.

Lý giải nguyên nhân của sự lệch pha của giá đất theo quy định của nhà nước với giá thị trường, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng phương pháp định giá đất hiện nay chưa đầy đủ, cụ thể và khả thi, như thẩm quyền định giá đất giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cơ chế Hội đồng thẩm định giá đất chưa phù hợp và thiếu khách quan trong khi cơ sở và điều kiện cần và đủ để người ra quyết định về giá đất một cách chính xác lại còn rất hạn chế. Ngoài ra, vai trò, trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa được quy định rõ ràng, đầy đủ.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về đất đai nói chung, giá đất nói riêng còn nhiều bất cập nên chưa tạo đủ điều kiện để định giá đất cũng như áp dụng các phương pháp định giá đất của cơ quan quản lý và tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, về phía chính quyền địa phương, UBND thành phố Hà Nội cũng đã thừa nhận gặp khó khăn trong việc xác định giá đất do chưa có hệ thống dữ liệu về bất động sản chung do cơ quan nhà nước xây dựng và được cập nhật thường xuyên, chính thống. Điều này gây nên khó khăn khi tìm thông tin, khai thác dữ liệu để xây dựng phương án giá đất.

Độc lập hóa công tác định giá đất

Để hạn chế lỗ hổng liên quan tới định giá đất, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, sửa đổi quy định về cơ chế xác định giá đất theo hướng giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình xác định giá đất.

“Đất đai do Nhà nước đại diện quản lý nên Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện việc định giá đất mà cần chuyển giao việc xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang hệ thống các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập, chuyên nghiệp để đảm bảo việc định giá đất thực sự khách quan, chính xác, phù hợp với các quy luật của thị trường”, ông Hà đề xuất.

Theo ông Hà, Nhà nước không trực tiếp thực hiện việc xác định giá đất mà thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất. Còn các tổ chức tư vấn xác định giá đất phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.

Về việc xây dựng bảng giá đất, ông Hà cho rằng cơ sở thực hiện là khung giá do Chính phủ ban hành. Thực tế, khung giá đất hiện nay thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường rất nhiều, dễ thấy nhất là tại các thành phố tồn tại đất ở đô thị đặc biệt như Hà Nội và TPHCM.

“Để bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường, khung giá đất cần phải được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung giá đất”, ông Hà cho biết.

Cũng theo ông Hà, cần xây dựng hệ thống quy định pháp luật về việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu đất đai. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên được cập nhật, đồng thời cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương phải theo dõi sát thị trường bất động sản tại địa phương mình quản lý.

Dưới góc độ chuyên gia đã có nhiều năm hoạt động trong ngành kiểm toán, ông Đoàn Xuân Tiên, nguyên Phó tổng Kiểm toán Nhà nước (KTNN), khuyến nghị hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng lỗ hổng liên quan đến giá đất chỉ được bịt kín khi và chỉ khi thay đổi quy trình và thẩm quyền định giá đất đi đôi với xác định rõ trách nhiệm và quyền hạn của các bên liên quan trong quá trình định giá đất. Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt sẽ phù hợp với xác định giá đất trong những trường hợp thực hiện nghĩa vụ thu nộp NSNN.