Lối đi nào cho thị trường bất động sản & nghỉ dưỡng Việt Nam trong thời gian tới?

Thị trường nghỉ dưỡng còn nhiều biến động

Theo Savills, hoạt động kinh doanh khách sạn tại phần lớn các quốc gia trên thế giới đang dần khôi phục về mức trước đại dịch, ngoại trừ khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Tại khu vực Đông Nam Á, Singapore đang dẫn dắt quá trình phục hồi, nhờ vào sự tăng trưởng của giá bán phòng bình quân (ADR). Thái Lan cũng ghi nhận mức độ khôi phục tốt. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, thể hiện qua cả hai chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định “Những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có thể chia thành ba nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mỗi nhóm tác động đến quá trình khôi phục của thị trường khác nhau. Về mặt ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam (trong năm 2019) đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, như thị trường khách châu Âu. So với cùng kỳ 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%.”

Tương tự, trong 8 tháng đầu năm 2023, thị trường khách châu Á cũng thấp hơn mức trước đại dịch 32%. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam, tuy nhiên tổng lượt khách vẫn thấp hơn mức năm 2019. Thị trường Trung Quốc đang dần khôi phục đạt 950,000 tổng lượt khách, nhưng chỉ tương đương 28% so với cùng kỳ 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 8%, đạt tổng 900,000 lượt khách, chủ yếu là du khách đến từ Mỹ và Úc.

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung – cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng sáu năm.

Tác động cộng hưởng của yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực. Tính đến 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50% và thậm chí Singapore cũng gần đạt mức 75%.

Tại mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang – Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng. Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á. Công suất khu vực Nha Trang – Cam Ranh cũng ở mức tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân thấp hơn – dưới mức US$100/ đêm. Thị trường TP.HCM và Hà Nội, tuy vẫn còn thấp hơn mức trước đại dịch, khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực

Nhìn chung, các khách sạn thuộc phân khúc trung – cao cấp ghi nhận mức độ khôi phục giá phòng bình quân (ADR) tốt hơn công suất cho thuê. Trong 8 tháng đầu năm 2023, giá phòng bình quân (ADR) trên toàn thị trường đạt khoảng US$120, tiệm cận mức trước đại dịch.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels.

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Trong 8 tháng đầu năm 2023, ngành du lịch Việt Nam đón tiếp 86 triệu lượt khách nội địa, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên để ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam cạnh tranh hiệu quả và bền vững hơn, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh "Việt Nam cần chú trọng hơn nữa công tác truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương. Việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả nhóm khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh. Việc thiết lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường quốc tế là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang cạnh tranh gay gắt để thu hút khách quốc tế quay trở lại. Ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển đảo, hình ảnh điểm đến của Phú Quốc đối với thị trường khách quốc tế vẫn kém hơn với các hòn đảo du lịch khác như Phuket, Bali và Boracay. Bên cạnh Phú Quốc, các điểm đến đang trong quá trình phát triển “nóng” như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả."

Mặc dù ngành nghỉ dưỡng Việt Nam được đánh giá giàu tiềm năng, tuy nhiên không phải tất cả mô hình đều có thể hoạt động hiệu quả. Một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập thị trường, mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí cho rằng các mô hình kinh doanh khách sạn đều như nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện. Tùy thuộc vào thực tiễn thị trường, một số mô hình khách sạn có khả năng hoạt động hiệu quả hơn.

"Có thể nói rằng một số điểm đến của Việt Nam có lợi thế cảnh quan thiên nhiên để phát triển các khu nghỉ dưỡng hạng sang, và phân khúc này có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Thực tế cho thấy phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu nhiều biến động kinh tế - xã hội lớn trong thời gian qua. Bên cạnh đó, các mô hình thuộc phân khúc tầm trung, hướng đến đối tượng du khách trẻ, như các khách sạn với dịch vụ giới hạn (limited service) cũng được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Mô hình này thường có suất đầu tư thấp hơn, phù hợp với các điểm đến đã phát triển và có nguồn cầu tăng tưởng ổn định," ông Mauro Gasparotti cho hay.

Nhận định về triển vọng phát triển của ngành trong dài hạn, ông Mauro chia sẻ "Du lịch - khách sạn là một trong những hoạt động kinh tế quan trọng, đem đến nhiều cơ hội việc làm và đem đến cơ hội phát triển cho những điểm đến mới. Để Việt Nam có thể khẳng định, gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ du lịch thế giới, ngành du lịch cần những chiến lược dài hơi hơn, chú trọng nâng cấp, làm mới các sản phẩm, bảo tồn các yếu tố văn hóa địa phương, nét đặc trưng cộng đồng, cũng như phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tương ứng với tốc độ phát triển. Ngành du lịch cần định hướng phát triển bền vững, hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế, và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Bên cạnh đó, hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng. Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch tại Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn."