Sau hàng loạt động thái mạnh tay của các địa phương như tạm dừng tách thửa đối với đất nông nghiệp, siết chặt việc mua bán hai giá… thì cơn sốt giá nhà đất, đặc biệt là đất nền đã có phần chững lại.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, dòng tiền đầu cơ vào bất động sản không “nằm yên” mà đang có dịch chuyển sang loại hình mới là bất động sản “sinh thái” tại các vùng nông thôn ven Hà Nội, Hòa Bình, Phú Thọ,…
Anh Bùi Văn Quân (Quốc Oai, Hà Nội), một môi giới cho biết thời điểm gần đây, lượng khách hỏi mua các thửa đất nông nghiệp tăng cao, nhất là đất thầu khoán để làm trang trại của người dân, thậm chí cả đất rừng sản xuất cũng có giao dịch liên tục với giá mua đi bán lại tăng liên tục.
“Đất rừng sản xuất, nhất là những vùng có sông suối chảy qua tại các huyện Lương Sơn, Lạc Thủy (tỉnh Hòa Bình) trước đây được giao khoán cho người dân thường chỉ được chuyển nhượng theo ha (10.000m2) với mức giá chỉ vài chục ngàn đồng (300-500 triệu/ha). Người mua, tất nhiên họ không trồng rừng mà tiến hành làm đường, dựng chòi, đào ao,… rồi lại rao bán bất động sản “sinh thái” với giá hàng chục tỷ đồng”, anh Bùi Văn Quân cho biết.
Thực tế cho thấy, các bất động sản “sinh thái” đang được quảng cáo, mua đi bán lại liên tục thời gian qua phần lớn là đất nông nghiệp gồm đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất rừng ao hồ, đất rừng sản xuất được giao khoán cho người dân canh tác.
Sau đó, giới đầu cơ sau đó sẽ đầu tư một số hạ tầng cơ bản như san gạt đường vào, kéo mạng,… và gán cho các bất động sản trên những mỹ từ như homestays, framstay, forest resort,… hoạt động mua bán thường theo hình thức “trọn lô” không cần tách thửa.
Nhận định với MarketTimes về hiện tượng trên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hình thức đầu tư các bất động sản “sinh thái” nói trên là không mới. Từ những năm 2010 đã có xuất hiện không ít những mô hình mô hình trang trại kết hợp du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) hay nhà ở kết hợp lưu trú (homestay) tại Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội ), Lương Sơn (Hòa Bình). Tuy nhiên đó là những hộ gia đình, cá nhân có điều kiện muốn xây dựng mô hình nghỉ dưỡng cuối tuần.
Theo đó, PGS. TS Doãn Hồng Nhung cho rằng việc một số cá nhân, tổ chức mua gom nhiều diện tích lớn đất nông nghiệp, đất rừng rồi rao bán với “mác” bất động sản sinh thái sẽ tiềm ẩn một số rủi ro cho các nhà đầu tư.
Thứ nhất, do là đất nông nghiệp, đất rừng nên việc xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên đất sẽ không được cho phép. Đối với các mảnh đất có đất ở nông thôn kèm đất vườn thì diện tích xây dựng sẽ bị hạn chế trên diện tích đất ở theo hạn mức. Sẽ không có chuyện một vài gia đình mua chung một mảnh đất rộng hàng hecta mà trong đó chỉ có 100-200 m2 đất ở là có thể xây dựng “xóm sinh thái” như các môi giới thường quảng cáo.
Thứ hai, việc chuyển đổi các loại đất nông nghiệp, đất rừng lên đất ở thường được các môi giới sử dụng để lôi kéo nhà đầu tư là không hề đơn giản. Việc chuyển đổi này sẽ phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt của cấp huyện, được cấp theo hạn mức cho từng địa phương và phải tuân thủ các quy hoạch liên quan. Do đó, sẽ không có chuyện chuyển đổi “trong một nốt nhạc” được.
Thứ ba, việc xây dựng và vận hành các mô hình kinh doanh như farmstay, homestay,.. hiện chưa có hành lang pháp lý quy định, công nhận. Do đó, nhà đầu tư có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro pháp lý khi đầu tư các mô hình này.
Thứ tư là rủi ro về thanh khoản. Các các bất động sản “sinh thái” liên tục được mua đi bán lại, đầu cơ nhằm đẩy giá lên cao mà không có người mua để sử dụng thực. Điều này dẫn đến nguy cơ “hòn than nóng” sẽ được chuyền vào tay những nhà đầu tư vào sau. Khi đó, nguy cơ thua lỗ do vỡ bong bóng là hiện hữu.
