"Sẽ không có "bong bóng" trên thị trường bất động sản năm 2022"

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường vốn (trong đó có thị trường trái phiếu) trong 4 năm qua, trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành đạt hơn 700.000tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước.

Những năm trở lại đây, thị trường trái phiếu phát triển rõ nét bởi: các ngân hàng cho vay chủ yếu ngắn hạn, không có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Các ngân hàng thương mại bị khống chế bởi các quy định của Ngân hàng Nhà nước như tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 40% xuống 37% từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022; từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 1/10/2023 là 30%. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước khống chế việc cho vay các dự án bất động sản vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Phần lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu vẫn là 3 kênh quan trọng nhất. Trong đó, kênh ngân hàng đang hạn chế cho vay, thị trường tín dụng cổ phiếu hiện nay rất chao đảo vì tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam. Còn thị trường trái phiếu đang chiếm ưu thế trong việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải bài toán về vốn nhưng lại đang phần nào mất lòng tin từ các nhà đầu tư.

Do đó, nếu muốn có một thị trường vốn ổn định và hiệu quả thì các nhà quản lý tài chính và tiền tệ của Việt Nam phải tạo điều kiện cho các nhà cung cấp vốn dài hạn bao gồm các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư, các hãng bảo hiểm, các định chế tài chính lớn trên thế giới tham gia thị trường tài chính Việt Nam.

Để lấy niềm tin từ nhà đầu tư, thì doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo của trái phiếu…

Ngoài ra, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc.

Chính phủ cũng cần phải lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.

Các doanh nghiệp bất động sản đang khá loay hoay trong việc tìm kiếm nguồn vốn, tuy nhiên trong "cái khó ló cái khôn". Các doanh nghiệp đang học hỏi rất nhiều từ những vụ việc vừa xảy ra trong thời gian qua.

Nhận định về xu hướng dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, năm 2009, thị trường bất động sản đang ở thời kỳ đỉnh giá, giá tăng bất chấp do do có sự hỗ trợ của nhiều chính sách sai lầm, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản.

Nhìn vào thị trường bất động sản hiện tại thì diễn biến không lặp lại tình trạng năm 2009. Thị trường cũng không có bong bóng, vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.

“Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát và siết lại thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid”, TS. Hiếu nhận định.

Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đừng ham lãi suất cao mà sa bẫy. Bên cạnh đó, hãy nghiên cứu kỹ các loại tài sản bảo đảm và nhất là có tính pháp lý cao hay không. Khi mua, hãy tìm sự tư vấn của các chuyên gia tài chính, pháp luật để hiểu rõ những điều khoản trong các hợp đồng giao dịch cổ phiếu, trái phiếu. Đồng thời, đi tìm những nhà phát hành chân chính, có xếp hạng tín nhiệm.