Không còn chạy đua mở rộng quy mô, các đại gia BĐS đang sẽ làm gì trong bối cảnh mới?

Nửa đầu năm 2026 ghi nhận rõ sự dịch chuyển này khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu ưu tiên chất lượng tài sản, hiệu quả sử dụng vốn và năng lực quản trị thay vì tiếp tục mở rộng quỹ đất bằng mọi giá.

Thay cho cuộc đua tích lũy dự án là quá trình rà soát, sàng lọc danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng tạo giá trị và hiệu quả đầu tư cao hơn trong dài hạn.

Dẫn dắt trong chiến lược này là Vinhomes khi ông lớn này tuyên bố ngưng hoàn toàn việc mở rộng quỹ đất dự án tại Việt Nam vào giữa tháng 6/2026. Tại thời điểm đó, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết quyết định này không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp rút khỏi thị trường bất động sản.

“Việc ngưng phát triển quỹ đất chỉ đơn giản là chúng tôi “biết đủ”, dừng mở rộng số lượng để tập trung phát triển chất lượng, tạo ra hàm lượng giá trị gia tăng cao hơn nữa trên mỗi mét vuông dự án…Thay vì tiếp tục tiêu hao nguồn lực cho việc tìm kiếm các dự án mới, giờ là lúc Vinhomes cần tập trung xây dựng, kinh doanh và tạo môi trường sống tốt nhất cho các dự án đang có để tạo ra giá trị gia tăng tốt nhất”, chủ tịch Vinhomes khẳng định.

Sau Vinhomes, mới đây nhất, ngày 4/8 HĐQT Công ty Cổ phần BLUEMARQ Group đã thông qua Nghị quyết về chiến lược đầu tư và tái cấu trúc danh mục dự án.

Trong giai đoạn mới, chiến lược của BLUEMARQ Group lựa chọn đầu tư có trọng tâm, mở rộng quỹ dự án thông qua M&A, ưu tiên phát triển bốn nhóm tài sản chiến lược gồm: bất động sản khu trung tâm (CBD), bất động sản phát triển theo mô hình TOD, các đại đô thị đồng bộ, đa chức năng và các tài sản có khả năng vận hành, khai thác dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Dự án The Privé tại Nam Rạch Chiếc, thể hiện rõ chiến lược mới của BLUEMARQ khi liền kề Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM, đón đầu động lực tăng trưởng từ hạ tầng và các cực phát triển TOD, CBD.

Đồng thời, BLUEMARQ Group xác định Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Đà Nẵng cùng các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng phát triển và quy hoạch đồng bộ là những địa bàn trọng điểm để mở rộng quỹ đất trong giai đoạn tới.

Trên cơ sở rà soát toàn diện danh mục dự án, doanh nghiệp này đã chấm dứt đầu tư hai dự án Khu đô thị mới Bình Xuyên tại Vĩnh Phúc (nay là Phú Thọ) và Khu đô thị mới Mái Dầm tại Hậu Giang (nay là TP. Cần Thơ). Cả hai dự án này vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa triển khai đầu tư xây dựng.

Theo định hướng phát triển mới, BLUEMARQ Group xây dựng danh mục đầu tư theo hướng tinh gọn, có chọn lọc và được đánh giá trên các tiêu chí như hiệu quả sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền, tiến độ pháp lý, năng lực triển khai và mức độ phù hợp với chiến lược dài hạn.

Đặt trong xu hướng chung của thị trường, cách tiếp cận này cho thấy BLUEMARQ đang chuyển từ tư duy phát triển theo quy mô sang quản trị danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào những tài sản có hiệu quả cao và giá trị bền vững. Đây cũng là bước đi đồng bộ với chiến lược phát triển mới và mô hình Đầu tư - Phát triển - Quản lý tài sản của doanh nghiệp, lấy hiệu quả sử dụng vốn và chất lượng danh mục làm trọng tâm cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang ưu tiên tập trung nguồn lực vào các dự án trọng điểm, nâng cao chất lượng danh mục tài sản và hiệu quả đầu tư

Nhìn trên thị trường BĐS hiện tại có thể thấy, chiến lược tập trung phát triển đang được nhiều doanh nghiệp theo đuổi. Sơn Kim Land nhiều năm theo đuổi triết lý phát triển có chọn lọc, tập trung vào quỹ đất lõi tại TP.HCM và phân khúc cao cấp – hạng sang, thay vì mở rộng danh mục theo quy mô lớn.

Doanh nghiệp này gần như không theo đuổi các dự án hàng nghìn căn, mà ưu tiên những sản phẩm boutique luxury với số lượng căn giới hạn, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn quốc tế tập trung chủ yếu tại khu vực Thủ Thiêm.

Trong khi đó, Masterise Homes tập trung nguồn lực vào các đại đô thị và dự án tại thị trường trọng điểm như TP.HCM và Hà Nội, đồng thời tái cơ cấu danh mục thông qua hợp tác quốc tế và phát triển mạnh dòng sản phẩm hạng sang.

Gamuda Land Việt Nam (thành viên của Gamuda Berhad – Malaysia) cũng ưu tiên các dự án quy mô lớn tại TP.HCM và vùng phụ cận, đồng thời mở rộng quỹ đất theo hướng chọn lọc, gắn chặt với hiệu quả đầu tư và tốc độ triển khai.

Chiến lược này vừa tận dụng lợi thế về năng lực phát triển đô thị của tập đoàn mẹ, vừa đảm bảo hiệu quả vốn và tốc độ thu hồi đầu tư trong bối cảnh thị trường Việt Nam ngày càng đòi hỏi tính chọn lọc cao.

Việc tái cấu trúc mô hình hoạt động và cơ cấu lại danh mục đầu tư để thích ứng với bối cảnh mới không còn là câu chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản. Đây là thông lệ quản trị đã được nhiều tập đoàn bất động sản quốc tế áp dụng trong nhiều năm qua. Một trong những ví dụ điển hình là CapitaLand (Singapore), doanh nghiệp đã sớm tái cấu trúc mô hình hoạt động nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng vốn và nâng cao giá trị danh mục tài sản.

Năm 2021, tập đoàn thực hiện tái cấu trúc lớn, tách hoạt động thành hai khối chính: Phát triển bất động sản (Development) và Quản lý đầu tư (Investment Management – sau này là CapitaLand Investment). Mục tiêu gồm gia tăng giá trị cho cổ đông, xây dựng nền tảng quản lý đầu tư bất động sản quy mô toàn cầu, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và tạo nguồn tài sản mới.

CapitaLand là một trong những tập đoàn bất động sản tiêu biểu tại châu Á áp dụng chiến lược tái cấu trúc mô hình và tối ưu danh mục đầu tư.

CapitaLand liên tục chuyển nhượng các tài sản đã đạt giá trị khai thác tối ưu để tái đầu tư vào các lĩnh vực tăng trưởng mới. Đây là cách làm của các tập đoàn lão luyện, có kỷ luật đầu tư và chiến lược tái phân bổ vốn linh hoạt nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư dài hạn.

Tại Nhật Bản, các tập đoàn lớn như Mitsubishi Estate, Mitsui Fudosan hay Tokyu Land coi việc điều chỉnh danh mục là hoạt động thường xuyên, liên tục tái phát triển, chuyển nhượng một phần tài sản và tái phân bổ vốn vào bất động sản khu trung tâm (CBD), logistics, tổ hợp đa chức năng và dự án gắn với giao thông công cộng (TOD). Đây là phương thức quản trị danh mục phổ biến của các tập đoàn bất động sản Nhật Bản.

Từ các trường hợp trên có thể thấy, việc tái cấu trúc hay tối ưu danh mục đầu tư là một thông lệ quản trị phổ biến của nhiều tập đoàn bất động sản quốc tế. Khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, việc chủ động sàng lọc tài sản và tái phân bổ nguồn lực trở thành nền tảng để nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.