Rất nhiều giải pháp đã được đưa ra để giải tỏa nguồn cung cho thị trường, tuy nhiên vì sao hơn 20 dự án nhà ở tại TP. HCM lại “đứng hình” thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Tình trạng “trớ trêu” trên xuất phát từ vướng từ một số quy định của các luật. Tại thời điểm ngày 01/07/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), thành phố Hồ Chí Minh có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010.
Bên cạnh đó, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở, bao gồm hơn 100 dự án có đất ở và đất khác chiếm khoảng 85% và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở chiếm khoảng 15% đều không được công nhận chủ đầu tư.
Nguyên nhân là do các dự án trên không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư “1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại (Ghi chú: thuộc trường hợp “đang có quyền sử dụng đất ở”); 4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Mãi cho đến Luật Đầu tư 2020 tại điểm c khoản 1 Điều 75 sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mới quy định bổ sung thêm 01 trường hợp cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư đang “1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.
Sau đó tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng “1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Tuy nhiên, nội dung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định 01 trường hợp nhà đầu tư “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” tiếp tục có hiệu lực cho đến ngày 31/12/2024 và nội dung này đã được “hoán vị” quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Do đó, kể từ ngày 01/01/2025 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ, chỉ tính riêng tại TP. HCM sẽ vẫn còn khoảng hơn 20 dự án trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác không phải là đất ở.
Trong khi đó, hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn thuộc trường hợp đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Liệu vướng mắc nói trên có phải là đặc thù tại TP. HCM không thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Đáng tiếc đây lại là vấn đề mà không ít địa phương đang gặp phải. Như tại Bình Định khi tỉnh này được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 01 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha, được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại và đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, cả 3 nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”. Trong khi đó, Nghị định số 35/2022/NĐ-CP đã cho phép các địa phương được chuyển đổi khu công nghiệp sang phát triển khu đô thị dịch vụ sau thời gian đã hoạt động được tối thiểu 15 năm hoặc ½ thời hạn hoạt động của khu công nghiệp.
Trường hợp trên, các nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và kể từ ngày 01/01/2025 thì họ cũng tiếp tục không được thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất của mình do vướng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Vậy theo ông đâu sẽ là giải pháp để tháo gỡ nút thắt trên, nhất là trong bối cảnh thị trường đang hết sức khan hiếm nguồn cung như hiện nay?
Ông Lê Hoàng Châu: Đây đúng là nút thắt cần sớm tháo gỡ của thị trường bất động sản, đáng mừng là gần đây Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật.
Đây là động thái rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013 và để xây dựng hoàn thiện Đề án thí điểm.
Đối với Đề án nói trên, HoREA đề xuất bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm, nhà đầu tư được phép “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.
Đề xuất trên xuất phát từ việc theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác và chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.
Chúng tôi nhận thấy, nếu được Quốc hội xem xét thông qua “Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” sẽ là giải pháp rất cần thiết theo đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã yêu cầu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Đồng thời Nghị quyết cũng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Xin cảm ơn ông!
.png "“Gương vỡ lại lành”: Trung Quốc giành lại vị thế nhập khẩu nhiều nhất loại mặt hàng này từ tay Nhật Bản sau khi sóng gió trong quan hệ đối tác với một quốc gia được giải quyết")
