HoREA: Giao dịch nhà đất giảm đến 50%

Trong Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 09 tháng đầu năm 2022 và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường 9 tháng đầu năm đã có dấu hiệu dần phục hồi, trong đó "điểm sáng" là thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Theo ông Châu, tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh tại các nước công nghiệp phát triển, giá nhà này cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Đáng chú ý, theo ông Châu, từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản "siêu sang" với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Ngoài vấn đề giá nhà liên tục tăng cao, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, tại một số địa bàn huyện Củ Chi, Hóc Môn bị giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp. Tình trạng này tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

"Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu "giảm tốc", chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn "neo giữ mức giá cao" do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm", ông Châu nhận định.

Bên cạnh đó, cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải "xả hàng", thậm chí chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ" để bảo tồn phần vốn còn lại.  

Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở.

Cụ thể, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng đầu năm tại TP. HCM đã lên đến 103.780 tỷ đồng tăng đến 653,5%, cao hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỷ đồng). Trong đó, tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng cần huy động vốn, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60-70% thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

"Giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền", ông Châu phân tích. 

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án, trong lúc nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn.

Tuy nhiên, hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi cơ quan chức năng chỉ đạo "Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.