Góc nhìn chuyên gia: Thị trường bất động sản khó có khởi sắc đột biến

Trong diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản", PGS. TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã có tham luận với chủ đề “Thị trường bất động sản năm 2022 và triển vọng năm 2023”.

Dưới đây là những chia sẻ đã trích lược trong bài tham luận của PGS.TS. Trần Kim Chung.

“Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường bất động sản được dự báo là không sôi động, kéo theo các luồng tiền những tháng cuối năm không có khởi sắc đột biến. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.

Thị trường bất động sản hiện đang phải đối mặt với một số rủi ro.

Một là, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào khủng hoảng nổ ra. Liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn như thế nào?

Thứ hai, rủi ro về kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân cao hay thấp? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trướng ẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng nổ, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2203 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp. Việc điều chỉnh room tín dụng từ ngân hàng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng năm 2023 như thế nào?

Thứ tư, rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong toả tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đnag gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm, rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh sẽ được thông qua.

Trong đó, thuế nhà đất sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản – một khách hàng tiềm năng của các Luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có ảnh hưởng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không.

Thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí bất động sản giảm đi, không đạt được kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2011 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng. Kỳ vọng cho năm 2023 của thị trường bất động sản là không có nhiều biến động để thị trường vận hành theo xu thế".