Luật Đất đai 2024 với việc bãi bỏ khung giá đất, giao quyền quyết định giá đất về các địa phương thông qua bảng giá đất được cập nhật hàng năm được kỳ vọng sẽ là tiền đề quan trọng để đưa giá đất sát với giá thị trường, giải quyết những vướng mắc cố hữu phát sinh lâu nay do sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do nhà nước quy định và giá giao dịch trên thị trường.
Cụ thể, theo quy định, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, quy định trên nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.
“Điều này đang ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ các dự án do đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương. Không cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất sẽ dẫn tới chênh lệch giá bồi thường thực tế rất lớn, không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, kéo chậm tiến độ các dự án trọng điểm có phạm vi giải phóng mặt bằng lớn’, Luật sư Trương Anh Tuấn nhận định.
Từ nhận định nêu trên, ông Tuấn cho rằng, việc cấp thiết hiện nay là các địa phương cần phải rà soát, điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế của giá đất tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh việc chênh lệch, tăng giá đột biến trong bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người SDĐ cũng như doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Địa phương còn nhiều lúng túng
Thực tế cho thấy, công tác áp dụng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 của các địa phương, trong đó có cả những thành phố lớn trực thuộc trung ương vẫn còn nhiều vướng mắc.
Tại TP. HCM, dù đã quá thời hạn áp dụng từ ngày 1/8/2024, song dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM vẫn chưa tìm sự đồng thuận do cách tính toán chưa phù hợp.
Mới đây, theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, tại TP. HCM, cuộc họp tháo gỡ vướng mắc liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 đã diễn ra dưới sự chủ trì của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan một lần nữa khẳng định tính bức thiết của việc tìm ra các giải pháp thấu đáo khi TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trên địa bàn.
Trước cuộc họp này, TP.HCM đã phải xin ý kiến nhiều nơi thông qua các hội nghị, hội thảo phản biện của Mặt trận Tổ quốc, Hội đồng nhân dân, Ban Thường vụ Thành ủy… và đối thoại rộng rãi với các tổ chức, cơ quan, người sử dụng đất.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trước ngày 1/8/2024, bảng giá đất trên địa bàn áp dụng theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố. Việc xây dựng dự thảo này bị giới hạn bởi quy định về khung giá đất tại Nghị định 96/2019 của Chính phủ. Do đó, giá đất cụ thể hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K để áp dụng cho từng nhóm đối tượng, từng khu vực…
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực đã không còn quy định về hệ số K, nên Thành phố phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, tiệm cận giá thị trường căn cứ vào Nghị định 71/2024 về giá đất.
Như vậy, việc TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất là đúng Luật, nhưng do mức giá tại nhiều địa phương tăng trung bình 5-10 lần, thậm chí có nơi tăng trên 50 lần, gây phản ứng trong dư luận.
Do chưa có bảng giá đất cho giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1/8/2024 đến thời điểm chính thức áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nên Thành phố dường như bế tắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan tới nghĩa vụ tài chính.
Theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, có hơn 8.800 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8/2024 cho đến nay. Trong đó, 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản; 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…); 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để giải quyết số hồ sơ tồn đọng này, Thành phố cần sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần tới.
Dù vậy, cơ quan soạn thảo cần rà soát, cân chỉnh, xác định các mức giá đất tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đảm bảo vừa đúng quy định pháp luật, vừa sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn.
Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, nhận định về những điều chỉnh về giá đất tại Dự thảo Bảng giá đất của TP. HCM, Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM đánh giá, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Chẳng hạn, tại quận 1, hệ số nhân 5 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11,3 và quận 5 là 5,58.
“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai 2024”, bà Giang nói, đồng thời cho rằng, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung.
.jpg "Khu công nghiệp 5.500 tỷ đồng ở Bình Dương, dự kiến tạo việc làm cho 35.000 lao động khi nào khởi công?")
