Tại sự kiện công bố dữ liệu thị trường do Batdongsan.com.vn vừa được tổ chức, nhiều thông tin phân tích chuyên sâu đã cho thấy bức tranh thị trường đang chuyển dịch tích cực. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2025 là giai đoạn bản lề, đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng trong toàn cảnh thị trường bất động sản.
Mặc dù kinh tế toàn cầu còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị và biến động thương mại, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế nhờ điều hành linh hoạt của Chính phủ. Chính sách lãi suất thấp và việc khơi thông tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và sản xuất kinh doanh, đã kích thích tiêu dùng và đầu tư.
Đáng chú ý, tốc độ giải ngân đầu tư công được cải thiện rõ rệt, cùng các chính sách tháo gỡ pháp lý như Nghị định 151 và Công điện 78, tạo đà cho thị trường chuyển từ trạng thái “phòng thủ” sang chu kỳ điều chỉnh ổn định hơn.
Một trong những điểm sáng nổi bật là sự hình thành rõ nét của mô hình phát triển đa cực tại khu vực phía Nam. Mối liên kết chặt chẽ giữa TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu đang định hình chuỗi giá trị phát triển rõ rệt: TP.HCM là trung tâm tài chính – điều phối, Bình Dương giữ vai trò hạt nhân công nghiệp, còn Bà Rịa - Vũng Tàu là đầu mối logistics – cảng biển quốc tế.
Mô hình này không chỉ tạo động lực tăng trưởng riêng biệt cho từng khu vực, mà còn mở ra triển vọng về một đại đô thị lớn nhất Việt Nam cả về dân số, diện tích và đóng góp kinh tế. Song song đó, các địa phương khác như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng – Quảng Nam, Khánh Hòa hay Đồng Nai cũng nổi lên như những cực tăng trưởng mới sau các đợt sáp nhập hành chính.
Quý 2/2025 chứng kiến xu hướng giá bán bất động sản tăng nhẹ, đặc biệt ở phân khúc nhà ở để bán. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận giá rao bán trung bình nhích lên ở nhiều khu vực, phản ánh kỳ vọng phục hồi từ nhà đầu tư.
Tuy vậy, mức độ quan tâm chung lại có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, thể hiện tâm lý thị trường còn dè dặt. Đến cuối quý, sau kỳ nghỉ lễ dài và thông tin tạm hoãn áp thuế từ Mỹ, mức độ quan tâm đã phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở TP.HCM khu vực ghi nhận mức tăng 6% cả ở phần lãnh thổ mới và cũ. Ngược lại, Hà Nội giảm mạnh 16%, cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai trung tâm kinh tế lớn.
Trong các loại hình, căn hộ dẫn đầu về mức độ quan tâm (tăng 8%), vượt qua cả đất nền và nhà riêng. Nguồn cung căn hộ cũng tăng trở lại, phản ánh sự khởi sắc rõ rệt từ nhu cầu ở thực.
Chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác.
Khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cho thấy, người mua để ở và để cho thuê chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch. 64% môi giới cho rằng người mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, trong khi chỉ 15% ghi nhận số giao dịch tăng so với quý 1. Tỷ lệ “lướt sóng” chỉ còn dưới 20%, phản ánh xu hướng đầu cơ ngắn hạn đang suy yếu, thay vào đó là chiến lược đầu tư dài hạn, chú trọng vào dòng tiền bền vững.
Dòng tiền đầu tư cũng có xu hướng đổ mạnh về phía Nam, đặc biệt là TP.HCM. Lượng tìm kiếm căn hộ tại đây chiếm tới 73% tổng số, trong đó tỷ lệ dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng từ 44% lên 61% chỉ sau một năm. Điều này trùng với thời điểm giá chung cư Hà Nội vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư chuyển hướng vào những khu vực còn dư địa tăng giá.
Ngoài TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai cũng hút vốn mạnh nhờ tỷ suất cho thuê cao (4,1% - 4,4%) và mặt bằng giá hợp lý hơn nhiều so với TP.HCM (chỉ từ 33 – 38 triệu đồng/m² so với 61 triệu đồng/m²).
Trái ngược với căn hộ, đất nền đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng. mức độ quan tâm đất nền sụt giảm mạnh từ tháng 4, đặc biệt tại TP.HCM cũ (giảm 28%) và các địa phương khác (giảm 33%). Nguồn cung cũng giảm theo: tin đăng đất nền tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt giảm 15% và 9%.
Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận sự phân hóa rõ rệt theo vùng. Miền Bắc tăng giá mạnh: Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%. Trong khi đó, miền Nam giữ đà ổn định hơn, với Bình Dương tăng 25%, Long An tăng 36%, và một số khu vực như Tây Ninh, Bình Phước gần như không biến động.
Giá đất nền miền Bắc hiện cao hơn miền Nam, với Bắc Ninh và Hưng Yên dao động quanh 35 – 36 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương chỉ 31 triệu đồng/m², Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang dưới 30 triệu đồng/m².
Dưới tác động của nhiều yếu tố tích cực từ kinh tế vĩ mô và chính sách, thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi với sự dẫn dắt từ nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư dài hạn. Tuy vẫn còn tồn tại sự thận trọng nhất định, nhưng những chuyển biến rõ rệt về mô hình phát triển vùng, sự dịch chuyển của dòng tiền và dấu hiệu tăng trưởng bền vững đang mở ra kỳ vọng cho một chu kỳ ổn định và phát triển mới của bất động sản Việt Nam.
