Giá bất động sản Hà Nội leo thang: Ba nguyên nhân chính và hướng tháo gỡ từ Chính phủ

Chia sẻ với MarketTimes, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, tình trạng này bắt nguồn từ sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng và chi phí đầu vào tăng vọt. Tuy nhiên, Chính phủ đang triển khai hàng loạt giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát chi phí, tăng cung và ổn định thị trường.

MarketTimes: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về tình trạng tăng giá bất động sản tại Hà Nội trong thời gian gần đây? Và đâu là nguyên nhân cơ bản dẫn đến hiện tượng này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi nhận thấy giá bất động sản đã tăng, thậm chí tăng khoảng 10% so với năm trước. Tình trạng này có một số nguyên nhân cơ bản:

Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung trầm trọng và mất cân bằng cung – cầu. Hiện nay, chúng ta vẫn đang rất thiếu nguồn cung các dự án căn hộ mới đủ điều kiện để đưa hàng ra thị trường. 

Bên cạnh đó, trong khi nguồn cung khan hiếm, nhu cầu thị trường lại đang ngày càng tăng mạnh. Điều này đi đôi với sự tăng trưởng kinh tế ổn định của Việt Nam, sự gia tăng nhu cầu lao động, việc làm, đặc biệt tại các đô thị, cùng với đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng và đầu tư công. Lực cầu rất lớn nhưng cung không đáp ứng được, dẫn đến sự lệch cung cầu, tạo ra áp lực tăng giá.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao. Do các dự án bị đắp chiếu quá lâu, việc giải quyết các khâu thủ tục trở nên rườm rà, kéo dài. Điều này làm cho chi phí quản lý và chi phí xử lý hồ sơ bị đội lên.

Một nhóm chi phí rất quan trọng là chi phí về đất đai, bao gồm đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Hiện nay, các bảng giá đất công bố ở các địa phương đều vượt, thậm chí gấp nhiều lần so với trước, khiến cấu trúc chi phí tăng lên rất mạnh.

Thứ ba, tình trạng lợi dụng trục lợi. Trong số những nguyên nhân tăng giá này, có một phần là do việc lợi dụng trục lợi từ các nhà đầu cơ, nhà đầu tư. Họ lợi dụng tình hình khan hiếm để tham gia tạo nên sự khan hiếm giả, tạo nên sóng, đẩy giá lên cao hơn so với thực tế.

MarketTimes: Trước những nguyên nhân trên, các giải pháp nào đang được Chính phủ triển khai một cách đồng bộ nhằm giải quyết tình trạng mất cân bằng cung cầu và ổn định giá bất động sản trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi nhận thấy Chính phủ đang triển khai một cách tích cực các giải pháp điều chỉnh và đồng bộ.

Theo đó, Chính phủ cải thiện thể chế và tăng nguồn cung. Cụ thể, Chính phủ đang giải quyết các vấn đề về thể chế để làm giảm những khó khăn trong giải quyết thủ tục và rút ngắn quy trình. Điều này nhằm giúp các dự án thuận lợi hơn, tăng nguồn cung vào thị trường nhanh hơn và tốt hơn.

Chính phủ cũng ban hành những công cụ để tăng nguồn cung, trong đó có cả cung nhà ở phù hợp và nhà ở xã hội. Đồng thời, có chủ trương, nghiên cứu để chuẩn bị ra chính sách khuyến khích phát triển nhà thương mại giá rẻ, tương tự như nhà ở xã hội.

Một giải pháp nữa là Chính phủ kiểm soát chi phí và điều tiết thị trường. Các giải pháp đồng bộ đang hướng đến việc làm cho các chi phí được kiểm soát tốt hơn, nhằm giảm các cấu thành giá thành của sản phẩm.

Đồng thời, Chính phủ sẽ ban hành các công cụ điều tiết, ví dụ như về thuế, tín dụng, và các công cụ quản lý các dữ liệu thông tin công khai.

Chính phủ cũng đang hướng đến việc thiết lập Trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất và bất động sản do Nhà nước quản lý. Điều này nhằm quản lý các dữ liệu thông tin của thị trường, từ đó có những giải pháp điều hành phù hợp. Việc kiểm soát thị trường sẽ theo hướng đẩy những nguồn hàng phù hợp với nhu cầu của thị trường tốt hơn.

MarketTimes: Theo ông nhận định khi nào thị trường bất động sản được cải thiện?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc cải thiện nguồn cung trong giai đoạn ngắn hạn (ví dụ như năm 2025) còn gặp khó khăn. Các dự án tại Hà Nội, mặc dù đã được tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế cho khoảng gần 300 dự án theo Nghị quyết 171 sau hai đợt đầu năm 2024 và đầu năm 2025, nhưng do nằm lâu, đắp chiếu quá lâu nên đang khởi động lại và hoàn thiện thủ tục.

Trong quá trình hoàn thiện thủ tục, các dự án này lại tiếp tục vướng những vấn đề khác về thể chế, như tiền sử dụng đất hay đền bù, giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc chưa thể kịp ra hàng trong giai đoạn của năm 2025.

Tuy nhiên, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi theo hướng tích cực về thể chế trong giai đoạn cuối năm 2025 và đặc biệt giai đoạn năm 2026.

MarketTimes: Trân trọng cảm ơn ông!