Định giá đất, "nóng" từ thị trường đến bàn họp của Chính phủ và nghị trường Quốc hội

Doanh nghiệp “tha thiết” chờ giá đất

Tại một dự án khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái quy mô diện tích gần 3.600 ha tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Theo kế hoạch, Dự án được triển khai từ năm 2010 đến năm 2018 với 6 phân khu chức năng, khi hoàn thành có quy mô dân số lưu trú thường xuyên gần 20.000 người. Tuy nhiên, sau 13 năm được cấp phép xây dựng, đến nay, Dự án vẫn chưa thể triển khai vì chưa được tính tiền sử dụng đất.

Được biết, thời gian qua, đã có nhiều buổi làm việc, nhiều văn bản gửi tới các sở, ban, ngành của tỉnh Lâm Đồng về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Dự án.

Vào tháng 2/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản gửi Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND huyện Đức Trọng nhằm đôn đốc thực hiện thủ tục thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất tại dự án này, yêu cầu hoàn thành trước ngày 30/4/2023. Thế nhưng, đến thời điểm này, doanh nghiệp thực hiện dự án vẫn chưa nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp của dự án trên không phải là hiếm gặp trên thị trường. Chỉ riêng tại TP.HCM, trong số hàng trăm dự án nhà ở đang vướng thủ tục pháp lý, phần lớn đều do ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất.

Một số dự án có thể kể tên như Dự án Khu phức hợp Sóng Việt tại lô đất 1-17, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm; Dự án chung cư Moonlight Residences (TP. Thủ Đức); Dự án chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh);…

Nhìn chung, tại dự án nói trên, chủ đầu tư hiện đang rất “tha thiết” chờ được phê duyệt giá đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhằm hoàn thiện thủ tục phát triển và kinh doanh dự án để doanh nghiệp có được dòng tiền.

Chính phủ tích cực “vào cuộc”

Ngày 30/10, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến với một số Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội… nhằm giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất; rà soát, hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Tại buổi làm việc trên, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất của các phương pháp phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước. Không đẩy việc khó xuống cho địa phương.

Theo lãnh đạo các tỉnh thành phố, liên quan đến công tác xác định giá đất, một trong những nội dung được các địa phương hết sức quan tâm là quy định xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... mà chưa có quyết định phê duyệt giá đất ở thời điểm trước và sau ngày 01/7/2014 (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).

Kết luận một số vấn đề liên quan đến giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, mọi vướng mắc, thậm chí vi phạm pháp luật về đất đai chủ yếu do vấn đề định giá.

“Mặc dù Quốc hội đang xem xét Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng Dự thảo Nghị định cần tiếp tục hướng dẫn "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế" về định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013; đồng thời thể hiện được quan điểm, tư duy mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết.

Hiện nay, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất, ngoài ra, còn cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Về các phương pháp định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư. Theo đó, Dự thảo Luật dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).

Đồng thời, để kịp thời giải quyết các vướng mắc dẫn đến việc định giá đất chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ khi thực hiện các dự án đầu tư, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ- CP, ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội gặp khó khăn, bất cập. Những hạn chế này do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân nảy sinh từ quá trình định giá đất. Trong thời gian tới, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Tiếp tục làm “nóng” Nghị trường

Thời gian qua, giá đất là một trong những nội dung quan trọng được các Hiệp hội ngành nghề, đặc biệt là Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng như các chuyên gia tham gia đóng góp ý kiến xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại Nghị trường Quốc hội, vấn đề giá đất vẫn tiếp tục được các đại biểu quam tâm bàn thảo với trọng tâm xoay quanh việc xây dựng được thể chế giúp xác định được giá đất vừa phù hợp với thị trường vừa hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tham luận tại Quốc hội, đại biểu Trần Thị Hiền – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam cho rằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập. Khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định bởi phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan của người mua. Hiện nay, quy định của các phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, không cụ thể trong cách tính, do vậy sẽ nảy sinh tình trạng cùng một khu đất nhưng nếu xác định theo các phương pháp khác nhau sẽ cho kết quả khác nhau.

“Thời gian qua, ở một số địa phương, nhiều cán bộ ngành tài nguyên và môi trường đã vi phạm pháp luật trong việc xác định giá đất. Vấn đề này có nhiều nguyên nhân nhưng trong đó có nguyên nhân từ quy định của các phương pháp định giá đất chưa rõ rang dẫn đến cách hiểu khác nhau. Do đó, đề nghị cần quy định chi tiết nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất một cách rõ ràng, cụ thể để dễ thực hiện cũng như cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện”, đại biểu Trần Thị Hiền nêu ý kiến.

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An, đánh giá quy định tại dự thảo Luật chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.

Đại biểu chỉ ra rằng, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định, đây là phương pháp định giá đặc thù riêng của Việt Nam, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường.

Do đó, theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Từ phân tích trên , đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu cần có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật.

Đồng quan điểm với các đại biểu, đại biểu Trần Chí Cường - Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng chỉ ra rằng, dự thảo luật quy định bốn phương pháp định giá đất, tuy nhiên, trong thực tế triển khai cùng một thửa đất khi áp dụng bốn phương pháp sẽ cho bốn kết quả khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn. Bên cạnh đó, quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước cần được xem xét, phân tích kỹ lưỡng, quy định rõ ràng như thế nào là có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Cũng theo đại biểu Trần Chí Cường, đất đai chỉ là tư liệu đầu vào, quan trọng là đất được sử dụng như thế nào; người sử dụng đất sẽ khai thác, sử dụng mang lại lợi ích gì; giá trị tăng thêm từ đất sẽ quan trọng hơn chỉ là giá đất, như vậy mới là sử dụng đất có hiệu quả, toàn diện và lâu dài. Trên thực tế, có những trường hợp có thể xác định giá cho thuê đất là thấp nhưng lợi ích mang về sẽ cao hơn từ giải quyết việc làm, tăng thu nhập, tăng thu ngân sách hàng năm từ thuế, từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hay chi phí cơ hội khác khi thu hút nhà đầu tư sớm đầu tư vào vị trí đất đó.

Mặt khác, việc quy định có lợi nhất cho ngân sách nhà nước tạo ra mâu thuẫn với quy định tại khoản 3 Điều 153, đó là trường hợp tiền thuê đất chu kỳ sau tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Bởi việc xác định chu kỳ mới trên cơ sở bảng giá đất được xác định tại thời điểm 5 năm đầu tiên của chu kỳ thường có giá đất tăng rất cao so với 5 năm trước đó, việc ấn định tăng không quá 15% cần phải được phân tích rõ về cơ sở xác định mức tỷ lệ này.

Theo đại biểu Trần Chí Cường, từ những vấn đề trên, có thể thấy quy định bốn phương pháp định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, đại biểu Cường cho rằng cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại trong bốn phương pháp định giá đất, phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ một đến hai phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng, qua đó đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý.