Định giá đất, nóng từ nghị trường đến thị trường

Nóng từ Nghị trường

Trong khuôn khổ các phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, định giá đất là vấn đề được các Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hết sức quan tâm.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về Hội đồng thẩm định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung chỉ rõ thực tế, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đã mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá.

Chia sẻ quan điểm trên, đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam cho rằng quy định trong dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế.

Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, đại biểu Khải nhận định và đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Có cùng quan điểm, đại biểu Chu Thị Hồng Thái - Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho rằng cần quy định cụ thể về phương pháp định giá đất sát với thị trường để đảm bảo lợi ích giữa các bên.

Cụ thể, đại biểu Hồng Thái cho rằng cần quy định cụ thể về phương pháp định giá đất sát với thị trường để đảm bảo lợi ích giữa các bên là như cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức và người sử dụng...

Nóng đến thị trường

Thực tế cho thấy, việc giá đất theo quy định tại Bảng và Khung giá đất hiện nay quá “lạc hậu”, thấp hơn nhiều giá thị trường là nguyên nhân dẫn đến nhiều bất cập, tồn tại liên quan đến đất đai.

Bất cập đầu tiên là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án có sử dụng đất gặp khó do không nhận được sự đồng thuận của người dân. Mức giá đền bù thường được xác định thấp hơn nhiều lần so với giá giao dịch trên thị trường của cùng một loại đất và vị trí tương đương đã đẩy chính quyền, doanh nghiệp và người dân có quyền sử dụng đất về hai phía đối lập, rất khó có thể tìm được tiếng nói chung.

Bất cập thứ hai là việc định giá đất, do nhiều hạn chế liên quan đến quy định cũng như năng lực, phẩm chất của một bộ phận cán bộ đã khiến cho công tác định giá đất trở thành “lãnh địa” cho tiêu cực, tham nhũng khi người có thẩm quyền giao đất lại cũng chính là người định giá đất.

Bất cập thứ ba là tình trạng trốn thuế, né thuế khi giao dịch, chuyển nhượng đất đai do việc mua bán nhà đất “2 giá”. Liên quan đến “vấn nạn” này, ngành thuế và các địa phương đã có nhiều biện pháp từ tuyên truyền để xử lý. Tuy nhiên khi mà giá đất do nhà nước quy định làm căn cứ để bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất cũng như tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai vẫn thấp hơn giá thị trường thì tình trạng trên vẫn được cho là sẽ khó giải quyết triệt để.

Bên cạnh đó, chính những bất cập trong các quy định liên quan đến định giá đất cũng khiến các doanh nghiệp định giá đất “ngại” tham gia vào công tác này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng có hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang được áp dụng hiện nay. Đầu tiên đó chính là ở bước định giá đất, Sở Tài Nguyên Môi trường đã đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến ở trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia vào định giá đất vì sợ rủi ro.

Cam kết của cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Về những quy định liên quan đến công tác định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh khẳng định 4 phương pháp định giá đất sẽ bao trùm tất cả trường hợp đất đai hiện nay.

Người đứng đầu ngành Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, 4 phương pháp định giá đất đưa ra tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai hiện nay.

Cụ thể, Về phương pháp tính định giá đất, dự thảo Luật đưa ra 4 phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh.

Lý giải việc đưa ra 4 phương pháp, người đứng đầu ngành Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai hiện nay. Về định giá đất cụ thể thì tùy theo trường hợp, địa phương (UBND tỉnh) sẽ quyết định thực hiện phương pháp nào, trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với với thị trường và đảm bảo công bằng.