Diễn biến chung cư Hà Nội quý 2: Chưa có dấu hiệu giảm giá mạnh ở thị trường sơ cấp

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường mua bán sơ cấp, chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội chững lại, giao dịch thành công chậm, khác hẳn với hồi năm 2024 khi chung cư tăng giá “chóng mặt”.

Từ đầu năm 2024, chị Thuý Hằng (Cầu Giấy, Hà Nội) đầu tư căn chung cư Florence Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) 81m2 với giá 4,6 tỷ đồng. Cuối 2024 khi thị trường sôi động, có khách trả 5,6 tỷ đồng chị không bán, kỳ vọng sang năm 2025 giá chung cư tiếp tục tăng. Đến tháng 3/2025 con đi du học, cần tiền chị rao bán, tuy nhiên nhờ môi giới cả tháng chỉ có khách xem nhà nhưng vẫn không thể chốt được với giá 5,6 tỷ đồng. Và chỉ đến khi chị giảm lãi 300 triệu đồng/căn lúc này mới có khách chốt.

Theo anh Tuấn, môi giới bất động sản tại khu vực Cầu Giấy – Nam Từ Liêm, thanh khoản chung cư chuyển nhượng từ đầu năm 2025 đến nay chững lại. Giá không giảm nhiều, nhưng lượt khách xem ít đi trông thấy. Còn một môi giới chuyên bán hàng sơ cấp cũng cho hay, thị trường căn hộ chung cư thanh khoản cũng sụt giảm hơn. Phần lớn là do giá cao, nhiều người có nhu cầu ở thực lại không đủ tiền để mua, khách hàng có tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội tháng 4/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm theo phân khúc đều sụt giảm. Đơn cử, mức độ quan tâm với phân khúc chung cư giảm 19%, nhà riêng giảm 20%, phòng trọ giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng ghi nhận đà đi xuống khi chung cư giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, nhà mặt phố giảm 7%, phòng trọ giảm 9%

Trong khi đó, trên thị trường mua bán, lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, nếu so với tháng trước, biến động mức độ quân tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối. Cụ thể, đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm. Trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.

Còn báo cáo của Savills Hà Nội cho biết, trong quý 1/2025, nguồn cung cũng như số lượng căn hộ bán thấp hơn so với quý trước. Về chỉ số giá bán, giá sơ cấp tăng 5% so với quý trước, thậm chí tăng hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp cũng đang có sự điều chỉnh, nghiên cứu trên 400 căn, có thể nói 47% số căn giá đã có sự điều chỉnh giảm đi so với quý trước. Việc giá tiếp tục tăng trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng đến quyết định của người mua cuối cùng, cũng như các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường. Do đó, buộc lòng những người có sản phẩm căn hộ để bán cũng sẽ phải có những sự điều chỉnh phù hợp, để người mua và người bán gặp nhau.

Còn ở thị trường sơ cấp, quỹ đất đang tập trung nhiều ở các đại đô thị, lượng đất còn lại không nhiều và đang được phát triển ở những dòng sản phẩm cao cấp. Dẫn đến giá được tung ra vẫn cao hơn mặt bằng chung so với thị trường, thậm chí tăng hơn so với quý trước.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư Vấn, Savills Hà Nội, nhu cầu về nhà ở luôn luôn cao, đặc biệt đối với những cái sản phẩm vừa túi tiền. Nếu các dự án dịch chuyển ra bên ngoài các vành đai hoặc tỉnh thành lân cận thì giá sẽ hợp lý. Còn tại các dự án đang tung ra mức cao thì thanh khoản giao dịch vẫn không thể nhanh được.

Có một cái thực tế mà chúng ta nhận thấy rằng phân khúc căn hộ hạng B trên thị trường Hà Nội hiện nay vẫn đang duy trì ở ngưỡng tốt, số lượng căn bán vẫn tập trung chủ yếu trên phân khúc căn hộ hạng B chiếm đến 90%. Trong khi đó đối với căn hộ hạng C, mức giá dưới 50 triệu hiện rất ít trên thị trường. Nếu thị trường có thêm nguồn cung hạng C thì sẽ thu hút thêm rất nhiều nguồn cầu đang có sự quan tâm lớn ở phân khúc này.

Nhận định về thị trường chung cư năm 2025, bà Hằng cho biết, giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh. Đối với thị trường sơ cấp, một số dự án sắp sửa tung sản phẩm mới nên giá bán trên thị trường này chưa thể có mức giảm cao.