Đề xuất quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Nhằm cụ thể hóa các quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời góp phần khuyến khích việc khai thác, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, huy động nguồn thu từ đất đai vào NSNN, mới đây, Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo tờ trình nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có các quy định về giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm, tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Tính tiền sử dụng đất khi cấp “sổ hồng”

Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo nghị định đó là quy định tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Bộ Tài chính cho biết, Luật Đất đai năm 2024 có quy định về cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất trong các trường hợp có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định; có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền; theo đó có quy định về một số trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được cấp GCN.

Do vậy, tại các Điều 9, 10, 11, 12 của dự thảo Nghị định quy định cụ thể mức thu của từng trường hợp được cấp GCN theo quy định tại Luật Đất đai theo hướng kế thừa quy định về mức thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên có điều chỉnh lại cho cân đối giữa các trường hợp sử dụng đất theo thời gian sử dụng đất và nguồn gốc đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Luật Đất đai.

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống trước ngày 18/12/1980 thì được công nhận diện tích đất ở bằng 1 lần hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN đối với diện tích đất này. Khi được cấp GCN đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở của thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì theo quy định tại khoản a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp này được công nhận diện tích đất ở bằng 5 lần hạn mức giao đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời, qua nghiên cứu mức thu tại các văn bản trước đây, Bộ Tài chính cho rằng, để cân đối mức thu đối với trường hợp này, tại điểm a khoản 1 Điều 9 dự thảo nghị định quy định: “Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở của thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống theo quy định tại khoản a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở”.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Do vậy, tại dự thảo nghị định căn cứ các trường hợp được cấp GCN; đồng thời căn cứ các quy định hiện hành để cân đối các mức, tỷ lệ (%) thu tiền sử dụng đất cho phù hợp, đảm bảo mục tiêu GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đảm bảo an sinh, xã hội.

Ngoài ra, tại Điều 13 dự thảo quy định việc tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quyết định giao đất theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai.

Giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Theo Bộ Tài chính, Luật Đất đai năm 2024 có quy định cụ thể các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất, bảng giá đất được áp dụng tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; thuê đất thu tiền hàng năm đối với các trường hợp còn lại; bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.

Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Bảng giá đất được xây dựng lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Căn cứ trên các quy định này, tại Điều 26 dự thảo nghị định quy định về đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) giá đất tính tiền thuê đất.

Trong đó, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm từ 0,5% - 3%. Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương (UBND tỉnh) quyết định và ban hành mức tỷ lệ phần trăm (%) cụ thể và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện. Còn giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất tại Bảng giá đất áp dụng cho trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về giá đất.

Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gồm 5 Chương với 54 Điều.

Trong đó:

- Chương I dự thảo Nghị định gồm 02 Điều quy định về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng;

- Chương II gồm các điều từ Điều 3 đến Điều 22 quy định về tính, thu, nộp tiền sử dụng đất;

- Chương III gồm các điều từ Điều 23 đến Điều 43 quy định về tính, thu, nộp tiền thuê đất;

- Chương IV gồm các điều từ Điều 44 đến Điều 49 quy định về trách nhiệm của cơ quan, người sử dụng đất;

- Chương V gồm các điều từ Điều 50 đến Điều 54 quy định về Điều khoản thi hành.