Đang diễn ra tọa đàm: Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản

Tọa đàm được Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam và sự đồng hành của đông đảo các chuyên gia, doanh nghiệp thẩm định giá và nhà tài trợ.

Tham dự buổi Tọa đàm gồm có ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính; TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ tịch TP. Hà Nội.

Về phía Hội Thẩm định giá có ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính, nguyên Uỷ viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; Ông Nguyễn Thế Hào - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cùng các Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam.

Nhiều dự án BĐS bị trậm triển khai do vướng mắc liên quan đến giá đất cụ thể

Theo ông Nguyễn Thế Hào – Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường, thực tiễn cho thấy, thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản, hạ tầng bị trậm triển khai do vướng mắc liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Hào, hiện nay, công tác định giá đất đang trở thành một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của các cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Giảm thiểu các vướng mắc, hoàn thiện công tác định giá đất được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững.

Trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc.

Sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất được xác định trong các thủ tục hành chính; những bất cập trong việc lựa chọn phương pháp định giá; hạn chế về dữ liệu đầu vào; sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan cùng nhiều nguyên nhân khác đang tạo ra những “điểm nghẽn” đáng kể trong quá trình phát triển thị trường bất động sản.

Nhiều dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án nhà ở, khu đô thị và hạ tầng, bị kéo dài thời gian triển khai do chưa hoàn thành các thủ tục xác định giá đất cụ thể. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, làm suy giảm nguồn cung sản phẩm bất động sản mà còn góp phần đẩy chi phí đầu vào tăng cao, tác động đến giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong bối cảnh đó, việc xây dựng cơ chế định giá đất khách quan, minh bạch, khoa học và tiệm cận với giá trị thị trường được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Thế Hào – Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường.

Ông Nguyễn Thế Hào cho biết, tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” được tổ chức với mục tiêu tạo diễn đàn trao đổi đa chiều nhằm nhận diện đầy đủ những khó khăn, bất cập trong công tác định giá đất hiện nay, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách và nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới. Chương trình toạ đàm tập trung thảo luận về thực trạng công tác định giá đất hiện nay; những vướng mắc của công tác định giá đất cũng như đề xuất các giải pháp tháo gỡ.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Nguyễn Thế Hào, toạ đàm cũng đi sâu thảo luận về thị trường bất động sản năm 2026, đưa ra các dự báo cũng như đề xuất các ý kiến, kiến nghị để giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

“Thông qua các tham luận, ý kiến trao đổi và khuyến nghị chính sách tại tọa đàm, Ban Tổ chức kỳ vọng sẽ góp phần cung cấp thêm những luận cứ khoa học và thực tiễn cho quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế”, ông Nguyễn Thế Hào nhấn mạnh.

Định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rẳng, định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Giá bất động sản ngoài giá đất còn có: Chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng do vật liệu, nhân công; chi phí vốn và lãi vay; chi phí tài chính do chậm triển khai; chi phí marketing, bán hàng; chi phí cơ hội; chi phí dự phòng rủi ro; lợi nhuận doanh nghiệp…

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường; Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể; Luật Giá 2023 điều chỉnh hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề thẩm định giá. Đây là bước tiến lớn, nhưng khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rủi ro và vướng mắc.

Trước hết, doanh nghiệp gặp rủi ro lớn về độ trễ giá. Giá đất về chi phí khác, giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi giá được ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, làm cho phương án tài chính dự án bị đảo lộn.

Thứ hai là rủi ro về dữ liệu đầu vào. Giao dịch bất động sản thực tế còn tình trạng khai giá thấp, giao dịch ngoài hợp đồng, thông tin phân tán giữa thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng, sàn giao dịch. Nếu không có cơ sở dữ liệu giá đủ tin cậy, mọi phương pháp định giá đều dễ bị tranh luận, thậm chí bị quy kết sai lệch.

Thứ ba là rủi ro về trách nhiệm pháp lý của người định giá và người quyết định giá. Nhiều cán bộ, tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá có tâm lý e ngại: định giá thấp thì sợ thất thoát; định giá cao thì dự án không khả thi, doanh nghiệp không triển khai được, người dân không mua nổi. Vì vậy, định giá dễ rơi vào trạng thái phòng thủ, an toàn hình thức, nhưng lại làm chậm dòng vốn và chậm phát triển thị trường.

Thứ tư là rủi ro về chưa phân biệt rõ các mục đích định giá. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng, giá cổ phần hóa, giá thuê đất… không thể áp dụng máy móc một mặt bằng giá như nhau. Mỗi loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau, nhưng hiện nay ranh giới này chưa thật rõ.

Thứ năm là vướng mắc trong định giá các loại hình mới: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Đây là những loại hình có dòng tiền, thời hạn khai thác, chi phí vận hành, rủi ro pháp lý khác nhau, nhưng phương pháp định giá chưa theo kịp.

8 giải pháp đột phá

Một là, cần xây dựng Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026–2028. Sandbox này nên thí điểm tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.

Hai là, thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2–3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định sử dụng, biên độ hợp lý. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.

Ba là, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật.

Bốn là, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Năm là, cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.

Sáu là, cần tách bạch giữa chống thất thoát tài sản công và bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường. Giá đất quá thấp gây thất thoát, nhưng giá đất quá cao cũng làm dự án chết, hàng hóa không ra thị trường, người dân không mua được nhà, Nhà nước không thu được thuế, doanh nghiệp không quay vòng vốn. Định giá đúng phải là định giá tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và sự phát triển bền vững của thị trường.

Bảy là, kiến nghị cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Luật Giá 2023 đã có khái niệm giá tham chiếu; cần vận dụng vào bất động sản để thị trường có cơ sở so sánh, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết, doanh nghiệp có căn cứ xây dựng phương án tài chính.

Tám là, đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Công tác định giá đất trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc

ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, mặc dù hành lang pháp lý về đất đai liên tục được hoàn thiện, công tác định giá đất trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Theo ông Phượng, giá bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, giá vật liệu, nhân công, chi phí vốn, chi phí tài chính phát sinh do chậm triển khai dự án, cùng với chi phí marketing và bán hàng. Do đó, việc xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như sự phát triển bền vững của thị trường.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận với giá thị trường. Cùng với đó, Nghị định 71/2024 quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Gần đây, Quốc hội và Chính phủ tiếp tục ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực thi Luật Đất đai như Nghị quyết 24, Nghị quyết 29 của Quốc hội hay Nghị định 49/2026 và Nghị định 147 của Chính phủ.

Tuy nhiên, theo ThS. Nguyễn Thế Phượng, doanh nghiệp vẫn đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro trong quá trình xác định giá đất. Trước hết là độ trễ trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định, phê duyệt và ban hành giá đất. Khi quyết định giá được đưa ra, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị xáo trộn.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của thị trường. Tình trạng kê khai giá giao dịch thấp hơn giá thực, thiếu dữ liệu chuẩn khiến công tác định giá gặp nhiều trở ngại.

Theo ông Phượng, tâm lý e ngại trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan phê duyệt cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Nếu định giá thấp sẽ tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến thanh khoản thị trường suy giảm, doanh nghiệp khó triển khai dự án và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, việc chưa phân biệt rõ mục đích định giá đối với từng loại giao dịch như tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hay cổ phần hóa cũng dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.

Đặc biệt, các loại hình bất động sản mới như bất động sản nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh, khu công nghệ cao hay nhà ở cho thuê dài hạn vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng, trong khi đặc điểm dòng tiền, chi phí vận hành và mức độ rủi ro của các loại tài sản này hoàn toàn khác biệt.

Đối với quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, ông Phượng cho rằng việc bóc tách và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng như biến động thị trường, quy hoạch hay điều kiện hạ tầng vẫn còn nhiều khó khăn, khiến các địa phương lúng túng trong quá trình triển khai.

Từ thực tiễn trên, đại diện Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Chính phủ nghiên cứu thí điểm cơ chế định giá đất trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển. Đối với các dự án chuyển tiếp đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cần cho phép áp dụng cơ chế tạm tính để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, sau đó quyết toán theo mức giá chính thức.

Bên cạnh đó, ông Phượng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và cấp phép xây dựng nhằm tạo ra nguồn dữ liệu phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Đồng thời, cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản du lịch, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp hay các loại tài sản mới trong tương lai. Mỗi loại hình cần có phương pháp xác định giá dựa trên đặc điểm dòng tiền, chi phí vốn và mức độ rủi ro riêng biệt.

Đáng chú ý, ông Phượng cũng kiến nghị cần có cơ chế bảo vệ đối với các tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi. Điều này sẽ góp phần giảm tâm lý e ngại trách nhiệm, qua đó rút ngắn thời gian xác định giá đất.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê công nhân, cần có cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội thay vì áp dụng hoàn toàn phương thức định giá mang tính thương mại.

Theo ThS. Nguyễn Thế Phượng, định giá đất không chỉ nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách mà còn có vai trò quan trọng trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, thúc đẩy thị trường vốn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

"Thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi nếu thiếu một cơ chế định giá minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy. Ngược lại, nếu tháo gỡ được điểm nghẽn này, bất động sản sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của Việt Nam", ông Phượng nhấn mạnh.

Trên cơ sở đó, đại diện Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương nghiên cứu xây dựng Chương trình đổi mới công tác định giá bất động sản giai đoạn 2026-2030, lấy cơ sở dữ liệu, tính minh bạch và cơ chế bảo vệ người thực thi đúng quy định làm nền tảng cho quá trình cải cách.

Chuyên gia thẩm định giá chỉ ra hàng loạt vướng mắc khi áp dụng cơ chế giá đất mới

Chỉ còn chưa đầy một tháng trước thời điểm nhiều quy định mới về giá đất có hiệu lực, giới chuyên gia thẩm định giá và các địa phương vẫn đang đối mặt với không ít băn khoăn liên quan đến cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất, phạm vi áp dụng cũng như sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật.

Chia sẻ tại một hội nghị chuyên đề về chính sách giá đất, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng việc triển khai Nghị quyết 254/2025 cùng các nghị định hướng dẫn đang đặt ra nhiều thách thức đối với cơ quan quản lý và các đơn vị tư vấn thẩm định giá.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, chính sách giá đất đã có nhiều thay đổi trong thời gian ngắn. Nếu như Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần và điều chỉnh bằng hệ số hàng năm, thì Luật Đất đai 2024 chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và bỏ hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, sau khi Nghị quyết 254/2025 được ban hành, Chính phủ lại yêu cầu các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới theo Nghị định 49.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, đây là nhiệm vụ rất khó khi các địa phương chỉ có khoảng nửa năm để xây dựng hệ số điều chỉnh cho toàn bộ tuyến đường, đoạn đường và các loại đất trên địa bàn. Trong khi đó, quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, tổ chức đấu thầu và triển khai thực hiện đã mất tối thiểu 45 ngày.

“Với thời gian gấp gáp như vậy, rất khó để sản phẩm được ban hành có thể đáp ứng đầy đủ yêu cầu và phù hợp với mọi tình huống thực tế”, bà Dương Thị Mỹ Lạng nhận định.

Một trong những vấn đề khiến giới chuyên môn đặc biệt quan tâm là phạm vi áp dụng của phương pháp “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh”. Theo quy định mới, giá đất tính tiền bồi thường và giá đất tại nơi tái định cư đều được xác định theo công thức này. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp khác, các văn bản hiện hành chưa làm rõ trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh, trường hợp nào vẫn phải xác định giá đất cụ thể.

“Chúng tôi là những người trực tiếp làm tư vấn nhưng vẫn chưa tìm thấy quy định cụ thể để xác định rõ từng trường hợp áp dụng”, bà Dương Thị Mỹ Lạng chia sẻ. Theo bà, ngay cả khi các địa phương gửi văn bản xin hướng dẫn, nhiều cơ quan chức năng cũng mới chỉ trả lời mang tính nguyên tắc, chưa giải đáp được các tình huống cụ thể phát sinh trong thực tiễn.

Không chỉ tác động đến lĩnh vực đất đai, những thay đổi về cơ chế xác định giá đất còn ảnh hưởng đến nhiều chính sách khác như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong khi nhiều văn bản hướng dẫn liên quan vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nguy cơ phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các địa phương là điều khó tránh khỏi.

Bên cạnh đó, theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, phương pháp xây dựng hệ số điều chỉnh mới cũng phức tạp hơn đáng kể khi phải đồng thời phản ánh biến động thị trường, yếu tố quy hoạch và nhiều yếu tố đặc thù khác. Tuy nhiên, việc đưa ra một tỷ lệ cố định áp dụng chung cho mọi trường hợp là bài toán không hề đơn giản.

“Trong thực tế, mỗi dự án lại có những đặc điểm riêng. Để xác định một con số cụ thể áp dụng cho tất cả các trường hợp thì ngay cả đơn vị tư vấn cũng rất khó tìm được cơ sở khoa học để chứng minh”, bà nói.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, các địa phương hiện nay đang trong tình trạng “vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau”. Do đó, việc sớm ban hành các hướng dẫn chi tiết và thống nhất là yêu cầu cấp thiết nhằm hạn chế rủi ro pháp lý, đồng thời bảo đảm quá trình thực thi chính sách giá đất mới được thông suốt từ ngày 1/7 tới.

Địa phương lo rủi ro khi định giá đất: Thiếu dữ liệu, thiếu cơ chế chi trả cho tư vấn

“Nhiều địa phương đang đối mặt với hàng loạt khó khăn trong công tác xác định giá đất, từ sự thiếu thống nhất của nguồn dữ liệu, áp lực giải phóng mặt bằng đến khoảng trống về cơ chế tài chính dành cho các tổ chức tư vấn”. Đây là những vấn đề được bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá - Sở Tài chính Phú Thọ, chia sẻ tại tọa đàm.

Theo bà Huệ, những phân tích của các chuyên gia tại hội thảo đã phản ánh đúng thực trạng mà các địa phương đang gặp phải. Trong quá trình tham mưu cho Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nhiều vướng mắc hiện nay đều tập trung ở các "điểm nghẽn" cốt lõi, khiến việc xây dựng và hoàn thiện phương án giá đất gặp nhiều khó khăn.
Một trong những bất cập lớn nhất là vấn đề dữ liệu. Hiện nay, nguồn thông tin phục vụ định giá đất chưa thống nhất, trong khi việc áp dụng các quy định hiện hành có thể dẫn đến nhiều hệ lụy trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu giá đất được xác định theo đúng quy định nhưng chưa sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại từ người dân là rất lớn, kéo theo những rủi ro cho các hội đồng bồi thường và cơ quan quản lý địa phương.

"Áp lực hiện nay đang đè nặng lên các cơ quan quản lý đất đai và các văn phòng đăng ký đất đai", bà Huệ cho biết.

Bên cạnh đó, việc thu thập và khai thác thông tin giao dịch bất động sản cũng đặt ra nhiều vấn đề. Theo bà Huệ, nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, việc thu thập toàn bộ thông tin liên quan đến giao dịch của cá nhân có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
Một khó khăn khác được đại diện Sở Tài chính Phú Thọ nhấn mạnh là cơ chế chi trả cho hoạt động tư vấn định giá đất. Dù Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực, nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về định mức kinh tế - kỹ thuật và đơn giá phục vụ công tác tư vấn định giá đất.

Theo bà Huệ, mức chi hiện hành đã không được điều chỉnh trong nhiều năm, khiến nhiều địa phương lúng túng khi triển khai. Trong thực tế, có những dự án mang lại nguồn thu ngân sách lên tới khoảng 10.000 tỷ đồng, nhưng chi phí thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất theo quy định hiện hành chỉ ở mức hơn 200 triệu đồng.

"Toàn bộ khối lượng công việc để xây dựng một phương án giá đất là rất lớn, trong khi mức chi như vậy là hoàn toàn bất cập", bà Huệ nhận định.

Đáng chú ý, ngay cả các nghị định mới được Chính phủ ban hành gần đây cũng chưa đề cập cụ thể đến cơ chế chi cho Hội đồng thẩm định giá đất hay các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất. Trong khi đó, việc bố trí ngân sách nhà nước phải dựa trên các định mức, đơn giá và dự toán cụ thể.

Trước thực trạng này, Sở Tài chính Phú Thọ đã nhiều lần có văn bản kiến nghị. Bộ Tài chính cũng đã có phản hồi tới một số địa phương vào ngày 5/6 vừa qua. Tuy nhiên, do nội dung này liên quan đến chức năng quản lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường nên việc phối hợp giữa các bộ, ngành vẫn cần được làm rõ hơn.

Từ góc độ địa phương, bà Huệ kiến nghị các quy định của Luật Đất đai cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng cụ thể, rõ ràng và khả thi hơn. Đồng thời, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan để ban hành những quy định chi tiết về cơ chế tài chính, giúp địa phương có cơ sở triển khai.

Đại diện Sở Tài chính Phú Thọ cũng cho biết, sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính, nhiều địa phương quy mô nhỏ như Phú Thọ, Hòa Bình, Vĩnh Phúc đang phải quản lý địa bàn rộng hơn, trong khi nguồn lực còn hạn chế. Việc thu hút đầu tư ngày càng tăng với nhiều dự án quy mô lớn càng khiến nhu cầu về tư vấn định giá đất trở nên cấp thiết.

Từ đó, bà Huệ mong muốn các doanh nghiệp và tổ chức tư vấn quan tâm, hỗ trợ nhiều hơn cho các địa phương ngoài các trung tâm lớn như TP.HCM hay Hải Phòng. Đồng thời, Hội Thẩm định giá Việt Nam cần có tiếng nói bảo vệ đội ngũ làm công tác tư vấn định giá đất cũng như Hội đồng thẩm định giá đất tại các địa phương, góp phần hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý trong quá trình thực thi nhiệm vụ.

Điểm mấu chốt cần nhắc lại là vẫn là dữ liệu đầu vào

Dưới góc độ một doanh nghiệp công nghệ bất động sản (Protech), ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Meey Group cho biết, doanh nghiệp hiện nay đang phát triển những sản phẩm ứng dụng định giá đất sử dụng dữ liệu lớn (Big data).

Theo đó, ông Chung cho rằng, chỉ cần nhà nước chia sẻ dữ liệu thì doanh nghiệp có thể tạo ra được những sản phẩm đáp ứng yêu cầu định giá bất động sản mà người dân, các đơn vị thẩm định giá hay công ty phát triển bất động sản hoặc ngân hàng cần một công cụ định giá tự động, hàng loạt thì chúng tôi cũng đều có thể tạo ra những kết quả tương đối chính xác.

Tuy nhiên, theo ông Chung, điểm mấu chốt cần nhắc lại là vẫn là dữ liệu đầu vào, khi có được càng nhiều dữ liệu đầu vào đầy đủ, toàn diện thì việc định giá bất động sản tự động sẽ càng chính xác.

“Các đơn vị công nghệ bất động sản như Meey Group sẵn sàng hợp tác với tất cả các cơ quan quản lý nhà nước mong muốn số hóa, chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản”, ông Hoàng Mai Chung nhấn mạnh.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: Dữ liệu thiếu minh bạch, cơ chế bảo vệ chưa rõ khiến định giá đất đối mặt nhiều rủi ro

Hệ thống dữ liệu phân tán, độ trễ giữa giá Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn, trong khi cơ chế bảo vệ người làm công tác định giá còn thiếu rõ ràng đang trở thành những nút thắt lớn trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024. Đây là nhận định được ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đưa ra tại một tọa đàm chuyên đề về công tác định giá đất.

Theo ông Thỏa, qua các tham luận và ý kiến của chuyên gia, nhiều địa phương đã cùng nhìn nhận những khó khăn mang tính hệ thống trong hoạt động định giá đất hiện nay.

Một trong những vướng mắc lớn nhất là quy định xây dựng bảng giá đất đến từng vị trí, từng thửa đất vẫn chưa thể thực hiện đầy đủ do chưa hoàn thiện bản đồ địa chính số hóa và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bên cạnh đó, nguồn dữ liệu đầu vào phục vụ định giá được đánh giá là thiếu đầy đủ, thiếu minh bạch, phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, thậm chí có sự chênh lệch giữa số liệu quản lý và diễn biến giao dịch thực tế trên thị trường.

“Đầu vào sai thì kết quả định giá cũng sẽ sai”, ông Thỏa nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường đang gặp nhiều trở ngại khi các quy định hiện hành còn mang tính cứng nhắc, chưa phản ánh kịp diễn biến của thị trường.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng theo phương pháp định giá hàng loạt, áp dụng mức giá chung cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn. Điều này khiến giá đất mang tính bình quân, thiếu linh hoạt và dễ phát sinh chênh lệch với giá giao dịch thực tế.

Trong khi đó, quy trình thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài từ vài tháng đến nửa năm, khiến mức giá được phê duyệt có nguy cơ trở thành “giá của quá khứ”.

Ông Thỏa cho rằng việc sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại, rồi áp dụng cho tương lai là một nghịch lý, khiến khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn.

Ngoài ra, việc áp dụng một hệ số điều chỉnh giá đất cho nhiều mục tiêu tài chính khác nhau cũng tạo ra xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Việc lựa chọn các thửa đất mẫu để so sánh hay áp dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư cũng thiếu hướng dẫn cụ thể.

Đặc biệt, nhiều loại hình bất động sản mới như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp xanh hay nông nghiệp công nghệ cao vẫn chưa có tiêu chuẩn định giá riêng.

Từ thực tiễn trên, ông Nguyễn Tiến Thỏa kiến nghị cần kiên định nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng định giá đất cụ thể đối với các dự án đặc thù, phức tạp và đa mục tiêu.

Điều này đồng nghĩa với việc thu hẹp dần phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cá nhân ông Thỏa cho biết bản thân đã nhiều lần bày tỏ quan điểm không ủng hộ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

“Đây là phương pháp riêng có của Việt Nam, thế giới không ai coi đó là một phương pháp định giá cả”, ông nói và cho rằng về lâu dài cần nghiên cứu loại bỏ cách tiếp cận này.

Một trong những kiến nghị quan trọng được Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh là khẩn trương hoàn thiện bản đồ địa chính số và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước.

Theo ông, hiện nay dữ liệu vẫn nằm rải rác ở nhiều bộ, ngành và địa phương, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn đơn vị tư vấn định giá. Thậm chí, có nơi phải chi phí thêm để tiếp cận thông tin phục vụ định giá.

Ông cũng đề xuất cần quy định rõ trách nhiệm cung cấp dữ liệu của các cơ quan liên quan, kèm theo chế tài xử lý nếu không thực hiện đúng quy định.

Bên cạnh đó, ông Thỏa kiến nghị hoàn thiện nội hàm các phương pháp định giá đất theo hướng linh hoạt hơn, phù hợp với biến động thị trường; ban hành hướng dẫn chi tiết về lựa chọn và xử lý thông tin đầu vào; xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho các loại hình bất động sản mới.

Đáng chú ý, ông đề xuất nghiên cứu thí điểm cơ chế “sandbox” trong định giá bất động sản, cho phép ứng dụng dữ liệu lớn và các công cụ định giá tự động tại các đô thị lớn.

Song song với đó, cần xây dựng cơ chế bảo vệ những người làm đúng quy định, bảo đảm tính độc lập, khách quan của tổ chức tư vấn và tránh tình trạng hình sự hóa các hoạt động định giá nếu không có hành vi vụ lợi.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, chỉ khi dữ liệu minh bạch, phương pháp định giá sát thị trường và cơ chế pháp lý đủ rõ ràng, công tác định giá đất mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quản lý nhà nước và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.