Đã đến lúc dùng công cụ thuế để khắc chế đầu cơ, thổi giá bất động sản

Những phiên đấu giá đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức,… diễn ra nóng bỏng với giá trúng gấp nhiều lần giá khởi điểm và giá rao bán bình quân tại các khu vực xung quanh vị trí đấu giá được đánh giá là bất thường.

Sau khi Thủ tướng Chính phủ có công điện yêu cầu làm rõ, các Bộ ngành, địa phương đã liên tục vào cuộc và có những động thái kiểm tra, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có những kết luận và giải pháp được công khai.

Bên cạnh việc giá đất đấu giá được đẩy lên cao, thời gian qua, giá đất thổ cư trong dân và nhà chung cư cũng liên tục sốt nóng và lập kỷ lục mới khiến giấc mơ an cư của không ít người dân ngày càng trở nên xa vời.

Nhận định về giải pháp cho tình trạng trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường bất động sản nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý về BĐS trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường bất động sản mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển.

Theo GS. Võ, chủ trương cải cách thuế bất động sản đã rất rõ ràng từ 20 năm nay. Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành 3 Nghị quyết về đất đai (NQ 26 năm 2003, NQ 19 năm 2012 và NQ 18 năm 2022), trong đó đều nói trọng tâm là cải cách thuế BĐS theo hướng đánh thuế vào những trường hợp nhiều nhà đất, có nhà đất nhưng không được sử dụng.

“Vấn đề là 20 năm rồi nhưng nội dung về cải cách thuế bất động sản trong các Nghị quyết này vẫn chưa được thực hiện. Nếu không quyết đoán trong cải cách thuế bất động sản thì giá nhà đất còn lên đến đâu nữa, và nền kinh tế đất nước, đời sống người dân bình thường sẽ còn ảnh hưởng đến mức nào?”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ trăn trở.

Chia sẻ quan điểm trên, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế cũng nhấn mạnh, để hạn chế tình trạng “thổi giá” đất đấu giá nói riêng và đầu cơ đất nói chung, một trong những biện pháp hữu hiệu là đánh thuế cao với những tài sản không đưa vào sử dụng hoặc đưa vào sử dụng không đúng mục đích.

“Đánh thuế sử dụng đất cao hơn, thậm chí gấp 4-5 lần so với những nhà ở đã sử dụng, đó là điều chúng ta nên tính đến. Thậm chí chúng ta có thể tính đến mức như tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà chúng ta đang có”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất.

Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khi chi phí sở hữu nhà đất thứ hai tăng lên, người có ý định đầu cơ phải cân nhắc kỹ hơn, sẽ giúp giảm số lượng nhà đất bỏ hoang và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực. Ngoài ra, việc đánh thuế sẽ giúp xây dựng mặt bằng giá bất động sản hợp lý, không bị thổi phồng, đẩy cao phi lý như hiện nay.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi.

“Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…”, các chuyên gia của VARS đề xuất.

Cũng theo VARs, việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Từ đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa. Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân do đó sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

Trên thực tế, đề xuất sử dụng công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đã nhiều lần làm nóng Nghị trường Quốc hội. Tại báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 01/2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW của trung ương. Điều này nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư khi lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất.

Sau tình trạng giá đất cao bất thường tại các phiên đấu giá đất của nhiều huyện ven TP Hà Nội, một số chuyên gia cũng đã đề xuất, cần khởi động lại Dự án Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.