'Cú sốc' của thị trường bất động sản hàng đầu thế giới: Chấp nhận giá thấp hơn cả năm 2006-2007 ‘may ra’ mới bán được nhà

Theo tờ Financial Times (FT), 3 tháng trước, Silverstein Properties đã bán một tòa nhà 20 tầng tại 529 Đại lộ số 5 với giá 105 triệu USD. Tính theo giá trên mỗi mét vuông, mức giá này thậm chí còn thấp hơn giá của một lô đất vào năm 2015. 

Will Silverman, Giám đốc điều hành của Eastdil Secured, một ngân hàng đầu tư bất động sản cho biết: “Ở New York, các tòa nhà đang được bán với giá thấp hơn cả giá của mảnh đất nơi chúng được xây dựng. Chúng tôi đang chứng kiến hiện tượng giá xuống thấp nhất trong 20 năm trở lại đây”.

Lãi suất tăng mạnh, biến động của các ngân hàng khu vực làm thắt chặt tín dụng và xu hướng làm việc từ xa - tất cả đều đang âm thầm “tàn phá” nền kinh tế nói chung và triển vọng của bất động sản thương mại nói riêng. 

Các tòa nhà văn phòng cũ hay các mô hình bất động sản khác cũng đang bị ảnh hưởng nặng nề. Kết quả, thị trường đã nổi “cơn giông” - từ việc tịch thu tài sản thế chấp đối với các khu chung cư mắc nợ nhiều ở Houston đến việc các khách sạn và trung tâm mua sắm ở San Francisco gặp tình cảnh vỡ nợ. 

Scott Rechler, chủ tịch của công ty bất động sản RXR tại New York cho biết: “Tôi không chắc mọi người đánh giá cơn bão trong ngành ra sao cũng như mức độ thiệt hại của nó như thế nào. Tuy nhiên, tôi nghĩ mọi người đang đánh giá thấp mức độ nghiêm trọng tiềm ẩn của thị trường”. 

Craig Deitelzweig, giám đốc điều hành của công ty bất động sản Marx Realty cho biết ông đã nghe nói về tình trạng mỗi ngày đều có các tòa nhà phải giao lại cho ngân hàng. Ông cũng cho biết, mọi thứ chỉ là bước khởi đầu. Có vẻ mọi loại tài sản đều có thể gặp rủi ro khi lãi suất ở mức cao cùng việc thắt chặt tín dụng.

Hiện tại, nhà môi giới JLL ước tính rằng các tòa nhà văn phòng ở New York - thị trường văn phòng lớn nhất thế giới - đã mất 76 tỷ USD giá trị so với giá bán gần đây nhất. Một ngoại lệ là tổ hợp mới gồm các văn phòng sang trọng và được trang bị các thiết bị hiện đại nhất, ví dụ tòa nhà One Vanderbilt của công ty SL Green gần nhà ga trung tâm Grand với giá thuê cao kỷ lục. 

Tuy nhiên, "bóng đen" vẫn bao phủ thị trường, ví dụ như bất động sản ở Midtown - gần đây đã được bán bởi Blackstone và RXR với giá 320 triệu USD - một mức giá thấp hơn 1/3 so với giá đưa ra vào năm 2006. 

Một nhà môi giới ước tính rằng chỉ có 10% các tòa nhà văn phòng hàng đầu ở New York không gặp khó khăn - xét về mức độ nợ nần hoặc công suất sử dụng. 

Theo CBRE, thiệt hại về tài chính có thể được “che đậy” vì có rất ít tòa nhà được bán trong năm qua, khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trong quý đầu cũng đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ. 

FT trích dẫn, công ty quản lý tài sản Blackstone cho rằng một số văn phòng cổ của Mỹ - vốn chiếm chưa đến 2% trong danh mục đầu tư toàn cầu của họ - đã giảm giá hơn 60% so với năm 2007.

Một tòa nhà khác ở Manhattan, Tower 56, đã được bán vào tháng 2 với giá 110 triệu USD - giảm so với mức 158 triệu USD được trả vào năm 2008. 

Theo MSCI, một công ty dữ liệu tài chính, gần 900 tỷ USD nợ bất động sản thương mại của Mỹ sẽ đến hạn trong năm nay và năm tới. Nếu chủ sở hữu không thể tái cấp vốn hoặc bơm vào hàng triệu USD, họ có thể sẽ chọn bán hoặc đơn giản là “bỏ” các bất động sản đó.

Văn phòng không phải là lĩnh vực duy nhất chịu áp lực. Một số căn hộ cho thuê vốn được xem như một khoản đặt cược an toàn trong thời kỳ đại dịch cũng đang gặp khó khăn.

Tại Houston, Applesway đã mua 4 khu chung cư cũ để cho thuê vào năm 2021. Nhưng tập đoàn đầu tư đã không thể trang trải các khoản thanh toán của mình sau khi lãi suất tăng. Lender Arbor Realty Trust đã tịch thu tài sản này vào tháng 4/2023. 

Các chuyên gia cho rằng, văn phòng - lĩnh vực lớn nhất trong bất động sản thương mại đang có một tương lai không chắc chắn. 

“Chúng tôi cho rằng sẽ mất hơn 5 năm để tìm ra sự thay đổi cơ bản trong nhu cầu. Nó không giống như bất kỳ chu kỳ bất động sản nào khác mà chúng tôi từng thấy trong quá khứ”, Julie Ingersoll, Giám đốc đầu tư của CBRE IM cho biết. 

Tham khảo FT