“Cơn bĩ cực” vẫn chưa qua đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản

Theo đó, tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nhìn lại năm 2023 & dự báo năm 2024 do Dat Xanh Services tổ chức, vừa qua. Các chuyên gia bất động sản nhận định, chưa khi nào trong lịch sử kinh doanh, doanh nghiệp môi giới bất động sản lại phải đối diện với khó khăn khắc nghiệt như những năm qua.

Cụ thể, dữ liệu từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho thấy, các doanh nghiệp môi giới bất động sản đang cạn kiệt tích lũy, một phần do dòng tiền thu nhỏ giọt.

Sau 3 năm dịch và 1 năm khủng hoảng, nguồn tiền tích lũy của hầu hết các doanh nghiệp môi giới đã cạn kiệt. Dòng thu mới nhỏ giọt do hiệu quả kinh doanh thấp. Áp lực định phí lớn như chi phí mặt bằng, lương, các khoản vay, công nợ và hoa hồng, trong đó chi phí marketing và chăm sóc khách hàng tăng cao, nguồn lực bị phân tán.

Bên cạnh đó, áp lực “sống còn” khốc liệt khi khoảng 70% - 80% doanh nghiệp môi giới bất động sản rời thị trường hoặc tạm ngừng hoạt động. Các đơn vị còn hoạt động thì gặp khó khăn trong tuyển dụng nhân viên kinh doanh, chi phí tuyển dụng cao, cùng áp lực cạnh tranh về chính sách lương, thưởng, hoa hồng.

Dù vậy hiệu suất kinh doanh giảm, khi tổng nguồn cung hiện hữu nhiều nhưng khá hiếm sản phẩm dự án được hấp thụ tốt. Lượng hàng tồn kho lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Nhóm sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt chỉ nằm ở một số dự án mới, chủ đầu tư uy tín và giá bán phải chăng cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. Hàng tồn kho trên thị trường còn nhiều, nhưng lại không đúng “gu” và nhu cầu của khách hàng nên tỷ lệ hấp thụ thấp, tốc độ bán hàng không được như kỳ vọng, hiệu suất kinh doanh giảm khiến không có dòng thu mới, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó.

DXS - FERI nhận định, xu hướng chung của các doanh nghiệp mô giới bất động sản còn tồn tại trong năm qua là tập trung duy trì bộ khung nhân sự cốt lõi; cẩn trọng trong việc mở mới hệ thống; Tăng cường hoạt động liên minh, liên kết bán hàng; Chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên, trả lương theo năng suất nhiều hơn là mô hình trả lương cố định; Chuyển đổi và đa dạng ngành nghề kinh doanh: thị trường cho thuê, sang nhượng, thứ cấp …; Số hóa hoạt động kinh doanh.

Trong khi các doanh nghiệp môi giối bất động sản gặp khó khăn, thì người môi giới bất động sản cũng rơi vào tình cảnh ngặt nghèo. Cuộc sàng lọc người môi giới bất động sản đã lên đến đỉnh điểm, buộc họ hoặc tự đào thải hoặc càng giỏi nghề.

Dữ liệu từ DXS – FERI cho thấy, đã qua giai đoạn “nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới”. Năm 2023, số lượng môi giới bất động sản đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2022. Người môi giới còn tồn tại với nghề hầu hết đều bản lĩnh, đa năng, yêu nghề và giỏi chuyên môn.

Thị trường thiếu hụt môi giới nghiêm trọng, tỷ lệ nhân sự rời ngành ở mức cao và tỷ lệ có ý định quay lại thị tường đang ở mức thấp.

Trên thị trường cũng không còn tình trạng “lạm phát chức danh” trong các doanh nghiệp môi giới.

Theo khảo sát của DXS – FERI trên dữ liệu của các môi giới bất động sản còn làm việc tính đến đầu năm 2023, vào thời điểm khảo sát là tháng 12/2023 thì đã có 63% môi giới đã rời ngành, chỉ còn 26% tiếp tục bám trụ với nghề, và 11% làm song song việc môi giới bất động sản kèm thêm các công việc khác.