Có nên đầu tư đất nền các tỉnh ven đô thời điểm này?

Tăng không đúng giá trị

Khi đại dịch Covid-19 bùng phát, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều ngừng trệ, nhưng riêng ở lĩnh vực bất động sản giá nhà đất không giảm mà còn tăng “phi mã”. Khắp nơi nhà nhà đầu tư đất, người người đầu tư bất động sản. Vì thế, đất các tỉnh có khu công nghiệp và các tỉnh ven đô như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam được dịp “té nước theo mưa”. Nhiều khu vực chỉ trong vòng nửa năm giá đất đã tăng 20-30%.  

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 khi ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng vào loại hình bất động sản nóng thì thị trường cũng “xịt hơi” theo. Một điều trái ngược không giống cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2011-2012 là giá bất động sản lần này không giảm mà chỉ thanh khoản kém.

Chị Lê Thuỷ Tiên (Hoàng Mai, Hà Nội) không nằm trong làn sóng đầu tư bất động sản trong đại dịch, thế nên chị còn một khoản tiền khá lớn để đầu tư đất dự án. Sau khi tham khảo nhiều thông tin, chị vẫn băn khoăn đầu tư liền kề/shophouse ở một đại dự án tại Hưng Yên, hay các dự án nằm ở ngoại thành phía Tây Hà Nội.

Theo thông tin mà nhiều môi giới bất động sản cung cấp cho chị, các căn liền kề/shophouse/song lập ở Hưng Yên có mức giá từ 120-160 triệu đồng/m2, có những căn vị trí đẹp được rao bán 180 triệu đồng/m2. Đơn cử như shophouse 48m2 có giá 7 tỷ đồng; liền kề 67,5m2 có giá 9,9 tỷ đồng; song lập 170m2 giá 36 tỷ đồng…

Đánh giá thị trường bất động sản Hưng Yên, anh Nguyễn Anh Đức, Công ty bất động sản ABLand cho biết, thời gian qua thị trường bất động sản Hưng Yên phát triển không đồng đều. Sốt đất diễn ra ở huyện Văn Lâm, Như Quỳnh và quanh các khu công nghiệp của tỉnh này. Đặc biệt, hồi cuối tháng 4, đầu tháng 5, giới đầu cơ đã “thổi” giá đất nền ở một đại dự án đang xây dựng lên tới 30%. “Giá đất chỉ tăng trong một thời gian ngắn cho thấy đây là một dấu hiệu rất nguy hiểm”, anh Nguyễn Anh Đức nói.

Trên nhiều diễn đàn, một số trang rao bán bất động sản, nhiều khách hàng xuống tiền đúng lúc giá đang bị thổi cao chót vót, khi thị trường trầm lắng họ đã phải ôm một “cục nợ” to đùng mà không biết ngày nào thoát. Hiện giờ, nhiều người cắt lỗ cũng không có giao dịch, đành “ôm hàng” như ôm bom nổ chậm.

Trong khi đó, một số dự án tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) nằm trên đường vành đai 3,5, cách trung tâm Hà Nội 15km, cách trung tâm hành chính Mỹ Đình 4-6km, hạ tầng giao thông và các tiện ích xã hội thuận lợi… được các sàn rao bán với giá mềm hơn đất tỉnh.

Đơn cử, dự án Hindone Royal Park được các sàn rao bán lô liền kề diện tích 100m2, mặt đường 30m, tổng giá 11,5 tỷ (bao phí); diện tích 95m2, mặt đường 12m, tổng giá 7.8 tỷ (bao phí); diện tích 90m, mặt đường 17m, tổng giá 8.4 tỷ (bao phí)… Các lô này đều vào thẳng tên hợp đồng mua bán, hỗ trợ vay bank 70%, ưu đãi lãi suất 24 tháng.

Dự án Splendora – Bắc An Khánh trên trang Batdongsan.com.vn cũng rao bán với mức giá tương tự như Hinode Royal Park.

Hay như dự án An Lạc Green Symphony (Hoài Đức) rao bán biệt thự/liền kề/shophouse cũng chỉ từ 110-160 triệu đồng/m2. Trước đó, hồi năm 2020, nhiều căn ở dự án này rao bán từ 80-100 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Anh Đức cho hay, công ty của anh hiện đang có một số sản phẩm tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) với mức giá khoảng 110 triệu đồng/m2, nằm ở khu vực hạ tầng khá đầy đủ. Trong khi đó ở Hưng Yên mua với mức giá lên đến 160 triệu đồng/m2 là rất ảo.

Lựa chọn tiềm năng

Xét thực tế, Hưng Yên chỉ được hưởng lợi một phần hạ tầng giáp ranh với Hà Nội, nằm gần khu vực Vành đai 4 đi qua. Khoảng cách từ đại dự án này vào trung tâm Hà Nội gần 20km, trong khi đó giao thông đang là điểm yếu khi hàng ngày xảy ra tắc nghẽn ở đường Cổ Linh dẫn vào cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì. Nếu người dân làm việc ở phía Tây thành phố, nơi sôi động bậc nhất với nhiều trụ sở bộ ngành, trường đại học, văn phòng làm việc… thì mua nhà ở Hưng Yên lại có khoảng cách quá xa, không thuận tiện.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu xét về những khu vực tiếp giáp Hà Nội còn dư địa tăng giá và có tiềm năng về đầu tư bất động sản đó là Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hòa Bình.

Trong đó, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh vẫn là những tỉnh có sức hút lớn, có thế mạnh phát triển khu công nghiệp. Còn Hòa Bình có sức hút về đầu tư mua bất động sản là căn nhà thứ hai khi có điều kiện khí hậu, môi trường, cảnh quan thu hút người Hà Nội.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định khi bất động sản đã ở nền giá cao sau một thời gian liên tục tăng giá, thì việc người tiêu dùng dự đoán giá bất động sản sẽ không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu.

Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa cuối năm 2022 của Batdongsan.com.vn, 25% người được khảo sát cho biết họ có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới, với tỷ lệ muốn mua sản phẩm thứ cấp và sơ cấp xấp xỉ nhau. Lý do hàng đầu của họ khi mua bất động sản là để đầu tư, sau đó là để có môi trường sống thuận tiện hơn và có thêm không gian cho con cái, bản thân.

Trong khi đó, đến 70% số người được hỏi không có kế hoạch mua hay thuê bất động sản nào trong năm tới. Rào cản lớn nhất đối với việc mua là giá bất động sản cao, tiếp đó là những khó khăn liên quan đến vay mua nhà như lãi suất vay cao và người muốn mua nhà không đủ khả năng để vay từ ngân hàng. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản trong tháng 4, 5, 6 lần lượt giảm 6%, 11%, 13% so với cùng kỳ năm 2021.

Trước những diễn biến khó lường của thị trường bất động sản, anh Nguyễn Anh Đức cho rằng, tiềm năng tăng giá của một số huyện ngoại thành Hà Nội dự kiến trở thành quận như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm vẫn còn dư địa. Đối với dự án ở tỉnh ven đô tăng ảo quá cao và một số dự án pháp lý chưa rõ ràng cần hết sức cẩn trọng.