Giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt, vướng từ quy định đến thực tiễn

Từ thực tiễn “chưa quen”

Thời gian qua, việc quy định bắt buộc không dùng tiền mặt khi giao dịch bất động sản đã được nhiều chuyên gia nhắc đến như một trong những giải pháp “chìa khóa” trong việc minh bạch hóa thị trường, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản.

Nói về lợi ích của việc thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng đây là tiền đề quan trọng để chống thất thu thuế, chống rửa tiền.

“Rất cần quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với các giao dịch nhà đất. Việc này sẽ giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường bất động sản như thời gian qua”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, để có thể áp dụng quy định trên vẫn còn nhiều vướng mắc từ thói quen của người dân đến những quy định hiện hành của pháp luật.

Anh Đỗ Linh, chuyên viên tư vấn môi giới tại Sàn bất động sản Tây Phát (Hà Đông, Hà Nội) cho biết hầu hết các nhà đầu tư khi giao dịch đất nền, nhà phố, thậm chí là chung cư nếu mua thứ cấp hầu như đều dùng tiền mặt.

Một phần là theo thói quen quan niệm đi mua đất phải mang “bao tải tiền” đi để lấy may nhưng cũng có khi là theo yêu cầu của người bán muốn được thanh toán tiền mặt để “mắt thấy tay sờ”, anh Đỗ Linh chia sẻ.

Khi được hỏi về nếu quy định giao dịch nhà đất bắt buộc phải qua ngân hàng liệu có thay đổi được thói quen của người dân anh Đỗ Linh cho rằng nếu vẫn giao dịch “2 giá” như hiện nay thì người dân sẽ chuyển khoản số tiền theo hợp đồng công chứng cho nhau còn số tiền ngoài thì vẫn sẽ dùng tiền mặt cho nhanh và cũng để không ai kiểm soát được.

Trong khi đó, chia sẻ với Markettimes về những thách thức trong việc tiến tới một thị trường nói chung và các giao dịch bất động sản nói riêng sẽ không dùng tiền mặt PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay, bên cạnh thói quen của người dân thì sự hệ thống quy định của pháp luật cũng chưa tạo ra hành lang để có được sự đồng bộ, liên thông giữa các ngành.

“Để có thể áp dụng được việc giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt thì dữ liệu của các ngành công chứng, thẩm định giá, ngân hàng, thuế, tài nguyên môi trường,… phải có sự chia sẻ và liên thông nhất định với nhau. Để làm được việc này thì rõ ràng sẽ rất cần một hành lang pháp lý đủ mạnh”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định.

Đến Luật chưa thống nhất

Cũng liên quan đến giải pháp để tiến tới “hiện thực hóa” quy định không dùng tiền mặt trong thị trường nói chung và giao dịch bất động sản nói riêng, chia sẻ tại phiên họp Thường trực Quốc hội mở rộng về Dự án Luật Phòng chống rửa tiền (sửa đổi) vừa diễn ra ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế cho rằng rằng nếu quy định trên 100 triệu đồng bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng, hay giao dịch bất động sản không được dùng tiền mặt thì sẽ dễ kiểm soát hơn.

"Chỉ cần tập trung kiểm soát nguồn tiền, người dân mang tiền mặt đến ngân hàng thì phải kê khai nguồn gốc tiền, bán chổi đót hay làm gì để có được thì kê khai ra là xong. Sau này nếu cơ quan chức năng thấy cần thì mới tìm thông tin đó, nếu kiểm soát bằng kê khai tự giác thì kiểm soát được ngay là có phải rửa tiền hay không", Hoàng Văn Cường nêu quan điểm.

Tuy nhiên, thực tế các quy định của pháp luật hiện nay dường như lại đang “làm khó” việc quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng.

Theo đó, cũng tại phiên họp Thường trực Quốc hội mở rộng về Dự án Luật Phòng chống rửa tiền (sửa đổi) vừa diễn ra Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Tiến Dũng cũng thừa nhận khi dự định đưa quy định giao dịch bất động sản không được dùng tiền mặt vào Dự thảo Luật Phòng chống rửa tiền (sửa đổi) thì đã vấp phải nhiều sự phản đối cho là vi Hiến.

“Hiện luật nguồn, tức là các luật về kinh doanh, giao dịch bất động sản không quy định vấn đề trên (không dùng tiền mặt để giao dịch bất động sản) thì không được quy định được ở luật chuyên ngành là Luật Phòng chống rửa tiền”, Phó Thống đốc Phạm Tiến Dũng cho biết.

Từ những bất cập nêu trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng , song song với việc phải rà soát các quy định của pháp luật liên quan để xem xét, sửa đổi nhằm áp dụng đồng bộ thống nhất thì cũng cần đẩy mạnh tuyên truyền cho người dân về các lợi ích khi thực hiện việc giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt.

“Nếu để áp dụng quy định lựa chọn đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là 20% trên lợi nhuận thì nhiều người sẽ thực hiện thanh toán qua ngân hàng để có chứng từ đầy đủ. Thực tế, có nhiều người khi cần thiết vẫn phải bán lỗ bất động sản đã mua, nhất là căn hộ. Nhưng nếu cứ áp họ phải đóng thuế theo mức 2% trên giá bán thì họ lại nghĩ cách khai thấp giá bán để trốn thuế. Do đó, các quy định cần được xem xét đồng bộ để không mâu thuẫn hoặc vô hình trung tiếp tay cho việc khai giá thấp”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu lâu năm về pháp lý, theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI để thay đổi thói quen của người dân việc áp dụng quy định giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt cần có thời gian và lộ trình thích hợp. Trước đây không bắt buộc thì bây giờ cần đặt ra một lộ trình nhất định, một vài năm vì thói quen sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn.

“Trước mắt nên quy định một hạn mức tối thiểu thanh toán bằng tiền mặt, chẳng hạn 100 triệu đồng. Ngoài ra nên quy định một số trường hợp đặc biệt có lý do chính đáng vẫn có thể thanh toán một phần hoặc toàn bộ bằng tiền mặt”, Luật sư Trương Thanh Đức khuyến nghị.