Chủ tịch HOREA: Tất cả các phương pháp định giá đất đều có tính giả định

Việc định giá đất bằng phương pháp thặng dư đã được áp dụng trong thực tế ra sao tại TP. HCM thời gian qua thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Trong hơn 08 năm qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo quy định, chỉ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất, cụ thể đối với thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Tuy nhiên, trong thực tế, đa số các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị đều có giá đất cao hơn mức 30 tỷ đồng (20 tỷ đồng; 10 tỷ đồng) so với Bảng giá đất của địa phương, nên tất cả các địa phương chủ yếu áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 01/07/2014 (ngày Nghị định 44/2014/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay, đã thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 320 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đã áp dụng “phương pháp thặng dư” đối với 280 dự án, chiếm đến 87,5%.

Vậy phương pháp thặng dư có thể xem là phương pháp tối ưu để định giá đất, tại sao Bộ Tài nguyên và Môi trường lại dự kiến loại bỏ phương pháp này khi xây dựng dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi nắm được, bên cạnh những ưu điểm, phương pháp thặng dư cũng có những bất cập xuất phát từ việc nó được thực hiện trên cơ sở “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều “bất cập, hạn chế” dẫn đến kết quả định giá đất theo “phương pháp thặng dư” trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy.

Điều đó có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Bộ Tài nguyên Môi trường dẫn chứng 01 trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng “phương pháp thặng dư”, nhưng do 03 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 03 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng) cho thấy các kết quả chênh lệch rất lớn, độ chính xác không cao và cũng không thể khẳng định kết quả định giá đất nào là chính xác.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, phương pháp thặng dư vẫn cần được sử dụng để định giá đất?

Ông Lê Hoàng Châu: Việc cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” trong định giá đất bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển), mà trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… 

Bên cạnh đó, tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương, mà các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất hẻo lánh thành khu đất có tiềm năng phát triển thì cũng không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển này, mà chỉ có phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất phù hợp.

Do đó, rất cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư để áp dụng cho các trường hợp này.

Tại sao lại tồn tại bất cập liên quan đến phương pháp thặng dư trong định giá đất như trên thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Về mặt khoa học định giá thì có thể thấy, tất cả các phương pháp định giá đất đều có tính giả định để định giá đất và cho kết quả định giá đất cũng có tính ước đoán đối với thửa đất, khu đất được định giá.

Điều đó có nghĩa là một thửa đất, khu đất chưa có giá đất tại thời điểm định giá, mà bất cập lớn nhất, thiếu chính xác nhất là quy định về công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Bên cạnh đó, việc ước tính tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Ngoài ra, trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương (quy định tại Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT), thậm chí phiếu khảo sát thông tin giá đất không cần có chữ ký của người cung cấp thông tin, mà trên thực tế cũng không ai dám ký xác nhận này.

Vậy theo ông, để áp dụng phương pháp thặng dư một cách khoa học, chính xác trong định giá đất thì đâu là chìa khóa?

Ông Lê Hoàng Châu: Để áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được lượng hoá, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.

Xin cảm ơn ông!