Cần thống nhất về "phương pháp thẩm định giá" để hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp

Thẩm định viên có thể ủy quyền cho trợ lý

Trong bản góp ý của mình Ths. Đào Vũ Thắng cho rằng cần quy định rõ hơn nội dung tại Khoản 4 Tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính).

Cụ thể, tại khoản 4 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5 có quy định: “4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin: Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ. Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.”

Theo Ths. Đào Vũ Thắng, trường hợp này chỉ quy định: “Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.” mà không quy định cụ thể đối với trường hợp thẩm định tài sản mục đích mua sắm mới vì trên thực tế đối với trường hợp thẩm định tài sản với mục đích mua sắm mới thì không cần nội dung “trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, Biên bản khảo sát hiện trạng”.

Lý do được Ths. Đào Vũ Thắng đưa ra là đối với các trường hợp thẩm định tài sản với mục đích mua sắm mới thì đơn vị tiến hành thu thập báo giá tại các doanh nghiệp “thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá chào bán,…)” làm cơ sở thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp và kết luận mức giá. Đối với trường hợp này thì trên thực tế đơn vị không thể thực hiện được “Biên bản khảo sát thực tế” giống như việc thẩm định các tài sản hiện hữu vì trong trường hợp thẩm định với mục đích mua sắm mới thì thẩm định viên thu thập và căn cứ vào các Bảng báo giá của các đơn vị báo giá cung cấp làm cơ sở phân tích, áp dụng các phương pháp thẩm định giá để kết luận mức giá.

Mặc khác, một số trường hợp tài sản là các thiết bị chuyên dùng nhập khẩu mà đơn vị báo giá có cung cấp nhưng tại cơ sở kinh doanh thì thực tế chưa trưng bày thì thẩm định viên cũng không thể nào tiếp cận để thực hiện “Biên bản khảo sát thực tế” đối với các tài sản so sánh được.

Do đó, Ths. Đào Vũ Thắng cho rằng, trong trường hợp thẩm định tài sản với mục đích mua sắm mới thì không cần phải có “Biên bản khảo sát thực tế” đối với các thông tin so sánh mà thẩm định viên thu thập trong quá trình thẩm định giá. “Biên bản khảo sát thực tế” chỉ được bắt buộc thực hiện trong trường hợp thẩm định các tài sản hiện hữu,…

Ngoài ra, đối với hồ sơ mua sắm tài sản mới, trong quá trình thu thập thông tin báo giá, trên thực tế đơn vị tư vấn chỉ được tiếp cận với các bảng báo giá do các đơn vị cung cấp, đồng thời đơn vị tư vấn kiểm tra thông tin của doanh nghiệp thông qua giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp có kinh doanh thiết bị đã cung cấp báo giá.

Đơn vị tư vấn không thể tiếp cận được các đơn vị báo giá về việc: có đang nhập các thiết bị trên hay không, có trưng bày các thiết bị đó hay không hoặc đơn vị báo giá có từng mua bán thiết bị này hay không,... Đồng thời, do tính chất thu thập báo giá tại các đơn vị để làm cơ sở thông tin so sánh trong công tác thẩm định giá, nên việc đơn vị tư vấn đến các đơn vị báo giá để trực tiếp kiểm tra thông số kỹ thuật của thiết bị đã báo giá trên thực tế là rất khó có thể thực hiện được, đặc biệt là đối với các tài sản chuyên dùng, tài sản nhập khẩu,...

Do đó, ý kiến của đơn vị tư vấn là đối với hồ sơ thẩm định giá có mục đích mua sắm mới thì không cần phải bắt buộc đơn vị tư vấn phải trực tiếp kiểm tra thông số kỹ thuật của thiết bị mà các đơn vị đã cung cấp báo giá.

Bên cạnh đó để tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho Doanh nghiệp Thẩm định giá trong bối cảnh số lượng Thẩm định viên hạn chế, số lượng hồ sơ cần thẩm định đang gia tăng sau đại dịch, Ths. Đào Vũ Thắng đề nghị điều chỉnh khoản 4 Tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5 theo hướng: “Thẩm định viên có thể trực tiếp hoặc ủy quyền Trợ lý Thẩm định viên tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Trong trường hợp Thẩm định viên ủy quyền Trợ lý Thẩm định viên tham gia vào quá trình khảo sát, soạn thảo biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết thì trong văn bản ủy quyền, Thẩm định viên cần nêu rõ đầy đủ của các nội dung cần khảo sát, Trợ lý Thẩm định viên chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin trong biên bản hiện trạng. Trợ lý Thẩm định viên ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản”.

Theo quy định tại tại điểm 3 Mục II của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08: Bước 3 Quy trình Thẩm định giá: “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin”: Cần quy định rõ loại tài sản nào cần phải có khảo sát thực tế (tài sản hiện hữu) và tài sản không khảo sát thực tế (tài sản mua sắm mới lần đầu tiên, từ thị trường nước ngoài, không có sản xuất tại Việt Nam,...).

Nhiều quy định còn mang tính định tính

Mục 6 Phần II Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn TĐG VN số 08 áp dụng thực tế vẫn còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến tỷ lệ điều chỉnh, mức điều chỉnh, các yếu tố điều chỉnh đối với các yếu tố so sánh (khả năng sinh lời, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thừa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,...) còn mang tính định tính.

Mặc dù đã có quy định về việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. Tuy nhiên, do các yếu tố định tính, khi lựa chọn các yếu tố so sánh khác nhau thì kết quả Thẩm định giá có thể khác nhau, cần có quy định cụ thể hướng dẫn các yếu tố so sánh được chọn trong tiêu chuẩn 08 khi sử dụng trong hoạt động tái thẩm định tài sản phục vụ thanh tra, kiểm tra.

Ths. Đào Vũ Thắng đề nghị tăng cường quản lý kiểm tra việc thực hiện quy định về niêm yết giá đồng thời quy định rõ hơn về phương pháp thẩm định giá, trách nhiệm của đơn vị thẩm định giá trong trường hợp thị trường có biến động.

Cụ thể, trong quá trình thu thập thông tin thị trường, các đơn vị thẩm định giá gặp nhiều khó khăn, rủi ro, nhất là trong giai đoạn biến động thị trường (thiên tai, dịch bệnh,..), các đơn vị báo giá đồng loạt báo mức giá cao hơn rất nhiều so với thị trường trước khi biến động. Thực tế, các đơn vị thẩm định giá vẫn thu thập đầy đủ các báo giá theo quy định và nêu rõ hạn chế trong chứng thư là thị trường đang biến động, tuy nhiên khả năng rủi ro rất cao đặc biệt là trong lĩnh vực mua sắm tài sản nhà nước.

Trên thực tế, đơn vị thẩm định giá vẫn thực hiện đúng phương pháp thẩm định giá trong trường hợp thẩm định với mục đích mua sắm mới tài sản. Tuy nhiên, giá này vẫn được nhận định là cao hơn giá thị trường rất nhiều do một số vấn đề khách quan như biến động thị trường do thiên tai, dịch bệnh,… (Ví dụ trong giai đoạn dịch bệnh vừa mới bùng phát thì trên thị trường giá khẩu trang 350.000 đồng/hộp thay vì 30.000 đồng/hộp; Nhiệt kế 3.000.000 đồng/cái thay vì 750.000 đồng/cái), đây vẫn là giá thị trường tại thời điểm đó.

Cần có những quy định cụ thể để bảo vệ thẩm định viên

Ngoài ra Ths. Đào Vũ Thắng còn đề nghị Cơ quan có thẩm quyền cần có những quy định cụ thể để bảo vệ thẩm định viên cũng như doanh nghiệp thẩm định giá trong trường hợp sai phạm do nguyên nhân từ phía khách hàng như: Thẩm định sai hiện trạng so với pháp lý đối với một số tài sản tương tự nhau (như đất trong khu dân cư), Khách hàng dẫn đi thẩm định hiện trạng cố tình hướng dẫn sai hiện trạng, khách hàng cố tình cung cấp pháp lý sai so với thực tế…

Trên thực tế rất dễ gây nhầm lẫn cho thẩm định viên, cụ thể, đối với trường hợp thẩm định sai hiện trạng do khách hàng cố ý vì một số khu đất trong khu dân cư tương tự nhau về vị trí, diện tích, …do đó thẩm định viên cũng rất khó để phân biệt trong trường hợp khách hàng yêu cầu thẩm định cố tình hướng dẫn sai. Trường hợp khách hàng cung cấp pháp lý không trung thực, cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã qua biến động ghi ở những trang sau, tuy nhiên khi cung cấp, khách hàng cố tình không cung cấp đầy đủ các trang biến động, do đó đơn vị tư vấn cũng khó có thể phát hiện, đơn vị thẩm định giá thì không được tiếp cận pháp lý bản chính nên chỉ có thể ràng buộc bằng điều kiện và hạn chế trong chứng thư thẩm định giá. Tuy nhiên, do chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này nên đơn vị tư vấn mặc dù đã ghi rõ trong chứng thư về những điều kiện và hạn chế kèm theo, tuy nhiên thực tế đơn vị tư vấn vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong vấn đề giải trình với thanh tra và các đơn vị chức năng trong quá trình xảy ra sai phạm mà nguyên nhân là từ phía khách hàng.

Hướng dẫn chi tiết hơn về các thông số áp dụng

Ths. Đào Vũ Thắng đề nghị có hướng dẫn chi tiết hơn về các thông số áp dụng trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá hoặc có thể quy định khung giới hạn điều chỉnh đối với một số dự án (các thông số áp dụng: tỷ lệ tăng giá, tỷ lệ bán hàng, cách đánh giá chất lượng còn lại, ….). Do chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính, cách điều chỉnh các thông số, số liệu này trong phương pháp nên gây khó khăn cho đơn vị thẩm định giá trong quá trình áp dụng. Đơn vị thẩm định giá chủ yếu điều chỉnh, đánh giá tỷ lệ thông qua việc nhận định, kinh nghiệm, chứng minh,…

Tuy nhiên, thực tế trong quá trình giải trình với các cơ quan chức năng (thanh tra, kiểm toán, …) thì chưa được chấp nhận và chưa mang tính thuyết phục do chưa có quy định rõ ràng, thống nhất. Do đó, mỗi thẩm định viên, mỗi đơn vị tư vấn đều dựa vào kinh nghiệm, thông tin chứng minh mà mình thu thập nên dẫn đến nhiều vấn đề không thống nhất về thông số, mức giá, cách nhận định về thông tin thị trường dẫn đến mức giá chênh lệch trong khi vẫn áp dung đúng các phương pháp chung về thẩm định giá.

Đề nghị cơ quan chức năng chuyên ngành hướng dẫn cụ thể hơn về các vấn đề trên để đơn vị thẩm định giá áp dụng một cách thống nhất.

Hướng dẫn cụ thể về tài sản đặc biệt

Ngoài ra, Ths. Đào Vũ Thắng đề nghị nên có hướng dẫn cụ thể đối với những trường tài sản là các thiết bị chuyên dùng, tài sản có thị trường độc quyền, tài sản đặc biệt, hạn chế thông tin trên thị trường thì có thể sử dụng nguyên giá để đánh giá lại hoặc thu thập báo giá ít hơn so với các thiết bị phổ biến là thu thập ít nhất 3 báo giá. Hoặc có thể quy định cụ thể là trong những trường hợp đó thì đơn vị tư vấn sẽ từ chối thẩm định để đơn vị tư vấn có thể có có sở để từ chối đối với những tài sản đặc biệt, thị trường đặc biệt.

Ths. Đào Vũ Thắng lấy ví dụ như đối với loại tài sản độc quyền cung cấp trên thị trường như trường hợp sản phẩm kit test của Công ty Việt Á tại thời điểm tháng 8/2020 hoặc những tài sản chủ đầu tư chỉ định ngay sản phẩm của một doanh nghiệp cụ thể cung cấp, khi cần phải thẩm định giá thì phải làm như thế nào, hay thực hiện theo Mục d Khoản 1 Điều 37 Luật Giá “Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá”; Đối với các thiết bị máy móc, tài sản chuyên dùng, độc quyền rất khó khăn trong quá trình thu thập 3 báo giá, thậm chí có những tài sản thực tế không thể thu thập được báo giá trên thị trường. Trường hợp này nếu thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá phải có 3 đơn vị báo giá thì trên thực tế không thể thực hiện được.

Thống nhất về những quy định, những phương pháp thẩm định giá

Ths. Đào Vũ Thắng cho rằng cần có sự thống nhất về những quy định, những phương pháp thẩm định giá giữa các cơ quan chuyên ngành, các Bộ để tránh trường hợp: các đơn vị thẩm định giá sử dụng phương pháp trong quá trình tư vấn giá đúng với cơ quan chức năng này nhưng lại không phù hợp với cơ quan chức năng khác.

Cụ thể là phương pháp thẩm định giá và phương pháp định giá đất còn nhiều nội dung chưa thống nhất với nhau: Thẩm định giá: thông tin thu thập có thể sử dụng thông tin tài sản đang rao bán. Chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%; Định giá đất: Bắt buộc thông tin thu thập phải là thông tin giao dịch thành công. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%... Điều này gây khó khăn, lúng túng cho các đơn vị thẩm định giá trong quá trình áp dụng. Do đó, Các cơ quan nhà nước như Bộ Tài chính và Bộ Tài Nguyên và Môi trường nên thống nhất với nhau về phương pháp thẩm định giá sẽ hạn chế rủi ro đối với đơn vị thẩm định giá.