CÀ PHÊ CUỐI TUẦN: Mua chung bất động sản, liệu có “trao cờ cho người khác phất”?

Những ngày qua, khi mà các kênh đầu tư như cổ phiếu, tiền số… thay nhau chao đảo trước lo ngại “bóng ma” suy thoái kinh tế thì sự ra mắt của mô hình đầu tư chung bất động sản của doanh nghiệp do tỷ phú Phạm Nhật Vượng thành lập đã thu hút mọi sự chú ý, cả tò mò, thích thú lẫn hoài nghi của các thành viên trên thị trường đầu tư.

Nếu theo ý tưởng mà doanh nghiệp mới thành lập của hệ sinh thái Vingroup công bố thì doanh nghiệp này sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản được chia thành 50 phần và các khách hàng có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Từ cách thức hoạt động nói trên, nhiều người cho rằng nó giống với mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust), mà trong mô hình này, yếu tố quan trọng nhất là “Trust” tức lòng tin, sự tín nhiệm.

Trước khi nói đến việc liệu uy tín của tỷ phú Phạm Nhật Vượng và Vingroup có đủ để các nhà đầu tư giao đồng tiền vốn “đi liền khúc ruột” thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh hay không thì một nhà đầu tư “có kinh nghiệm” hẳn sẽ tự đặt ra cho mình không ít băn khoăn.

Đầu tiên, liệu hình thức mua bất động sản qua App hay trực tuyến qua một nền tảng nào đó có phải thực chất chỉ là một phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư hay không khi mà mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Thực tế cho thấy, hiện trong kinh doanh bất động sản, mô hình này chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Cách thức để các chủ đầu tư, đơn vị huy động vốn phổ biến vẫn là cam kết lợi nhuận cao, dễ dẫn đến biến tướng gây rủi ro cho nhà đầu tư.

Câu hỏi đặt ra lúc này là liệu rằng nếu cam kết lợi nhuận khủng khiến nhà đầu tư dễ bị ngả lòng như bài học Condotel vẫn còn nóng hổi.

Kế đến, việc chia nhỏ một bất động sản thành các phần liệu các doanh nghiệp doanh nghiệp có đang “lập lờ” giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở hiện chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu.

Với cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ, còn người mua một phần bất động sản là "dở hàng hóa, dở cổ phiếu" thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra rủi ro.

Cuối cùng, một “tín hiệu” cũng khá đáng chú ý là cùng với thời điểm ra mắt Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI của tỷ phú Phạm Nhật Vượng thì Ủy ban Chứng khoán Nhà nước lại đưa ra khuyến cáo về một loạt ứng dụng, nền tảng công nghệ tài chính (fintech) có những hoạt động huy động vốn khi chưa được cơ quan này cấp phép.

Từ đó, hẳn các nhà đầu tư sẽ tự đặt câu hỏi, nếu đứng sau một ứng dụng Fintech mua chung bất động sản lại chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì rất có thể các doanh nghiệp này sẽ thực hiện luôn chức năng của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, nếu chiếu theo quy định hiện hành, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản muốn hoạt động phải có giấy phép và con dấu nhưng các doanh nghiệp huy động vốn qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh lại không hề có chức năng như của quỹ nói trên.

Cũng phải nói thêm, hiện nay, việc mua chung bất động sản qua các ứng dụng, nền tảng fintech nếu dựa trên các hợp đồng dân sự thì bản chất là một hình thức huy động vốn có cam kết lợi nhuận và chưa hẳn một hình thức đầu tư mà người tham gia có thể “tự chủ” được về đồng tiền của mình.

Theo đó, có thể có khả năng doanh nghiệp (vốn là người sở hữu ứng dụng fintech mua chung bất động sản) có thể bán bất động sản lúc nào, bao nhiêu tiền thì người góp vốn không biết, thậm chí khi mà các nhà đầu tư chung có biết thì việc “chia tiền” ra sao có thể là một câu chuyện dài phía sau.

Tóm lại, khi chưa có cơ chế pháp lý bảo vệ thì có thể nói tiền của nhà đầu tư mà hoàn toàn phụ thuộc vào tư cách, uy tín, đạo đức, năng lực của người đứng ra tổ chức cuộc chơi này.