Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh

Mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh.

Đó là nội dung đáng chú ý trong dự thảo thông tư quy định về bảo lãnh, thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN (sửa đổi Thông tư 07) đang được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra lấy ý kiến góp ý.

Theo NHNN, quy định này nhằm tăng trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, giảm rủi ro cho khách hàng khi các dự án chậm tiến độ…

Trong bản giải trình dự thảo NHNN cho biết, trong quá trình thực hiện Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017 về bảo lãnh ngân hàng đã phát sinh một số vấn đề vướng mắc.

Trong thực tế đã xảy ra tình trạng người dân mua nhà tại dự án đã được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) dẫn đến tranh chấp khi dự án bị thu hồi.

Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn, người dân không có cơ sở yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả tiền ứng trước.

Theo quy định hiện nay các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc phải được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định pháp luật về quyền thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được bảo đảm khi được ngân hàng cung cấp thư bảo lãnh nên chủ đầu tư cố tình không thực hiện các thủ tục để ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua nhà.

Nhiều người mua nhà hiểu nhầm 2 văn bản trong hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một gồm: Hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư và Cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) ngân hàng phát hành cho người mua.

Nhiều chủ đầu tư còn yêu cầu người mua nhà phải nộp thêm 2% lệ phí trên tổng giá trị căn hộ để được cấp chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng.

Theo NHNN, đây là 2 loại giấy khách nhau, do nhầm lẫn là một loại nên nhiều người mua nhà không muốn mất thêm 2% lệ phí nên không nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Thậm chí, có chủ đầu tư còn “lờ” đi chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với khách hàng nên khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn, người mua không có cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả tiền ứng trước.

Do đó NHNN đề xuất bổ sung quy định rõ trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi nhận được hợp đồng mua bán nhà muộn hơn thời hạn quy định.

Theo đó, nếu ngân hàng thương mại chấm dứt việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì cần có thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng để người mua được biết, tránh để người mua hiểu nhầm dự án vẫn đang được ngân hàng bảo lãnh...

Ngoài ra dự thảo còn bổ sung quy định trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó ngân hàng thương mại chỉ phát hành cam kết bảo lãnh theo hình thức thư bảo lãnh. Dự thảo còn giải thích rõ khái niệm “Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” là hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh, phân biệt với khái niệm hợp đồng bảo lãnh…

Dự thảo thông tư còn quy định hợp đồng bảo lãnh ký giữa ngân hàng thương mại và chủ dự án phải có nội dung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua và chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng.

NHNN cho rằng, với những quy định mới này, người mua nhà sẽ nắm được quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng, từ đó yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Quyền lợi của người mua sẽ được bảo đảm nếu dự án chậm tiến độ.