Ba yếu tố để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

Mặc dù Chính phủ “thúc” các bộ ngành và địa phương quyết liệt đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhưng hiện nay tiến độ vẫn đang rất chậm.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư loại hình này còn hạn chế so với mục tiêu của đề án đến năm 2025. Cụ thể, Hà Nội 3 dự án, 1.700 căn, đáp ứng 9%; TP.HCM có 7 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 5 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%...

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng năm xét về số lượng dự án đã đăng ký và có thể khởi động thì đạt mục tiêu đề ra, tuy nhiên, các dự án này chưa hoàn thiện đầy đủ để đến giai đoạn có thể khởi công xây dựng, cấp phép và khởi công. Thực tế vẫn còn rất nhiều vấn đề vướng mắc, trong đó có thủ tục, tính pháp lý của địa điểm phát triển NƠXH và nguồn vốn.

Ông Đính cho rằng, xét về số lượng các dự án đang triển khai thì mục tiêu xây dựng 130.000 căn NƠXH trong năm 2024 là không khó. Chính phủ, các cơ quan, bộ ngành, chính quyền địa phương phải có sự quyết tâm rất lớn, đây là lực lượng quan trọng chứ không phải là chủ doanh nghiệp hoặc chủ dự án.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, tại các địa phương hiện có rất ít dự án đang giai đoạn thi công hoàn thành. Để hoàn thành được mục tiêu mà Chính phủ giao, điều đầu tiên là phải có quỹ đất. Quỹ đất NƠXH chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại, hiện nay nhiều chủ đầu tư NƠXH không làm NƠXH nhưng cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu không xây dựng thì phải thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới.

Bên cạnh đó, cần chủ động tạo ra quỹ đất, quỹ đất NƠXH độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng, tuy nhiên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân sách để giải phóng mặt bằng. Do đó,các địa phương cũng phải rất quyết liệt trong việc thu quỹ đất 20% và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NƠXH sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất NƠXH.

Thứ hai là nguốn vốn. Hiện vốn cho NƠXH phụ thuộc rất nhiều vào vay ưu đãi. Theo đó, gói tín dụng120.000 tỷ đồng, với gói vay này, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các Ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư vay với lãi suất 8%/năm, trong khi đó biên lợi nhuận NƠXH chỉ có 10%. Mức lãi suất này hiện vẫn coi là cao so với khả năng sinh lời của NƠXH. Nếu vay trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì nhà đầu tư không còn lãi. “Đề xuất phương án giảm lãi suất khoảng 4-5% thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư và họ mới yên tâm làm được”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng phải thông thoáng hơn, mặc dù NHNN đã chỉ đạo nhưng tại các ngân hàng thương mại vấn đề này được triển khai rất chậm chạp. Rất cần sự quyết liệt của các ngân hàng trong việc giảm lãi suất và giảm điều kiện cho vay.

Thứ ba là vấn đề thủ tục hành chính. Bởi thủ tục làm NƠXH hiện nay khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện NƠXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công. Thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NƠXH, theo quy định, nếu nhà nước giao đất để làm NƠXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên, sẽ chỉ định giao trực tiếp nếu có 1 nhà đầu tư.

Phần lớn dự án NƠXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký, vì nhà ở thương mại đang “bế tắc” từ nhiều phía cho nên NƠXH lại được nhiều người quan tâm hơn. Ngoài ra, việc đấu thầu cho NƠXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ, mặc dù đã có thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư cho NƠXH nhưng hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng.

“Mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội cần có quyết tâm chính trị rất cao của cơ quan Nhà nước, vai trò giám sát của bộ ngành, đặc biệt là của bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương và sự chủ động của doanh nghiệp, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại thì mới có thể hy vọng giải quyết được “bài toán khó” mà Chính phủ giao”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.