5 lý do cho thấy giá nhà ở sắp bật tăng cao

Dưới tác động tiêu cực của làn sóng Covid-19 lần thứ tư, giao dịch trên thị trường bất động sản bị phủ màu sắc ảm đạm trong suốt quý 3 vừa qua.

Như một chiếc “lò xo bị nén chặt”, khi đại dịch Covid – 19 được kiểm soát tốt nó sẽ bật tăng mạnh trở lại.

TÌM LÝ DO ĐỂ GIÁ NHÀ TĂNG

Covid-19 đã gây ra hậu quả không thể lường được của cả nền kinh tế, GDP quý 3/2021 giảm 6,17% vượt xa mọi dự đoán trước đó. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 9/2021 giảm 0,62% trong đó, nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng giảm 1,99%.

Thống kê sơ bộ mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán cả nước khoảng 20.000 căn, tương đương khoảng 60% -70% so với quý 2, tỷ lệ hấp thụ các loại bất động sản nhà ở đều chỉ đạt khoảng 40% lượng chào bán trên thị trường.

Giá căn hộ chung cư bình dân, trung cấp, cao cấp đều vẫn giữ giá hoặc vẫn tăng nhẹ khoảng 1% - 2%; giá nhà ở riêng lẻ giảm khoảng 1% - 2%; giá mặt bằng thương mại cho thuê, căn hộ, nhà ở cho thuê mặt bằng giá giảm chung khoảng 2% - 3%.

Nhận định về thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới, hầu hết chuyên gia và các nhà phân tích đều dự báo, giá nhà ở sẽ bật tăng cao nữa bởi 5 lý do:

Thứ nhất, nếu như thị trường giao dịch ảm đạm do làn sóng Covid-19 lần thứ tư với các đợt giãn cách xã hội kéo dài suốt gần 3 tháng thì sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, tâm lý thị trường sẽ trở nên tích cực hơn. Thống kê mới nhất từ Bộ Y tế cho thấy, tính đến ngày 26/10, tỷ lệ tiêm chủng cả nước đạt 75,2 triệu mũi, trong đó, hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ tiêm chủng lần lượt đạt 99,6% và 85,1%.

Đây đồng thời là yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ các hoạt động phát triển dự án và giao dịch bất động sản.

Thứ hai, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Theo số liệu cập nhật của Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi hai dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán.

Tuy nguồn cung mới tăng nhưng với số lượng tồn kho giảm, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn, giảm -8% theo quý và -27% theo năm. Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng C mới trong quý 3 vừa qua.

Đến quý 4, nguồn cung trên thị trường được dự báo không có nhiều cải thiện. Các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư số lượng là rất lớn chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể tham gia thị trường.

Thứ ba, lãi suất thấp, huy động tiền gửi ghi nhận thấp kỷ lục và các kênh đầu tư khác đang thực sự chưa hấp dẫn.

Theo báo cáo tính hình kinh tế xã hội 9 tháng đầu năm của Chính phủ, tín dụng tính đến hết tháng 9 tăng 7,84% so với cuối năm 2020, tương đương với mức tăng 14,1% so với cùng kỳ. Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm tới 1,66% so với trước dịch.

Chính sách tiền tệ trong thời gian tới được dự báo tiếp tục nới lỏng để hỗ trợ sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch và mặt bằng lãi suất huy động - cho vay được các tổ chức tín dụng tiếp tục điều chỉnh giảm nhẹ trong quý 4/2021. Do đó, những dự án tốt có vị trí thuận lợi vẫn sẽ thu hút được các nhà đầu tư cũng như người sử dụng cuối cùng với triển vọng mặt bằng lãi suất thấp sẽ hỗ trợ cầu tăng cao trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường vẫn chịu áp lực tăng giá trong thời gian tới còn do giá nguyên vật liệu và thiết bị, nhân công đều tăng.

Ghi nhận cho thấy, giá thép liên tiếp phá kỷ lục trong gần một năm trở lại đây với mức tăng hơn 45% đã đẩy chi phí đầu vào các dự án bất động sản tăng cao, thậm chí, đã có nhiều dự án phải tạm dừng thi công, dẫn đến nguồn cung bị ảnh hưởng.

Nhu cầu đầu tư vào bất động sản trước khi dịch Covid-19 bùng phát chiếm đến 75%. Các tháng tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản mà tập trung vào chứng khoán. Nhưng sau đó dòng tiền sẽ lại quay trở về với bất động sản. Bất động sản, kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn. Tâm lý nhà đầu tư với thị trường bất động sản hiện tại vẫn là tin tưởng vào sự phục hồi

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

Thứ năm, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới còn do hiện nay một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực khác đang có xu hướng đổ vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư cũng tạo áp lực tăng giá.

CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ NÀO CHO NHÀ ĐẦU TƯ?

Xu hướng tăng giá bất động sản nhà ở rất rõ ràng, vấn đề là thị trường cần thời gian và nhà đầu tư phải chuẩn bị sẵn chiến lược để đảm bảo hiệu quả đầu tư tối ưu.

Câu hỏi lúc này được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất là đầu tư vào khu vực nào để đón sóng bất động sản nhà ở hậu Covid-19?. Nên lướt sóng ngắn hạn hay đầu tư dài hạn...?

Về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, đối với nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết và nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước, và không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế thì đây là một cơ hội tốt để mua nhà, vì chúng ta đã có tích lũy trong thời gian dài vừa qua và hợp lý để có thể an cư lạc nghiệp và đón Tết vui vẻ với một căn nhà mới.

Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn, đây lại chưa phải là thời điểm thích hợp.

Còn đối với nhà đầu tư tổ chức, bản thân Savills Việt Nam làm việc với rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi nhận thấy đối với bất động sản du lịch, bất động sản thương mại thì thực sự các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng, nhưng riêng đối với bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, khó khăn của các nhà đầu tư trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của chuyến bay thương mại quốc tế. Nếu các đường bay được mở lại thì các nhà đầu tư này sẽ ồ ạt sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về buôn bán và sát nhập.

Một năm vừa qua, mặc dù tác động Covid-19 gây ra rất lớn đối với thị trường Việt Nam đặc biệt là khu vực bất động sản, nhưng công việc ở Savills vẫn luôn bận rộn, điều đó chứng tỏ nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ít hơn, thậm chí tăng đối với 3 loại bất động sản: nhà ở, văn phòng, công nghiệp

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội và dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, các huyện này sẽ trở thành mục tiêu phát triển khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới.

Năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30%, tuy nhiên dự kiến đến năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung căn hộ.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung tương lai đồng thời trở nên rõ nét, bà Hằng phân tích thêm, khi quỹ đất khu vực nội đô trở nên hạn chế, các chủ đầu tư cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung tâm.

Tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, theo phân tích của Chứng khoán VnDirect, giá nhà ở ngoại thành sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2021 và năm 2022. Trong đó, các các vùng lân cận Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong nửa cuối 2021 nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1.

Bên cạnh đó, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.