120.000 tỷ là chưa đủ để phát triển nhà ở xã hội

Nội dung chính:

• Bên cạnh tín dụng, hạ tầng giao thông, quỹ đất là các yếu tố quan trọng cần tính đến khi phát triển các dự án nhà ở xã hội.
• Theo chuyên gia, các gói tín dụng chỉ có hiệu quả tạm thời, để phân khúc nhà ở xã hội phát triển bền vững, phải có các chính sách dài hơi hơn.

Ngân hàng nhà nước và bộ xây dựng sẽ phối hợp triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Gói tín dụng được kỳ vọng sẽ gỡ băng cho thị trường địa ốc đồng thời tạo điều kiện cho nhiều người lao động thu nhập thấp sở hữu nhà ở. Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng để phát triển loại hình nhà ở này, Nhà nước cần có một chính sách lâu dài, tổng thể hơn và cần tính toán đến nhiều yếu tố khi đầu tư, xây dựng dự án.

Nhà ở xã hội vẫn ế

Những năm qua, phân khúc nhà ở xã hội liên tục thiếu hụt nguồn cung, dù vậy, không thiếu dự án nhà ở xã hội tại các thành phố lớn vẫn ế. Chẳng hạn dự án nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) mở bán lần đầu vào năm 2013 (giá bán khoảng 10 triệu đồng/m2), nhưng đến lần mở bán thứ 24 vào năm 2022 (giá bán khoảng 14 triệu đồng/m2) vẫn còn hơn 200 căn chưa bán hết.

Hay dự án Khu nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) do CTCP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư cũng được giới thiệu là khu nhà ở xã hội đồng bộ, hiện đại, thuận tiện giao thông, giá bán khoảng 13,6 triệu đồng/m2 nhưng cũng phải mở bán gần 10 lần mới tiêu thụ hết.

Theo các chuyên gia, sự bất hợp lý trong quy hoạch nhà ở xã hội đã dẫn đến tình trạng trên. Do đó, khi thị trường có thêm một gói tín dụng mới, được kỳ vọng thúc đẩy nhà ở xã hội, các nhà quy hoạch, hoạch định chính sách cần tính đến nhiều yếu tố để gói tín dụng phát huy hiệu quả, mà trước hết là vị trí xây dựng các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng kết nối xung quanh các dự án đó. 

Bên cạnh tín dụng, hạ tầng giao thông, quỹ đất là các yếu tố quan trọng cần tính đến khi phát triển các dự án nhà ở xã hội. Ảnh: Zing

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội cho biết, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP.HCM thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu của đối tượng tham gia thuê, mua nhà. Thậm chí, có những dự án đã xây dựng rồi nhưng không có người mua, phải đề xuất phá để xây nhà ở thương mại.

Theo ông Nghiêm, thủ tục pháp lý chỉ là một phần, nguyên nhân chính là do việc lựa chọn vị trí xây dựng chưa phù hợp với đối tượng được sử dụng. 

“Một số khu xây dựng xa nơi làm việc, xa trung tâm thì không có người đến ở. Nếu nhà ở xã hội chỉ xây để đủ chỉ tiêu số lượng mà không tính đến sinh kế, nhu cầu thực tế của người dân thì sẽ không bền vững được”, ông Nghiêm nói.

Trao đổi với truyền thông mới đây, TS Kinh tế Trần Khắc Tâm, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Sóc Trăng, cho rằng tại TP.HCM và Hà Nội, quỹ đất hầu như không còn. Nếu phát triển nhà ở xã hội quá xa nội thành thì nhiều khả năng sẽ xuất hiện những khu đô thị “ma” bởi không thu hút được người mua. Lúc đó, những khu đô thị “ma” sẽ là gánh nặng cho doanh nghiệp, cho thị trường.

“Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lần này, nếu thực hiện tốt sẽ là một động lực quan trọng để “rã băng”, nguồn động lực cực lớn cho thị trường bất động sản. Trong trường hợp ngược lại, sẽ tăng gánh nặng cho thị trường”, Trần Khắc Tâm nói.

Phải dùng cơ chế thị trường để phát triển nhà ở xã hội 

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp là điều cấp thiết song cần phải có định hướng rõ ràng, phù hợp với giai đoạn của thị trường.

Theo chuyên gia này, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập thấp  tại 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM, tuy nhiên 2 thành phố này không có nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Điều đó có nghĩa nếu không có dự án triển khai trong năm 2023, người mua nhà cũng chưa cần tiếp cận với gói hỗ trợ tín dụng..

Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về cơ bản sẽ có chức năng tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016: giải quyết được nhu cầu nhà ở của một bộ phận người dân, thúc đẩy thanh khoản thị trường… Tuy nhiên, ông Võ nhìn nhận các gói tín dụng không có nhiều tác dụng về lâu dài.

“Trước đây gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải quyết được nhiều vấn đề ách tắc của thị trường thời điểm đó, nhưng khi gói tín dụng hết, phân khúc nhà ở xã hội lại “xẹp xuống”. Tương tự giai đoạn này, sau gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lần này, thị trường sẽ ra sao? Chẳng nhẽ rồi đến một lúc sẽ phải cần đến những gói tín dụng hàng tỷ tỷ đồng?”,  Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường đặt câu hỏi.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng các gói tín dụng sẽ giải quyết những ách tắc tạm thời của thị trường, nhưng để thị trường phát triển bền vững, Nhà nước cần tập trung xây dựng chính sách cho nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường. 

“Cần đối xử với phân khúc nhà ở xã hội như các phân khúc khác, tức phải dùng cơ chế thị trường để phát triển loại hình nhà ở này, để nhà ở xã hội tự nuôi sống chính mình thay vì Nhà nước phải hỗ trợ lần này đến lần khác”, GS Đặng Hùng Võ nói.

GS Võ phân tích làm một dự án nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng cần đất và vốn. Chính sách cần phải hướng vào việc doanh nghiệp làm nhà ở xã hội tự tiếp cận được đất thông qua sự hỗ trợ một phần của nhà nước về giá về, về thuế. GS Đặng Hùng Võ phản đối phương án nhà nước giao đất, cho đất bởi có thể dẫn đến tình trạng doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từng xảy ra trong nhiều năm qua.

Về vốn, ông Võ cho rằng cần cho tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, thay vì chỉ đợi vào Nhà nước.

“Chúng ta cũng có thể tính đến những phương án cụ thể hơn như một doanh nghiệp muốn làm một dự án nhà ở thương mại thì phải làm xây được 1-2 dự án nhà ở xã hội. Đất xây dự án nhà ở xã hội sẽ được nhà nước hỗ trợ thuế, phí… Như vậy thì việc phát triển nhà ở xã hội sẽ trở thành một nhiệm vụ của bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào”, ông Đặng Hùng Võ đề xuất.