Nếu như khoảng 10 năm trước, cuộc sống ven đô khiến nhiều người e ngại thì nay việc dịch chuyển từ nội thành chật chội ra các khu vực ven đô sinh sống là một trong những xu hướng điển hình của giới nhà giàu thành phố.
Đất ngoại ô "sốt xình xịch"
Hồi năm 2021, suốt hơn 2 tháng thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ, chị Đỗ Quỳnh Nga và gia đình được tận hưởng những giây phút bình yên, hít thở không khí trong lành ở một khu đô thị cách trung tâm Hà Nội khoảng hơn 10km.
Cuộc sống của chị đã có nhiều thay đổi. Gia đình quyết định cho thuê ngôi nhà 40m2 tại phố Hàng Bông để rời về khu đô thị có đầy đủ tiện ích như trường học, khu vui chơi giải trí, hồ nước, cây xanh, mật độ dân cư thấp…
Chị Nga, chỉ là một trong số nhiều người dân trong nội đô có xu hướng “rời phố về làng” trong bối cảnh kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi. Cuộc “di dời” này không chỉ bây giờ mới diễn ra, mà đã xuất hiện từ vài năm trước và đại dịch Covid-19 là cú hích để “làn sóng” này diễn ra mạnh hơn.
Nói về cuộc di dời này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup cho rằng, khi quỹ đất trong nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng chật hẹp, hạ tầng đã bắt đầu có sự xuống cấp. Nơi đó, không còn đáp ứng đủ những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống đó là nghỉ ngơi, thư giãn, hay không gian làm việc sáng tạo. Nhiều người có điều kiện đã quyết định “dời phố về làng”.
Để đáp ứng được thì khu vực này phải hội tụ đủ các yếu tố để trở thành điểm đến, không chỉ là ngôi nhà thứ 2 (secondhome) vừa là nơi để nghỉ dưỡng ven đô và điều kiện đất rộng, khoảng cách 30 km đổ lại...
“Một mặt, đây là các khu đô thị có đầy đủ chức năng đáp ứng nhu cầu sống của cư dân thành phố như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí. Nhưng mặt khác, khu đô thị này cũng như một khu nghỉ dưỡng có đầy đủ hồ nước, vườn cây xanh, mật độ cư dân ít…”, ông Hưng nói.
Ông Hưng cho rằng, đặc biệt trong bối cảnh đại dịch, nhu cầu không chỉ là ở mà còn là thư giãn, tận hưởng cuộc sống, tránh xa dịch bệnh, ồn ào phố xá. Thế nên, nhà ven đô và các khu đô thị ven đô đang trở nên “nóng” hơn bao giờ hết, trong đó việc thiếu nguồn cung cũng làm giá cả tăng từng ngày, bất chấp những khó khăn về kinh tế.
Đúng như ông Phạm Thanh Hưng nói, giá nhà đất liền kề, biệt thự ven đô đang tăng từng ngày. Nếu như năm 2018-2019, xu hướng “rời phố về làng” đã hình thành, giá nhà đất vẫn đang ở trạng thái đi ngang, thì cuối năm 2020 trở lại đây, giá nhà đất đang thiết lập mặt bằng giá mới, cứ quý sau lại cao hơn quý trước.
Số liệu mới đây mà Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ cho thấy, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của ven đô Hà Nội và một số địa phương giáp Hà Nội có mức ghi nhận tăng cao như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%).
Tại khu vực phía nam có Thành phố Thủ Đức, huyện Cần Giờ của Thành phố Hồ Chí Minh; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Còn số liệu của Savills cho thấy, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý và 20% theo năm; giá nhà phố (shophouse) đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý và 38% theo năm.
Nội đô – ngoại ô xoá khoảng cách giá
Nhìn lại phân khúc bất động sản nội đô gần như không “nhúc nhích”. Hãy thử dạo qua một vòng khu nội đô để thấy, giá trị bất động sản đi ngang và nếu so với ngoại ô thì đang có khoảng cách rất xa về tăng giá. Chẳng hạn như nhà tại ngõ Thổ Quan, Đống Đa diện tích 35m2x6 tầng, giá bán chưa đến 5 tỷ đồng; ngõ ở Láng Hạ diện tích 45m2x5 tầng giá 5 tỷ đồng; phố Minh Khai (Hai Bà Trưng) diện tích 36m2x5 tầng giá 3,6 tỷ đồng….
Điều nhìn thấy rõ hơn, khi đại dịch bùng phát, các khu phố nhỏ và các hẻm là nơi bùng phát dịch mạnh nhất. Còn phân khúc nhà mặt phố cho thuê càng trở nên ế ẩm hơn bao giờ hết, nhiều chủ nhà còn giảm giá từ 30-50% cho khách thuê từ 1-2 năm.
Như vậy, tính bình quân, giá nhà trong phố đang ở ngưỡng từ 100 đến trên 100 triệu đồng/m2; trong khi đó, tại huyện Hoài Đức, một số lô đất biệt thự đã có giá gần 100 triệu đồng/m2, lô gần đại lộ Thăng Long còn có giá hơn 200 triệu đồng/m2, biệt thự tại các khu đô thị tại các quận mới có giá hơn 300 triệu đồng/m2. Cùng với đó, đất nền ven đô sốt “xình xịch” suốt từ đầu năm 2021 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt.
Giải thích cho sự “bất cân xứng” tăng giá giữa nội đô và ven đô, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lý giải, nội đô là vùng lõi lịch sử, đã có từ lâu đời, đã phát triển hết dư địa, quá tải về dân số, mật độ xây dựng ngày càng tăng, chất lượng sống kém đi.
Bên cạnh đó, bài toán di dời dân ra khỏi nội đô là nằm trong quy hoạch của nhà nước, địa phương, với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại 4 quận nội đô trong giai đoạn 2020-2030.
Trong khi đó, ven đô và các khu vực xung quanh như Hà Nội được quy hoạch thành 5 đô thị vệ tinh có 5 chức năng khác nhau nhằm giãn dân số ra để giảm áp lực về hạ tầng cho nội đô.
Câu chuyện thực tế hơn là trong bối cảnh đại dịch Covid-19, những nơi có môi trường sống tốt, đầy đủ các tiện ích phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn thì secondhome ven đô hay những vùng có quy hoạch xa hơn ở Hoà Bình, Ba Vì đang là sự lựa chọn của một bộ phận giới nhà giàu. Trong khi đó, ở các quận nội đô, nơi đông đúc, chật chội sẽ không đảm bảo cho một cuộc sống tiện nghi.
Nếu xét về đầu tư, dư địa quỹ đất, quỹ nhà tại vùng ven đô và các tỉnh xung quanh Hà Nội vẫn còn rất lớn. Còn vùng nội đô dư địa đang ngày càng cạn, thậm chí không thể mở rộng thêm được nữa.
“Chính vì lẽ đó, giá nhà đất tại các khu đô thị ven đô hay các khu nghỉ dưỡng cách xa Hà Nội bán kính 30-50km giá tiếp tục xu hướng tăng, giá nhà đất tại các quận nội đô đang chững lại”, ông Đính nói.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, hiện tại nội đô có mật độ quy hoạch khá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày. Bên cạnh đó, bất động sản là kênh giữ tiền nên dòng tiền vẫn đang tiếp tục đổ vào bất động sản khá mạnh.
Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Các nhà phát triển bất động sản sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn.
Đại dịch đã mang tới những thay đổi đáng kể đối với bình diện thị trường bất động sản toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Và theo các chuyên gia bất động sản, nó sẽ trở thành xu thế trong tương lai khi không chỉ nhận thức khách hàng thay đổi mà thực tiễn của cuộc sống đang hàng ngày hàng giờ vận động.
