Vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản

Trong một buổi Toạ đàm về tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn.

Khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụngvà tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanhnghiệp.

Nhìn trên thực tế, theo ông Châu, thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha cung – cầu. Thị trường thiếu hụt nguồn cung và cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Từ năm 2021 đến nay tại TP. HCM không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2.

Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không có, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất…

Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển KTXH của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, ngoài vướng mắc pháp lý, các doanh nghiệp BĐS hiện nay đang đối mặt là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doahnghiệpbị mất thanh khoản.

Ông Châu cho rằng, nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Để giải quyết bài toán khó về nguồn vốn, Chủ tịch HoREA đã đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%. Nhưng theo công bố của NHNN, đến hết 31/12/2022, mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế.

“Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này”, ông Châu đề xuất.

Ngoài các giải pháp của phía nhà nước, ông Châu cũng nhấn mạnh về trách nhiệm của doanh nghiệp -người sử dụng vốn.

Ông Châu đã đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Song song đó, doanh nghiệp cũng cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán, chuyển đổi trái phiếu, sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanhnghiệp.

“Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Theo đó, rất mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua. Nhưng tới đây, chúng tôi đề nghị tiếp tục có những thông điệp để người dân và thị trường yên tâm”, ông Châu nhấn mạnh.