TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Giải cứu” bất động sản không nên “lấy tiền mới để cứu tiền cũ”

Chia sẻ quan điểm của các cơ quan lãnh đạo thời gian qua về công tác điều hành thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng không Chính phủ nào cần phải "giải cứu" thị trường bất động sản. Những biện pháp chính sách này chỉ là đòn bẩy hỗ trợ trong tình thế cấp bách. Về lâu dài, Việt Nam cần có một thị trường vốn ổn định, bền vững.

Không Chính phủ nào cần phải "giải cứu" thị trường bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Ông Hiếu cho rằng, Chính phủ chỉ nên hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân đang thiếu, còn các phân khúc khác đang "tê liệt" bởi đầu cơ thì để thị trường tự điều chỉnh, sàng lọc. Không nên lấy tiền mới để cứu tiền cũ, vì cả hai sẽ đi vào thất bại.

Theo ông Hiếu, hiện nay, Việt Nam chưa có thị trường vốn đủ lớn mà chủ yếu thị trường vốn của Chính phủ. Muốn huy động nguồn vốn này, Chính phủ phải in tiền ra, gây ảnh hưởng đến lạm phát nên phải hết sức cân nhắc.

Việt Nam chưa có thị trường vốn đủ lớn mà chủ yếu thị trường vốn của Chính phủ

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Kinh nghiệm tạo thị trường vốn cho bất động sản của Hòa Kỳ

Theo ông Hiếu, hiện nay, lãi vay mua nhà của Việt Nam hiện nay đang hai chữ số, là mức cao. Nhìn sang thị trường Mỹ thì thấy rằng, trong tình trạng nước Mỹ lạm phát cao như bây giờ (gấp 4 lần lạm phát mục tiêu là 2%), lãi suất cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm phổ biến của họ là 7%/năm. Trước khi chịu lạm phát cao thì mức này thấp hơn, ví dụ 20 năm trước tôi vay ngân hàng mua nhà lãi suất chỉ 4%/năm.

“Sở dĩ họ làm được như vậy bởi vì nước Mỹ có thị trường vốn rất rộng lớn, được xây dựng bằng chứng khoán hoá. Ví dụ, ngân hàng tung ra một gói tín dụng cho người dân vay mua nhà, sau đó ngân hàng "đóng gói" lại gói tín dụng đó rồi bán cho thị trường vốn, nơi có các công ty trung gian (thường là công ty chứng khoán) mua lại”, ông Hiếu chia sẻ.

Cũng theo ông Hiếu, sau khi mua, các công ty trung gian phát hành chứng khoán trên gói này (tương tự phát hành chứng chỉ quỹ) và tìm một hoặc nhiều nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ đó. Đó là các nhà đầu tư, các quỹ hưu trí, các quỹ bảo hiểm... Tiền bán gói vay đó được đưa lại cho ngân hàng để tiếp tục cho vay.

“Về bản chất, người mua nhà vay tiền của những đơn vị mua chứng chỉ quỹ đó (là các nhà đầu tư và các quỹ) còn ngân hàng và công ty chứng khoán là môi giới và hưởng chênh lệch lãi suất.”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Giải pháp nào cho Việt Nam

Liên hệ với bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường vừa trải qua giai đoạn phát triển mạnh trong sự bất ổn. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng sốt nhà sốt đất để hốt tiền của người dân qua phát hành trái phiếu lừa đảo. Các vụ đại án trong năm 2022 đã chứng minh điều đó.

Thị trường vừa trải qua giai đoạn phát triển mạnh trong sự bất ổn. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng sốt nhà sốt đất để hốt tiền của người dân qua phát hành trái phiếu lừa đảo.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

“Thị trường bất động sản tăng nóng làm giá nhà đất tăng vùn vụt. GDP bình quân của Việt Nam mới đạt 4.011 USD/người vào năm ngoái nhưng giá bất động sản có những chỗ cao hơn cả Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore. Giá chung cư cao gấp nhiều lần khả năng tài chính của một gia đình”, ông Hiếu nhận định.

Trước thực trạng trên, TS. Hiếu cho rằng vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là áp lực đáo hạn gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2023 (trong đó 1/3 là trái phiếu bất động sản) đang đặt nhiều nhà kinh doanh bất động sản trên bờ vực phá sản.

Theo đó, ông Hiếu cho rằng để phá được "tảng băng" thanh khoản, cần có chương trình hoãn nợ quốc gia, cho phép hoãn nợ 1-2 năm cho nhà phát hành trái phiếu chấp hành đúng pháp luật, sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích huy động, lịch sử thanh toán tốt...

“Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chương trình hỗ trợ nhà kinh doanh bất động sản để làm sao vực dậy thị trường vốn, giúp họ có nguồn vốn lâu dài, bằng cách chứng khoán hoá như vừa nói. Cần đẩy mạnh giáo dục tài chính cho người dân để có kiến thức vay tiền mua nhà, làm thế nào để trả nợ....Còn lại thì để thị trường tự điều chỉnh”, TS. Hiếu khuyến nghị.