TS Nguyễn Trí Hiếu: trong khi các ngân hàng ở Mỹ đang chần chừ cho vay bởi đất không phải tài sản sinh lời thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất

Theo đó, chia sẻ tại diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" vừa diễn ra, TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng nhìn từ phía chính sách tiền tệ, nếu thị trường bất động sản đi vào tình trạng bong bóng, có khả năng nguồn cung tăng, hàng tồn kho tăng, người dân không tiếp cận được nhà ở.

“Giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người Việt Nam. Con số này ở Mỹ chỉ vào khoảng 4 - 5 lần. Chúng ta bỏ qua câu chuyện vi mô, nói câu chuyện vĩ mô”, TS Nguyễn Trí Hiếu thông tin.

Bên cạnh đó, dẫn thông tin từ báo cáo của các cơ quan chức năng, TS Hiếu cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng tín dụng ước đạt khoảng 15%. Nếu tính cả năm thì sẽ rơi vào khoảng 18 - 20%. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, chiếm 24% trong tổng dư ngân hàng.

“Nói chung tất cả tín dụng tăng lên 137% rất cao, rất nhiều tổ chức kinh tế thế giới cảnh báo, tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao so với GDP. Tăng trưởng tín dụng cho năm nay 18 – 20%. Hiện các ngân hàng đang tìm cách huy động vốn nhiều hơn. Tăng lãi suất, lãi suất qua đêm 7%. Việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động sẽ khiến chi phí lãi suất, vốn cho người dân tăng. Ngoài việc giá bất động sản tăng thì người dân khó tiếp cận tín dụng. Hiện nay, tín dụng bất động sản đã tăng cao rồi”, ông Hiếu đánh giá.

Cũng theo ông Hiếu, trong khi các ngân hàng ở Mỹ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời. Thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất.

“Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có. Có lẽ chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%. Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn, người dân có nhu cầu mà không tiếp cận tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, bong bóng bất động sản có thể xảy ra”, TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị.

Cần giải pháp đồng bộ để ổn định thị trường

Bà Trần Hồng Nguyên - Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội nhận định việc hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản là giải pháp quan trọng, góp phần khắc phục tình trạng giá nhà đất tăng nóng. Trong một số giai đoạn, việc siết tín dụng vào địa ốc đột ngột đã làm thị trường mất cân đối, trong khi ở giai đoạn khác, tín dụng "nới rộng quá nhanh" lại tạo điều kiện cho hành vi đầu cơ. Khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.

Bên cạnh giải pháp siết tín dụng, các chuyên gia đề xuất đánh thuế bất động sản nhằm hạ nhiệt giá nhà. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường nhà ở đang tồn tại nghịch lý nguồn cung tăng mạnh nhưng giá không giảm, ngược lại ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Dữ liệu của VARS cho thấy 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Riêng với chung cư, phân khúc 80 - 200 triệu đồng một m2 chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội. Trong khi nhóm căn hộ bình dân, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, và đều đến từ dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất.

Theo ông Đính, đà tăng giá chủ yếu mang lại lợi ích cho nhóm nhà đầu tư đã sở hữu tài sản từ trước. Do đó, việc đánh thuế người mua căn nhà thứ hai trở lên hoặc chủ đầu tư bỏ hoang dự án là cần thiết để ngăn đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất và giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Trước bối cảnh đó, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã và đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế hành vi thổi giá. Một trong số đó là xây dựng Nghị định về cơ sở dữ liệu bất động sản với yêu cầu minh bạch từ nguồn cung đến giá bán, đặc biệt là thị trường sơ cấp. Khi dữ liệu đầy đủ, cơ quan quản lý mới có thể giám sát được thị trường thứ cấp – nơi các hoạt động thổi giá diễn ra phổ biến.

Bên cạnh đó, theo dõi chặt chẽ hàng tồn kho và cơ cấu sản phẩm của từng địa phương để nhận diện phân khúc thiếu hụt, từ đó định hướng phát triển phù hợp. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý, phối hợp với các cơ quan đất đai, thuế và tài chính. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để kiểm soát hoạt động môi giới, hạn chế thông tin sai lệch và nâng cao minh bạch cho toàn thị trường.