Tại sao phân khúc cao cấp chiếm chủ đạo thị trường bất động sản?

Giá nhà ngày càng leo thang

Anh Phạm Xuân, hiện đang công tác tại một đơn vị quân đội ở Sơn Tây (cũ), vợ và con nhỏ đang sinh sống và làm việc tại phường Từ Liêm, đang rơi vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Lương hiện tại của anh khoảng 25 triệu đồng/tháng, vợ thu nhập khoảng 12 triệu đồng/tháng, gia đình lại có con nhỏ nên cuộc sống khá chật vật khi phải thuê nhà.

Thấy các con chật vật thuê nhà, bố mẹ hai bên gom góp lại được 2 tỷ mong muốn các con mua được căn nhà nho nhỏ tại Hoài Đức (cũ) hoặc Từ Liêm để vơi bớt khó khăn. Cùng với tiền tích luỹ riêng được 300 triệu, vợ chồng anh Xuân cũng đôn đáo tìm mua một căn hộ nhỏ.

Qua môi giới anh tìm hiểu, tại Hoài Đức, nếu như nhà thổ cư tầm 30m2 xây 3 tầng cũng có giá thấp nhất cũng 3 tỷ đồng, còn căn hộ chung cư giờ cũng xấp xỉ 60-70 triệu đồng/m2. Như vậy, với số tiền 2,3 tỷ đồng, vợ chồng anh Xuân cũng không thể mua được một căn hộ chuyển nhượng giá rẻ.

Còn nhà ở tại Từ Liêm giá đã leo lên một nấc thang mới, chung cư thứ cấp từ 80-150 triệu đồng/m2, nhà đất thổ cư 300-400 triệu đồng/m2, với số tiền ít ỏi đó anh không thể tìm được một căn hộ nào.

Được bạn bè chỉ dẫn mua nhà ở xã hội, vợ chồng anh cũng đã tiến hành làm hồ sơ để nộp vào một số dự án khu vực Hoài Đức, tuy nhiên anh cũng chỉ chờ đợi sự may mắn.

Phân khúc cao cấp đang chiếm ưu thế

Khảo sát của MarketTimes về giá nhà ở tại một số khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy, Phú Diễn, Xuân Đỉnh cho thấy, nếu như năm 2024 giá nhà tăng 20-30% so với 2023 được gọi là đạt đỉnh, thì đến năm 2025 giá nhà ở những khu vực này lại lên một “nấc thang” mới.

Từ đầu tháng 10/2025 đến nay, các dự án sơ cấp mở bán mới gồm Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy), The Nelson (phường Giảng Võ) và Jade Square (phường Xuân Đỉnh), Matrixone (phường Từ Liêm)… đều ghi nhận tốc độ bán hàng nhanh, dù có mức giá từ 135 - 180 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tiếp tục tăng 5 - 10% so với tháng 9/2025. Theo đó, căn hộ 3 phòng ngủ tại Iris Garden (Từ Liêm) diện tích 103m2 có giá 11 tỉ đồng, căn 86m2 có giá xấp xỉ 9 tỉ đồng, trong khi đó tháng 4/2025 giá 2 loại diện tích này lần lượt 9 tỉ đồng và 7 tỉ đồng.

Tại Home City, căn 2 phòng ngủ diện tích hơn 70m2 hiện được chào bán 8 - 8,2 tỉ đồng/căn (chưa bao gồm thuế phí), trong khi tháng 8/2025 chỉ 7,6 - 7,9 tỉ đồng. Một số căn hộ vị trí không đẹp cũng tăng 200 - 300 triệu đồng, đạt mức phổ biến 7,5 tỉ đồng/căn.

Tại Mỹ Đình Plaza, căn 2 phòng ngủ - 2 vệ sinh đã tăng từ 6,4 - 6,6 tỉ đồng/căn hồi tháng 9 lên khoảng 7 tỉ đồng/căn. Căn 1 phòng ngủ tại Vinhomes Skylake hiện được chào bán 7 tỉ đồng/căn (đã bao thuế phí), tăng 500 triệu đồng so với tháng trước…

Dữ liệu của VARS cho thấy 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Riêng với chung cư, phân khúc 80 - 200 triệu đồng một m2 chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội. Trong khi nhóm căn hộ bình dân, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, và đều đến từ dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa sản phẩm nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất.

Báo cáo thị trường quý III/2025 do Savills Việt Nam công bố cho thấy, mức giá chào bán sơ cấp trung bình hiện đã lên tới 101 triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia Savills, nguyên nhân khiến giá trung bình leo lên 101 triệu đồng/m2 chủ yếu do sự đổ bộ của phân khúc căn hộ hạng A. Nếu như những năm trước, căn hộ trung cấp (hạng B) chiếm tỉ trọng chủ đạo, thì đến quý III/2025, loạt dự án cao cấp tung hàng mạnh, tập trung tại khu vực trong Vành đai 3. Việc phân khúc cao cấp chiếm ưu thế đã làm thay đổi cấu trúc nguồn cung, kéo mặt bằng giá chung tăng lên, đồng thời thu hẹp thị phần của hạng B. Trong khi đó, phân khúc bình dân (hạng C) tiếp tục gần như biến mất khỏi thị trường.

Giá nhà tăng gây bất ổn thị trường

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” do Đài Truyền hình Hà Nội mới đây tổ chức, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội - cho rằng, các cơ quan chức năng cần có câu trả lời cho người dân về tình trạng giá nhà quá cao.

“Thời gian qua, thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Điều này không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở”, bà Nguyên nhấn mạnh.

Bà Nguyên cho rằng người dân gặp nhiều khó khăn khi giá nhà quá cao, vì vậy các cơ quan chức năng cần có câu trả lời, giải đáp thỏa đáng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2025 nhiều dự án được cởi trói, nguồn cung bất động sản quý 3/2025 tăng mạnh.

Dù vậy chất lượng nguồn cung có vấn đề, thiếu hẳn nguồn cung nhà ở có giá phù hợp. Thị trường đang có dấu hiệu đẩy giá, mức giá bán các dự án hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, siêu cao cấp. Chỉ 5-6% nguồn cung thị trường là nhà ở giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Đáng lưu ý, một số dự án trước đây được định hình cung ứng nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhưng do dự án ách tắc quá lâu, chi phí lãi vay tăng, tiền sử dụng đất tăng, đến nay buộc phải tăng lên giá bán thành phân khúc cao cấp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, giá nhà tăng cao trong thời gian qua có nhiều nguyên nhân như: chi phí vô hình lớn, chi phí đất đai tăng, nhân công, vật liệu tăng.

"Nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công, có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi?", ông Hiệp nói.