Trái phiếu bất động sản dẫn đầu đà giảm
Tính đến hết tháng 6/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận giá trị phát hành đạt 27,8 nghìn tỷ đồng trên thị trường sơ cấp, giảm hơn 28% so với tháng trước và giảm gần 72% so với cùng kỳ.Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành Trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180 nghìn tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động phát hành Trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% số đợt trong quý I, tương ứng với giá trị gần 8,6 nghìn tỷ, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Về quy mô, tổ chức tín dụng và các nhà phát triển bất động sản vẫn là những nhà phát hành lớn nhất thị trường, khi chiếm lần lượt 44% và 27% cơ cấu phát hành, cho thấy sự suy giảm đáng kể của ngành bất động sản khi cơ cấu của ngành này chiếm 37% trong năm 2021 và là ngành có giá trị phát hành lớn nhất trong năm.
Trong bối cảnh, dòng vốn từ thị trường trái phiếu suy giảm mạnh đang đặt các doanh nghiệp bất động sản trước không ít khó khăn.
Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm TGĐ FiinGroup, hiện nay bối cảnh vĩ mô đang đặt ngành bất động sản vào một thách thức lớn.
Trong đó có một số vấn đề chính như cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án điển hình cho thấy áp lực chi phí của các nhà phát triển bất động sản gia tăng gồm chi phí đất, chi phí xây dựng (đã bao gồm 5% chi phí dự phòng), chi phí tư vấn thiết kế, quản lý dự án, marketing và lãi vay...
Bên cạnh đó, về tình hình vĩ mô, lạm phát được nhận định là đã tạo đáy và sẽ tăng trong thời gian tới trước sức ép tăng giá của các hàng hóa cơ bản, căng thẳng địa chính trị thế giới dẫn đến giá năng lượng tăng cao. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ, lạm phát của Việt Nam trong năm 2022 được dự báo sẽ đạt quanh mức mục tiêu 4% của Chính phủ.
Ngoài ra, áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao trong bối cảnh huy động vốn khó khăn. Theo số liệu được thu thập từ 3.905 lô trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của 633 nhà phát hành đang lưu hành trên thị trường và số liệu trên được tính toán từ BCTC của 26 doanh nghiệp BĐS niêm yết có hoạt động phát hành trái phiếu trong năm 2021 (không bao gồm Vingroup vì đã bao gồm VinHomes), quy mô TPDN của ngành BĐS khoảng 487 nghìn tỷ vào thời điểm cuối tháng 4/2022. 63% giá trị này, tương đương với khoảng 305.000 tỷ đồng sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024). Cùng với đó, giá trị dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết suy giảm do dịch bệnh, cho thấy sức khỏe tín dụng đang suy giảm.
Đồng bộ giải pháp
Trong bối cảnh thị trường tài chính nói chung cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng hiện nay, được biết, Bộ Tài chính đang đẩy nhanh công tác sửa đổi nội dung Nghị định 153 về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau nhiều lần lắng nghe ý kiến của các thành viên thị trường, nhằm hướng tới nâng cao chất lượng thị trường ngày càng minh bạch và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Bên cạnh đó, Bộ tài chính cũng tiếp tục có kế hoạch sửa đổi Nghị định 155 nhằm hoàn thiện khung khổ pháp luật và nâng cao bảo vệ cho nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường.
Đối với các quỹ đầu tư tham gia thị trường, các đơn vị này cũng đặt ra các vấn đề đã đến lúc cần đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.
Về điểm này, ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, hiện đang có hai hệ thống thang điểm là khác nhau, một thang điểm bị giới hạn trần bởi mức BB+ (theo S&P) và một thang điểm giới hạn ở mức AAA.
“Còn việc xác định lãi suất trái phiếu là của các nhà đầu tư và các đơn vị tư vấn, tuy nhiên FiinRatings sẽ cung cấp những hỗ trợ trong việc giải nghĩa kết quả xếp hạng tín nhiệm và ngụ ý về mức lãi suất được giao dịch trên thị trường, để nhà đầu tư có thể tham chiếu và phục vụ các quyết định đầu tư cũng như quản trị rủi ro”, chủ tịch FiinGroup cho biết.
Bên cạnh đó, nhằm duy trì sự phát triển của ngành bất động sản dân cư tại Việt Nam trên cơ sở vẫn đảm bảo mục tiêu tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, Chủ tịch FiinGroup cũng đề xuất một số nhóm giải pháp chính gồm:
Thứ nhất, tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu. Trong đó, nên cải thiện hồ sơ phát hành, cần quy định mẫu OC (Bản chào bán TPDN) chuẩn tối thiểu các doanh nghiệp phải áp dụng; Công bố thông tin trong suốt vòng đời của trái phiếu, bao gồm thay đổi mục đích sử dụng vốn trái phiếu, nâng cao văn hóa xếp hạng tín nhiệm độc lập.
Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án BĐS dân cư. Vì hiện các tổ chức tín dụng, người mua trái phiếu “ngại rủi ro” vì thiếu thông tin. Do đó, cần thông tin về sở hữu đất đai, về pháp lý dự án (cấp phép và chuyển nhượng), thông tin về triển khai và thương mại BĐS.
Thứ ba, cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt, vì sự vận hành đúng chức năng của kênh vốn TPDN và nhu cầu đầu tư của người dân là lớn. Do đó, các tiêu chí kỹ thuật hiện này về điều kiện phát hành chỉ nên áp dụng trong ngắn và trung hạn. Mặt khác, đẩy mạnh giám sát các đơn vị phát hành, tư vấn phát hành, phân phối và quản lý TSĐB; Mở rộng cơ sở nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thứ tư, đẩy mạnh phát triển các định chế tài chính trung gian vì sự phát triển chung và của chính các thành viên. Nhất là các đơn vị tư vấn phát hành hỗ trợ nhà phát hành cải thiện minh bạch thông tin; Đơn vị phân phối trái phiếu tăng cường cải thiện năng lực đội ngũ tư vấn minh bạch lợi nhuận – rủi ro cho người mua cá nhân thông qua giáo dục tài chính hay cẩm nang đầu tư trái phiếu...
