TPHCM: Giá căn hộ vẫn rất cao, khu vực trung tâm lên tới 278 triệu đồng/m²

Nguồn cung giảm 65%, thị trường “khát hàng”

Theo báo cáo thị trường quý 1/2026 của BHS Property gần đây cho thấy thị trường căn hộ Tp.HCM đang bước vào giai đoạn suy giảm rõ rệt. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.300 căn, giảm tới 65% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm 2025 . Đây là mức giảm mạnh hiếm thấy, cho thấy thị trường đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn hàng rõ rệt sau giai đoạn bung hàng ngắn ngủi trước đó.

Không chỉ nguồn cung, sức mua cũng lao dốc mạnh. Toàn thị trường ghi nhận khoảng hơn 3.300 giao dịch thành công, giảm gần 68% theo quý . Tuy nhiên, điều đáng nói là tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức 78%, đây là một con số không hề thấp. Điều này phản ánh thực tế là nhu cầu vẫn còn, nhưng không có đủ sản phẩm để “nuôi” thị trường.

Nguồn cung mới trong quý gần như “đếm trên đầu ngón tay”, khi chỉ có 3 dự án hoặc phân khu mới được tung ra, cung cấp khoảng 1.500 căn hộ . Sự khan hiếm này khiến thị trường rơi vào trạng thái “nén cung” - một dạng trầm lắng mang tính kỹ thuật, khác với suy thoái do mất cầu.

Một điểm đáng chú ý khác là sự lệch pha ngày càng rõ trong cơ cấu sản phẩm. Phân khúc căn hộ hạng A chiếm khoảng 50% nguồn cung, trong khi hạng sang chiếm thêm 23% . Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất, chỉ le lói trở lại ở một số dự án khu vực giáp ranh với mức giá dưới 45 triệu đồng/m².

Chính sự lệch pha này đang khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận thị trường, đồng thời làm gia tăng rủi ro “đóng băng cục bộ” ở một số phân khúc cao cấp.

Theo BHS Property, giá căn hộ tại Tp.HCM đã có xu hướng điều chỉnh từ nửa cuối năm 2025 nhưng hiện chủ yếu đi ngang. Một số khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá rất cao, lên tới hơn 278 triệu đồng/m².

Nghịch lý “giảm thanh khoản và giữ giá” cho thấy chủ đầu tư vẫn chưa chịu áp lực lớn phải giảm giá sâu, phần nhiều do chi phí đầu vào cao và kỳ vọng thị trường sẽ sớm hồi phục khi các chính sách mới phát huy hiệu quả.

Hơn 5.000 sản phẩm nhà thấp tầng được tung ra

Trong khi căn hộ chững lại, phân khúc nhà thấp tầng lại nổi lên như một “điểm sáng hiếm hoi”.

Theo BHS Property, trong quý 1/2026, nguồn cung thấp tầng đạt hơn 5.000 sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và đặc biệt tăng gấp 13 lần so với cùng kỳ năm ngoái . Đây là mức tăng đột biến, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền trên thị trường.

Lượng tiêu thụ cũng tăng mạnh, đạt hơn 3.500 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ gần 71%. So với bối cảnh chung của thị trường, đây là một kết quả tích cực, cho thấy sức hút của phân khúc này đang vượt trội.

Nguyên nhân chính đến từ các đại dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ. Dòng sản phẩm thấp tầng xây sẵn, sở hữu lâu dài đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Tâm lý “ăn chắc mặc bền” khiến bất động sản gắn liền với đất tiếp tục được xem là kênh trú ẩn an toàn, nhất là khi so sánh với căn hộ cao tầng vốn đang đối mặt với áp lực dư cung ở phân khúc cao cấp và thanh khoản suy giảm.

Về giá, phân khúc thấp tầng lại cho thấy sự ổn định đáng kể. Tại Tp.HCM, giá dao động trong khoảng 125 – 385 triệu đồng/m², trong khi các khu vực lân cận như Bình Dương cũ có mức giá mềm hơn, từ 90 – 250 triệu đồng/m² .

Sự ổn định này càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư, khiến dòng tiền tiếp tục đổ vào phân khúc thấp tầng thay vì quay lại căn hộ.