Đề xuất niên hạn sử dụng chung cư mới tối đa 99 năm, không hồi tố với chung cư đã cấp sổ hồng lâu dài

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" đối với chung cư xây mới phù hợp với Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và đề xuất không hồi tố đối với các chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị quyết 21 đã xác định quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp có tính chiến lược, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Đáng chú ý, Nghị quyết 21 chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Nghị quyết cũng nêu rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là cơ sở để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài, ưu tiên áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ chung cư xây mới vẫn được cấp giấy chứng nhận với đất có thời hạn lâu dài. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình và HoREA đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm.

“Đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore, nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm’, ông Châu kiến nghị.

Bên cạnh đề xuất đối với các dự án mới, HoREA kiến nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024. Theo HoREA, các chủ sở hữu của nhóm chung cư này cũng cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây dựng trước năm 1994, nhằm bảo đảm công bằng, bởi họ đã phải thực hiện nhiều nghĩa vụ theo quy định pháp luật hơn.

Việc thể chế hóa Nghị quyết 21 vào Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tạo cơ chế rõ ràng về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ. Theo đó, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, các chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để phá dỡ, xây dựng lại công trình, thay vì tiếp tục duy trì cơ chế được xem là mang tính "bao cấp" như hiện nay.

Để bảo đảm quyền lợi của người dân, HoREA cũng đề nghị quy định rõ tại Điều 26a của dự thảo Luật Nhà ở rằng, quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình đó.

Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị sửa tiêu đề Điều 26b, theo hướng làm rõ đối tượng xử lý là quyền sử dụng đất của nhà chung cư sau khi công trình bị phá dỡ, bảo đảm thống nhất với các quy định liên quan.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị bổ sung quy định chỉ giao lại đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu không có khả năng đóng góp kinh phí hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án. Quy định này nhằm bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ.

Trước đó, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) đã có đánh giá về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo VARS IRE, điểm quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản.

Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Thực tế, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định, lâu dài đã hình thành trong nhiều năm. Vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc "giới hạn" thời gian sở hữu đều có thể khiến người dân xuất hiện tâm lý lo lắng.

VARS IRE cho rằng, điểm cốt lõi của định hướng không phải là quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là quy định "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa với việc khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để quy định này thực sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; Điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; Cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; Quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; và phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.