TP. HCM đề xuất lập doanh nghiệp nhà nước làm nhà ở xã hội, kinh nghiệm thành công thế giới ra sao?

Trong báo cáo mới đây về thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016 - 2025, Sở Xây dựng TP HCM đề xuất, thành lập doanh nghiệp chuyên biệt trực thuộc thành phố để đầu tư, phát triển, quản lý nhà ở xã hội trên địa bàn.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP. HCM kiến nghị Chính phủ cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp và cá nhân, hộ gia đình - theo Nghị quyết 11/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội - đến hết năm 2025.

Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2016- 2025, trên địa bàn TP. HCM đã xây dựng, đưa vào sử dụng 19 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích đất gần 25 ha, gần 1,2 triệu m2 sàn xây dựng, quy mô 14.954 căn (đạt khoảng 75% kế hoạch). Đồng thời, xây dựng, đưa vào sử dụng một dự án nhà lưu trú công nhân với diện tích đất gần 7 ha, quy mô 1.449 phòng, đáp ứng chỗ ở cho hơn 7.500 người.

Về công tác phát triển nhà ở xã hội, các chuyên gia đánh giá kinh nghiệm thế giới cho thấy việc doanh nghiệp nhà nước đứng ra phát triển các dự án nhà ở xã hội là hoàn toàn khả khi.

Theo chuyên trang xây dựng chính sách pháp luật của Cổng thông tin điện tử Chính phủ, hầu hết các nước trên thế giới như Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là các chính sách về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để thực hiện các dự án nhà ở xã hội và hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau. Ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20 - 30 năm).

Kinh nghiệm tại Singapore

Singapore được đánh giá là điển hình thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các Tập đoàn hoặc Tổng công ty nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.

Đến nay Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp; trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại.

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung. Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Về nguồn lực tài chính, Singapore đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng).

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội. Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25 - 30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

Quỹ nhà ở và đô thị Quốc gia tại Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, Chính phủ trung ương thành lập Tập đoàn nhà ở quốc gia Hàn Quốc (KNHC, 1962) và Tổng công ty phát triển đất đai Hàn Quốc (KLDC, 1978), hai đơn vị nhà nước này đã tiến hành phát triển đất đai và cung cấp nhà ở quy mô lớn. Sau đó, Chính phủ đã thành lập Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) trên cơ sở sáp nhập 2 tổng công ty này.

Hiện nay, tại Hàn Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu do Tổng công ty nhà ở và đất đai (LH) thực hiện hoặc chỉ định nhà thầu thực hiện và tất cả các dự án đều nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ về phát triển nhà ở xã hội; cũng như được hỗ trợ đầy đủ theo quy định.

Tính đến 2015, LH đã sở hữu 733.263 căn hộ (chiếm khoảng 3,8% tồng số nhà ở); bao gồm xây dựng mới 633.403 căn hộ, mua để cho thuê 99.860 căn hộ và thuê để cho thuê lại 121.548 căn hộ). Tổng số nhà ở cho thuê năm 2014 là 1.708.715 căn hộ (tương ứng với 8,8% tổng số nhà ở) và trong phân khúc này thì LH đầu tư, xây dựng trung bình khoảng 100.000 căn hộ/năm, chiếm khoảng 71% tổng số nhà ở cho thuê hàng năm.

Động lực chính để LH phát triển các dự án nhà ở xã hội là việc Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng được kênh dẫn vốn hiệu quả và bền vững.

Trong giai đoạn đầu phát triển nhà ở xã hội, khi Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách eo hẹp, cần mở rộng nguồn cung nhà ở nên việc huy động chủ yếu thông qua Quỹ xổ số Nhà ở (hỗ trợ xây dựng 45.000 đơn vị nhà ở).

Cụ thể, các khoản thu từ tất cả các loại xổ số do nhà nước cấp phải được gộp lại và phân bổ tập trung. Theo đó, tối đa 70% doanh thu xổ số được dành cho các dự án cho nhà ở thu nhập thấp, bao gồm cả đóng góp cho Quỹ Nhà ở Quốc gia.

Hiện nay, việc huy động vốn để phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua Quỹ nhà ở và Đô thị quốc gia (tiền thân là Quỹ nhà ở quốc gia).

Cụ thể, khoảng 70% vốn của quỹ được huy động từ Trái phiếu nhà ở quốc gia, được nhà nước phát hành bao gồm: Trái phiếu loại 1: Phải mua khi xin giấy phép từ Chính phủ hoặc chính quyền địa phương, hoặc khi hợp đồng được thực hiện với Chính phủ hoặc chính quyền địa phương về xây dựng. Có kỳ hạn 5 năm với lãi suất 2,25%/năm. Trái phiếu loại 2: Phải được mua bởi bất kỳ người mua nhà ở có diện tích chuyên dụng vượt quá 85 m2 được xây dựng trong đất ở công cộng. Kỳ hạn 10 năm, lãi suất 0%/năm.

Khoảng 30% vốn được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và các nguồn khác. Người muốn vay tiền từ Quỹ thì bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm, không bắt buộc với người không có nhu cầu vay. Chế độ đăng ký mua nhà ở kết hợp tiết kiệm nhà ở như sau: Mức độ ưu tiên 1 : Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 2 năm và gửi tiết kiệm hàng tháng từ 24 lần trở lên. Mức độ ưu tiên 2: Những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 6 tháng và gửi tiền tiết kiệm hàng tháng từ 6 lần trở lên.

Quỹ này do Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải (Bộ có chức năng nhà ở) quản lý và cho cả người dân cũng như doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi, thời hạn 20- 30 năm.