TP HCM đề xuất đưa hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) về mức 1

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM vừa có tờ trình về dự thảo lần 3 quyết định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn thành phố gửi đến Hội đồng Thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất thành phố. Điểm nhấn đáng chú ý trong dự thảo lần này là đề xuất đưa hệ số K về mức bằng 1 đối với nhiều trường hợp, thay vì áp dụng mức tăng bùng nổ như các phương án trước đó.

Bất cập đặt ra trong thực tiễn

Lý giải về sự thay đổi này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM chỉ rõ, Bảng giá đất tại Nghị quyết số 87/2025 của HĐND TP HCM hiện nay chỉ mới quy định giá đất cho vị trí mặt tiền của các tuyến đường. Trong khi đó, các vị trí còn lại (hẻm, khu vực phía sau) được quy định theo tỷ lệ phần trăm so với vị trí mặt tiền. Việc áp dụng Bảng giá đất hiện hành kết hợp với hệ số K cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời gian qua đã bộc lộ nhiều điểm nghẽn, chưa phản ánh chi tiết và sát thực tế vào từng vị trí cụ thể.

Theo quy định, đất nông nghiệp được phân thành 3 vị trí, còn đất phi nông nghiệp được phân thành 4 vị trí. Việc xác định vị trí đối với đất nông nghiệp dựa trên cơ sở thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở). Tuy nhiên, trên thực tế có những thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với đường trải đá, trải sỏi, đường đất lưu thông được hoặc đường nhựa, đường bê tông nhưng chưa được cập nhật tên trong bảng giá đất. Do không có tên, các thửa đất này chỉ được xét vào vị trí 2 hoặc vị trí 3, dẫn đến giá trị định giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.

Đối với đất phi nông nghiệp, bất cập trong việc phân cấp hẻm cũng tạo ra sự phi lý lớn. Cụ thể, tại vị trí 2, các con hẻm có độ rộng từ 5m, 6m, 7m, 8m, thậm chí trên 15m lại bị cào bằng chung một mức giá. Tương tự tại vị trí 3, hẻm rộng 3m, 4m có cùng mức giá; thậm chí trong cùng một cấp hẻm, có những đoạn rất rộng rãi nhưng lại phải chịu chung giá trị với đoạn eo hẹp hơn. Bất cập này tiếp tục lặp lại ở vị trí 4 khi hẻm rộng 1m và 2m có giá ngang nhau. Thực tế này dẫn đến việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K không phản ánh được giá đất cụ thể tại từng vị trí, là nguyên nhân phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện phức tạp trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đề xuất phân loại theo quy mô dự án

Để khắc phục triệt để các tồn tại trên, tại dự thảo lần 3, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và thuê đất trả tiền hàng năm. Tất cả các trường hợp còn lại sẽ tiến hành xác định giá đất cụ thể nhằm tối ưu hóa quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

Riêng đối với các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng, hệ số K sẽ được tính toán khoa học dựa trên hệ số sử dụng đất của dự án. Phương án phân bậc cụ thể được đề xuất như sau: Hệ số sử dụng đất dưới 6 lần: Hệ số K bằng 1,00; Hệ số sử dụng đất từ 6 đến dưới 8 lần: Hệ số K bằng 1,05; Hệ số sử dụng đất từ 8 đến dưới 10 lần: Hệ số K bằng 1,10; Hệ số sử dụng đất từ 10 đến dưới 12 lần: Hệ số K bằng 1,15; Hệ số sử dụng đất từ 12 đến dưới 14 lần: Hệ số K bằng 1,20; Hệ số sử dụng đất từ 14 đến dưới 16 lần: Hệ số K bằng 1,25; Hệ số sử dụng đất từ 16 lần trở lên: Hệ số K bằng 1,30.

Đồng thời, dự thảo cũng làm rõ các trường hợp đặc thù không áp dụng bảng giá đất và hệ số K, bao gồm: công tác tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển; dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng; và các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai cùng Nghị quyết số 254/2025.

Gỡ khó và tiếp sức cho doanh nghiệp

Trước đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM cũng đã có văn bản kiến nghị khẩn gửi Bí thư Thành ủy và Chủ tịch UBND TP HCM đề xuất đưa hệ số K về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất độc lập).

Cơ quan này phân tích, qua rà soát dự thảo trước đó của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhiều khu vực có hệ số K tăng bất thường, thậm chí tăng đến 259% so với thời điểm đầu năm 2026. Biên độ tăng này được đánh giá là thiếu cơ sở thực tiễn bởi Bảng giá đất xây dựng lần đầu năm 2026 vốn đã được khảo sát và sát sao theo giá thị trường. Việc tiếp tục nhân thêm hệ số K quá cao chỉ sau 6 tháng sẽ tạo ra một cú sốc tài chính cực lớn, khiến chi phí về đất chiếm tỷ trọng không thể kiểm soát trong chi phí sản xuất và dịch vụ.

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang phải đối mặt với vô vàn áp lực từ chi phí đầu vào tăng cao đến sức mua thị trường suy giảm mạnh. Số liệu thống kê đáng báo động khi có tới hơn 129.000 doanh nghiệp phải rút lui khỏi thị trường chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026. Việc duy trì hệ số K cao hơn thực tế sẽ vô tình triệt tiêu nguồn lực đầu tư, làm đóng băng các dự án bất động sản và cản trở đà phục hồi kinh tế.

Việc kéo hệ số K về mức bằng 1 sẽ đưa nghĩa vụ tài chính đất đai tiệm cận sát nhất với giá trị thực tế, tránh tình trạng tính hệ số nhân quá cao gây lạm phát phi mã hoặc tận thu. Mức hệ số K lớn hơn 1 chỉ nên áp dụng tại các khu đô thị quy hoạch theo mô hình TOD có mật độ sử dụng đất cao hoặc các khu đô thị thương mại cao cấp đạt chuẩn quốc tế.

“Hệ số K thấp sẽ giúp chi phí đất đai hợp lý hơn, từ đó giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông nguồn vốn đầu tư, qua đó duy trì việc làm và ổn định an sinh - xã hội. Nếu vẫn áp dụng tư duy hệ số K luôn lớn hơn 1 trong khi bảng giá đất gốc đã cao, dòng tiền của doanh nghiệp sẽ suy kiệt và mục tiêu xây dựng nhà ở cho thuê giá hợp lý cho người dân có mức thu nhập bình quân 8,6 triệu đồng/tháng sẽ hoàn toàn bất khả thi”, ông Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM khẳng định.

Đề xuất điều chỉnh hệ số K lần này của các cơ quan chuyên môn được kỳ vọng sẽ là một bước đi đột phá, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tài chính tồn đọng, tạo động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư đồng hành cùng sự phát triển bền vững của nền kinh tế TP HCM trong giai đoạn tới.