Nhận ra mình đã mất khoản tiền đặt cọc 210 triệu won (163.000 USD) để thuê nhà ở Seoul, Lee Cheol Bin, 29 tuổi, cảm thấy vô cùng lo lắng nên bắt đầu tránh mặt bạn bè và gia đình.
“Tôi không thể ngủ vào ban đêm hoặc tập trung làm bất kỳ điều gì trong vài tháng”, Cheol Bin, thanh niên trước đó đã phải vay 120 triệu won để thanh toán tiền đặt cọc thuê nhà, cho biết.
Được biết, chủ nhà của anh được mệnh danh là “Vua biệt thự” vì sở hữu tới 1.100 căn hộ cho thuê trên khắp Seoul. Những “biệt thự” này đơn thuần chỉ là những tòa nhà 5-6 tầng, thiếu tiện nghi, song vẫn hút một lượng lớn nhu cầu từ bộ phận những người trẻ.
Hồi tháng 10, người đàn ông được phát hiện tự tử trong phòng khách sạn. Điều tra cho thấy y chậm nộp thuế và thực hiện nhiều hành vi gian lận.
“Tôi nhận thấy rằng vấn đề của mình không thể giải quyết trước tháng 11, khi ‘jeonse’ của tôi hết hạn”, Cheol Bin nói.
‘Jeonse’ là khoản tiền đặt cọc, thường rơi vào khoảng 50-90% giá trị bất động sản, mà người đi thuê phải trả cho chủ nhà. Hai năm sau đó, họ không phải trả tiền thuê, trong khi chủ nhà dùng khoản tiền trên để tiếp tục đầu tư, mua hoặc xây thêm căn hộ. Theo hợp đồng, chủ nhà phải có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc khi kết thúc thời hạn thuê.
‘Jeonse’ bắt đầu có từ thế kỷ 19, song không thực sự phát triển cho đến năm 1970 - thời điểm người Hàn Quốc đổ vào các thành phố lớn sinh sống. Tuy nhiên, theo Nathan Park, một luật sư tại Kibler Fowler & Cave LLP, đây chính là “một hệ thống tài chính gian lận” từ thời này qua thời khác.
Về cơ bản, chính sách do chính phủ phê chuẩn - yêu cầu chủ nhà trả tiền đặt cọc sau khi hợp đồng kết thúc - hoạt động tương đối suôn sẻ khi giá bất động sản tại các thành phố lớn tăng lên. Tuy nhiên, xu hướng này đang dần đảo ngược sau khi Ngân hàng trung ương Hàn Quốc mạnh tay tăng lãi suất vào năm 2021 để kiềm chế lạm phát.
Kể từ khi đạt đỉnh vào năm ngoái, giá nhà ở Seoul - nơi sinh sống của khoảng 20% dân số cả nước - đã giảm 9% tính đến tháng 3. Đây là mức giảm lớn nhất trong số các thành phố tại châu Á, theo báo cáo của Knight Frank . Một số khu vực lân cận còn giảm tới 30%.
Kết quả là, giá trị các khoản đặt cọc từ những người thuê mới giảm sút, còn chủ nhà không đủ tiềm lực kinh tế để hoàn trả lại tiền cọc cho khách thuê cũ sau khi kết thúc hợp đồng. Theo dữ liệu từ Tòa án tối cao Hàn Quốc, cả nước ghi nhận tới 19.200 vụ kiện liên quan chỉ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022. Trong báo cáo tháng 5, ngân hàng trung ương ước tính hơn một nửa trong số 2 triệu người đã thanh toán ‘jeonse’ có nguy cơ mất tiền cọc. Số vụ vỡ nợ được cho là sẽ tăng đột biến vào cuối năm nay và đến hết năm 2024.
Được biết, các vụ lừa đảo có tổ chức liên quan đến ‘jeonse’ đã tăng gấp 3 lần vào năm 2022 lên 622 vụ. Cảnh sát Hàn Quốc cũng tập trung để ngăn ngừa nhóm tội phạm này.
“Cuộc khủng hoảng jeonse gây ra những rủi ro kinh tế vĩ mô đồng thời tác động đến thị trường bất động sản”, nhà kinh tế học Moon Hong-cheol tại DB Financial Investment cho biết.
.jpg)
Cuộc khủng hoảng đã dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Ít nhất 5 người thuê nhà mất tiền đã tự tử trong năm nay. Chỉ những ai mua bảo hiểm ‘jeonse’ mới được hoàn trả tiền cọc.
Yoo Ha-jin, 28 tuổi, vẫn đang loay hoay vì không nhận được khoản tiền cọc của mình. Chủ nhà của cô bị phá sản và phải bán đấu giá ngôi nhà. Tuy nhiên, do chưa có ai mua cộng với việc giá nhà giảm nên Ha-jin chỉ có thể hy vọng nhận lại nhiều nhất khoảng 45%.
“Thật bực bội khi thực sự không có ai để đổ lỗi” Yoo nói. “Tôi nghĩ mình chỉ có thể tránh được rắc rối này nếu đủ tiền mua nhà”.
Chính quyền Hàn Quốc đang tìm cách tháo gỡ vấn đề. Cuộc điều tra với 2.900 chủ nhà và môi giới bất động sản đã phát hiện ra nhiều đường dây phạm tội. Một công ty môi giới bên thứ ba theo đó được đề xuất để giám sát các khoản tiền gửi ‘jeonse’.
“Một lượng tiền khổng lồ đã được tung vào thị trường nhà ở, đặc biệt là các khoản vay jeonse. Đến một lúc nào đó bong bóng sẽ vỡ”, Sim Sang-Jung, một nhà lập pháp nói, đồng thời cho rằng chính phủ phải chịu trách nhiệm với điều này.
Hong Su-min đã phải dành dụm suốt 6 năm và vay ngân hàng 88 triệu won để thanh toán khoản tiền đặt cọc 110 triệu won cho căn hộ studio thuê tại ngoại ô Seoul. Lẽ ra chàng trai này đã được hoàn lại tiền sau khi hợp đồng kết thúc vào tháng 9 năm ngoái, song cho đến nay, phía chủ nhà vẫn chưa có động tĩnh gì.
“Nếu không thể lấy lại tiền đặt cọc, toàn bộ khoản tiết kiệm tuổi 20 của tôi sẽ tiêu tan”, chàng trai 29 tuổi nói. “Tôi chỉ muốn lấy lại tiền đặt cọc jeonse của mình”.
Được biết, thuê nhà kiểu ‘jeonse’ đặc biệt phổ biến đối với những người ở độ tuổi 20 và 30. Họ là những người không đủ khả năng chi trả toàn bộ tiền mua nhà, song bằng cách trả trước khoảng 70%, đã có thể an tâm sinh sống trong một vài năm nhất định. Đây là hình thức thuê nhà đôi bên cùng có lợi nhưng chỉ trong bối cảnh giá nhà tăng và lãi suất cao.
Theo: Bloomberg, Reuters
.jpg "Lo ngại thêm 'rào chắn' tín dụng cho bất động sản từ Thông tư 06")
.png "Quan chức Fed: NHTW phải duy trì lãi suất cao thêm một thời gian vì kinh tế Mỹ đang xuất hiện một mối rủi ro tiềm tàng")
