Lo ngại thêm 'rào chắn' tín dụng cho bất động sản từ Thông tư 06

Doanh nghiệp bất động sản “tắc” tứ phía

Báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây cho biết thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu. Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác. Cụ thể, doanh nghiệp bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng. Do đó việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng, giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường. Vì vậy, HoREA cho rằng nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Không chỉ tắc tín dụng, pháp lý cũng là nút tắc lớn ngay từ khi dự án bắt đầu triển khải. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù là nền kinh tế đầu tàu của cả nước nhưng 3 năm qua số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, và 5 tháng đầu năm 2023 có thêm 2 dự án. Tổng cộng trong 2 năm rưỡi kể từ khi luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này. Còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản bức xúc cho hay quá vất vả trong việc thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, đặc biệt là khâu đầu tiên chấp thuận chủ trương đầu tư cho biết trước đây, một dự án có thể triển khai song song cùng lúc nhiều thủ tục. Nhưng nay, với quy định mới buộc DN phải xong khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư mới làm được tuần tự các bước khác. Chính vì vậy, dự án tắc ở khâu đầu tiên này là tắc luôn các khâu sau. Dù biết đây là vướng mắc quy định pháp luật nhưng dự án càng kéo dài chi phí càng đội lên, nguy cơ rủi ro cho DN cũng nhiều hơn, nhất là trong lúc thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay.

Lo ngại "nút thắt cổ chai" tín dụng cho bất động sản từ Thông tư 06

Trong bối doanh nghiệp bất động sản đang chật vật với khó khăn kéo dài thì theo các chuyên gia Thông tư 06 của NHNN có hiệu lực từ 1/9/2023 sắp tới vô tình tạo thêm một "nút thắt cổ chai" khiến dòng vốn khó đến được với doanh nghiệp, nguy cơ đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó tiến cận vốn vay.

Cụ thể, thông tư 06 đã bổ sung 4 trường hợp khách hàng (tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp) "có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng" vô tình dựng thêm "rào chắn", làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây. Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, bao gồm các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.

Đánh giá về những tác động của thông tư 06 đến thị trường bất động sản, trong báo cáo phân tích mới đây, Công ty Chứng khoán VNDirect thừa nhận việc ban hành Thông tư 06 về việc sửa đổi một số điều về quy định hoạt động cho vay của TCTD là mặc dù cần thiết khi lãi suất cho vay đang giảm khá nhanh nhưng sẽ làm chậm tăng trưởng tín dụng ngành trong ngắn hạn.

Cũng có cái nhìn thận trọng với các khoản 8, 9 và 10 bổ sung các đối tượng không được vay vốn tín dụng tại Thông tư 06, TS Cấn Văn Lực Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng việc doanh nghiệp, khách hàng vay vốn là chính đáng, nhất là trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, cần làm rõ từng trường hợp cụ thể.

Theo đó, việc bổ sung đối tượng thuộc Khoản 7 không cho vay để gửi tiền là phù hợp vì các Tổ chức tín dụng không thể cho vay để rồi doanh nghiệp, bên đi vay mang tiền đó để gửi chỗ khác nhằm hưởng chênh lệch lãi suất cao hơn mà không đưa tiền vào sản xuẩ kinh doanh hay tiêu dùng.

Tuy nhiên, với Khoản 8 không cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom…ông Lực cho rằng cũng nên xem xét thêm vì hoạt động góp vốn, M&A của doanh nghiệp là khá phổ biến, nhất là giai đoạn hiện nay bởi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ chưa niêm yết trên TTCK.

Còn với Khoản 9, ông Lực cho rằng cần lưu ý là chỉ không cho vay đối với các khoản góp vốn hay hợp tác đầu tư/kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, chứ không phải tất cả. Vì vậy, NHNN cũng nên xem xét lại theo hướng dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (dạng "tài sản hình thành trong tương lai") theo đánh giá của TCTD thì nên cho phép vay tín dụng.

Với Khoản 10 không cho vay để bù đắp tài chính, ông Lực cho rằng Thông tư 06 đã loại trừ trường hợp là khách hàng đã ứng vốn để trang trải chi phí thực hiện dưới 12 tháng; chi phí thuộc phương án vay vốn trung dài hạn để thực hiện dự án kinh doanh đó. Tuy nhiên, Thông tư cần làm rõ: Những chi phí này cần đáp ứng cả hai hay 1 trong 2 điều kiện này? Ngoài ra, việc vay vốn có thể để thanh toán các chi phí phát sinh khác cũng nên cân nhắc cho phép vì đây là nhu cầu chính đáng của bên vay.

Đồng quan điểm với ông Lực, mới đây ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) mới đây cũng đã có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ, NHNN sửa đổi những vấn đề "bất cập" tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 bổ sung thêm các trường hợp không được vay vốn tín dụng theo Thông tư 06. 

Theo ông Châu, việc cá nhân, pháp nhân góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị gia hạn 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến tháng 10-2024 thay vì 10-2023 (thông tư 22).