Thực trạng đô thị “không đèn sáng” và giải pháp để kéo giá nhà về mức hợp lý

Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia đề cập tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức.

Giá nhà quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân

Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Nguyễn Cao Cương - Tổng biên tập Tạp chí TheLEADER nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Một mặt, nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi; nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – có nhu cầu thật, thị trường thật - lại ngày càng khan hiếm. Thủ tướng Chính phủ đã từng đặt câu hỏi rất thẳng thắn: “Vì sao giá nhà cao và cao mãi?” và chỉ đạo phải tìm mọi cách tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở để đảm bảo cơ hội an cư cho người dân.

“Không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên” - nhà có, đường có, nhưng người ở thì không, hoạt động thương mại cũng không có. Phải chăng giá nhà quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân? Hay vì thiếu hạ tầng xã hội, thiếu việc làm, thiếu kết nối giao thông và dịch vụ thiết yếu, khiến người dân chưa muốn chuyển đến sinh sống?”, Tổng biên tập Nguyễn Cao Cương đặt vấn đề.

Chia sẻ tại toạ đàm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết; 9 tháng năm 2025 nguồn cung căn hộ đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, chỉ riêng quý 3/2025 thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới. Tuy nhiên, thị trường vẫn thể hiện rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – hai khu vực có mức giá trung bình trên 100 triệu đồng/m2.

Về phía cầu, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua để ở vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao. Đây cũng là vấn đề cần được bàn luận kỹ hơn trong hội nghị sắp tới.

Về tình hình giao dịch, dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực, gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Chỉ số hấp thụ cải thiện mạnh mẽ là tín hiệu cho thấy mức độ sôi động của thị trường đang tăng lên rõ rệt.

Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5 - 10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng “đợt sau cao hơn đợt trước”.

Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10–15% so với cùng kỳ năm trước.

Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6% – phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.

TS. Nguyễn Văn Đính lý giải nguyên nhân giá bất động sản vẫn cao, đó là nguồn cung vẫn khan hiếm; mất cân đối cung - cầu; chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài; hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

Giải pháp hạ giá nhà

Bàn về giải pháp hạ giá nhà, theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần 6 giải pháp trọng điểm. Cụ thể:

Thứ nhất, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ - đặc biệt là cấp xã, phường - có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Thứ hai, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Thứ ba, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Thứ tư, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Thứ năm, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Thứ sáu, xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.