"Thông tư 06 như "cú đấm bồi", tạo thêm nhiều khó khăn cho doanh nghiệp BĐS"

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06/2023 quy định rõ một số nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay. Trước thông tin này, lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đây chính là cú “bồi” kép cho lĩnh vực phát triển dự án bất động sản vẫn đang khó khăn, cạn kiệt về nguồn vốn.

Chia sẻ với báo chí mới đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, Thông tư 06/2023 của NHNN sẽ như nút thắt vốn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơphá sản.

Bởi theo Thông tư 06, NHNN chỉ cho vay các dự án đủ điều kiện kinh doanh sẽ là khó khăn lớn đối với doanh nghiệp. Để triển khai một dự án và chuẩn bị đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư cần phải triển khai xây dựng ban đầu, phải bỏ ra 30-40% tổng mức đầu tư như chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, xây dựng hạ tầng…. Trong khi đó, đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ có khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư là tự có, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn tự có, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.

“Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh”, ông Quyết nói.

Theo ông Quyết, đa số các doanh nghiệp hiện nay phụ thuộc vốn vào ngân hàng, trong khi điều kiện để vay vốn vẫn khá ngặt nghèo. Trước đây, các doanh nghiệp có thể vay bằng tín chấp, kế hoạch kinh doanh, tức là chỉ cần có kế hoạch kinh doanh tốt, khả thi thì cho vay. Nhưng hiện nay việc vay bằng kế hoạch kinh doanh khả thi là rất khó. Do đó, lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc đề xuất, chỉ nên yêu cầu dự án đủ điều kiện pháp lý để làm cơ sở cho vay vốn.

Bình luận về Thông tư 06 NHNN, lãnh đạo Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn khó khăn, thanh khoản và dòng tiền sụt giảm thì Thông tư 06 của NHNN như "cú đấm bồi", gây nhiều khó khăn.

Việc hạn chế cho các đối tượng vay ảnh hưởng tiêu cực tới cả người mua nhà và chủ đầu tư bán nhà trong bối cảnh Chính phủ đang đưa những cơ chế khuyến khích, "rã băng" thị trường bất động sản. Doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong việc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, cơ cấu lại cổ đông. Trên thực tế, số lượng doanh nghiệp chưa niêm yết có số lượng vượt trội so với các doanh nghiệp đang hoạt động trên sàn chứng khoán.

Hơn nữa, việc hạn chế cho vay khi dự án “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thực sự là đánh đố doanh nghiệp vì nếu đủ điều kiện thì doanh nghiệp đã có nhiều phương án huy động khác chưa kể tới gần như 90% các dự án hiện tại đều tắc về pháp lý, không đủ điều kiện cho vay theo Thông tư 06.

“Do vậy những nội dung bổ sung mới trong Thông tư 06 chỉ làm trầm trọng thêm việc thiếu nguồn vốn cho các doanh nghiệp và dự án đang triển khai, giảm tăng trưởng tín dụng vốn đã rất thấp trong nửa đầu năm 2023”, vị lãnh đạo này nhấn mạnh.

Thông tư 06/2023 của NHNN quy định rõ một số nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay gồm:

Không được cho vay để gửi tiền. NHNN cho rằng, bản chất của tiền gửi tiết kiệm và giao dịch chứng minh tài chính của khách hàng phải hình thành từ chính nguồn tiền của khách hàng; không phải là tiền đi vay. Theo đó, Thông tư 06 bổ sung quy định tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay vốn để gửi tiền nhằm đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay cũng như đảm bảo phù hợp với bản chất của tiền gửi tiết kiệm, bản chất giao dịch chứng minh tài chính.

Không được cho vay để thanh toán tiền mua cổ phần doanh nghiệp chưa niêm yết: NHNN không cho phép TCTD cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Không được cho vay để góp vốn theo hợp đồng không đủ điều kiện. Thông tư 06 quy định các TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, TCTD tiếp tục xem xét cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định.

Không được cho vay để bù đắp tài chính: Theo quy định tại Thông tư 06, cho vay bù đắp tài chính là việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay để bù đắp các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng, vốn vay từ cá nhân, tổ chức (không phải tổ chức tín dụng) nhằm thực hiện phương án, dự án hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống.

NHNN cho rằng, việc cho khách hàng vay để bù đắp tài chính tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay do khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch.